农村“房地一体”不动产登记存在的主要问题与对策研究

王艳

摘要：农村房地一体确权工作是国家最新的政策工作，工作的基础是第三次土地调查，主要目的是了解清楚除宅基地以及集体用地之外的所有土地的用处，以及土地面积、建设用途、边界线等内容，了解土地之上的每一寸土地的基本构成以及情况，调查清楚之后便于确权登记工作，为广大的农民群众提供利益保障，在法律的基础上推动国家土体确权工作的顺利进行，这是一项有利的民生工作，服务对象属于民众集體，进一步保障民众的权益。相比较而言，农村“房地一体’不动产登记工作的工作范围较广，工作完成的时间周期较长，需要的技术要求也较高，但是在实际农村“房地一体”不动产登记工作中，出现了很多的问题，包括登记制度问题、档案管理问题、信息化程度问题以及民众积极性和工作人员认识问题等，这些问题导致了人力、物力、和资源的浪费，在此基础上，通过对问题的阐述，提出相应的应对措施，提升农村“房地一体”不动产登记工作的进度和效率，供相关人员参考。

关键词：房地一体;不动产登记;确权登记;问题与对策

本文以四川省农村“房地一体”不动产登记工作情况为例，2018年10月，开始部署“房地一体”不动产登记工作，截止2019年10月25日，“房地一体”不动产登记工作进展缓慢，甚至是还有不少地区该工作内容尚未开启，在这个过程中，遇到了很多的问题，下面将具体阐述四川省农村“房地一体”不动产登记工作遇到的一些问题及相应的解决措施。一、农村房地一体不动产登记的主要工作

（一）工作内容

该项工作由国土资源部于2018年颁布，2018年底开始在全国各地开始实行，主要的工作内容需要对农村集体土地进行明确的调查和确权，仔细划分土地的用途、界限、面积等内容，调查清楚土地上的建筑物的归属情况和划分情况，以及建筑物的用途，明确集体土地中是否存在闲置土地，及闲置土地的界限大小，将实际的调查数据按照调查测绘表的要求进行填写，并记录在案，归档处理，最后进行数据分析，完成土地资源以及房屋产权一体的数据库，为今后的工作展开打下坚实的基础，完成之后为拥有归属权的农民颁发产权证书，保障民众的权益。对土地以及之上的建筑进行统一管理，划分产权。

（二）工作基本步骤

1.准备工作

数字正射影像图：收集由国土部门提供的比例尺不低于1：5000的数字影像图，图像清晰可见、尺寸合适，适用于编制外业调查工作规划设计。

集体土地所有权发证成果：收集其成果中的地籍区、地籍子区划分结果，将数据结果作为农房调查编码划分基础。

国有建设用地使用权发证成果：收集其成果中的宗地范围，对比核实，确定此次农村房地一体确权登记调查范围参考线，保证参考范围线的准确。

集体土地使用权调查资料：将其调查成果：地籍图、宗地图、地籍调查表、宗地权源资料等进行梳理分类汇总。

2.外业调查

房屋权属调查：农村房屋调查就是对测区范围内每个权属单元中房屋的各项情况进行调查、包括房屋归属人以及拥有人等的调查。

房屋要素测量：房屋及其附属设施测量：房屋应该逐幢进行测绘，对于不同产别、不同层数、不同结构的房屋应该分开单独测量。

房屋界址测量：可直接利用前期农村地籍调查成果中资料。

房屋边长丈量：房屋边长的量测与宗地的界址边长量测应该同时展开，当房屋墙体的边长无法测量时，需要采用其他方法测算房屋边长和计算房屋面积。

3.内业数据处理

房屋房产图编制：按房产管理的需要可分为：房产分幅平面图、农村房屋调查宗地图、房产分层平面图和房产分户平面图。

房屋面积测算：房屋以幢为单位进行测量，面积测量是指房屋水平面积测量。分为房屋建筑面积和占地面积测量两种。占地面积测算利用“农村地籍调查”成果中资料。房屋总面积包括房屋建筑面积、共有面积、产权面积、使用面积等。

4.公示与现场确认

测量计算结果公示：将得到测绘结果进行有效期内公示，以周为单位，最低为一周时间，包括测绘得到的所有数据以及内容，允许村民对数据进行提问和指出，公示期满之后予以修正。

核对修正：若公示期满，村名对结果没有疑问，将以公示的结果再次核对之后，作为公示的结果;当有村民对公示结果提出疑问时，需要再一次对存在疑问的结果进行核对测量，如若有误，将修正之后的数据结果作为最终的结果登记在案。

确认结果：最终的确认结果需要多方进行签字确认，签字的单位主要包括村委会、测绘人员、国土部人员等共同进行签字确定，才算完成最终的结果核对。

5.数据入库

准备工作：软件运行环境安装、软件部署、创建不动产登记农房属性库、空间库。

资料预处理：检查外业资料的完整性;检查房屋的权属调查资料与调查表之间的逻辑一致性;检查坐标系和投影系统是否与不动产登记库参考一致。

数据入库：数据入库之后，需要对数据的精准性以及数据内容的完整性、数据结果的一致性等内容进行分析，合理规范的命名数据库文件，最终确认后，进行最终的农村“房地一体”不动产登记数据库的建立，为之后的工作打基础。二、农村“房地一体”不动产登记存在的主要问题

（一）登记制度方面的问题

1.制度登记的依据不统一，之间的矛盾较多，四川省有18个地级市以及3个自治州，每个地区之间的登记依据不尽相同，尤其是自治州，各类不动产的要求规范存在一定的差异，例如等级证书等，这些问题为四川省的房地一体工作带来重重阻碍，延迟了工作的顺利进行;另外，每个地区的历史上遗留下了很多的政策措施，都具有地区相应特色，导致工作部门对于这些问题的解决也存在相应的困难，产权登记依据中的矛盾进一步加剧。

2.不同地区之间都存在经济上的差异，有地方经济繁荣，有地方经济落后，每个地区都会在不违反国家标准规定的基础上，进行适当的调整，登记流程也有所改变，具有地区鲜明的特色，也会偏向于地区经济利益，因此，流程的改变导致了省级范围内工作量的增加和数据处理过程标准化的难度，数据的逻辑性失联，部分需要重新建立数据的逻辑性，导致任务量加重，工作任务进展缓慢。

（二）档案管理方面的问题

档案管理问题是四川省不动产登记机构中存在的问题之一，管理方式比较传统落后，与目前推行的先进档案管理技术存在一定的差距，传统的档案管理办法，在工作效率上有一定的差距，目前以纸质档案管理为多数，在查阅资料的时候，还需要大量翻阅纸质资料，严重影响了数据查阅的速度，同时档案的数字化程度较低，纸质保存的档案资料，存在一定的缺陷，长时间搁置或是被多次翻阅就会出现损毁的现象，对于档案的管理保存不利。而且，四川省在档案管理过程中会出现重复建档、资料分散的现象，管理部门独立于其他部门之外，不利于四川省的档案管理工作的展开和进步。

（三）信息化水平低

总体来说，四川省在信息化程度上进展缓慢，目前全国范围内都在实行信息化管理以及信息数据共享，四川省由于其地理位置和地区经济问题，信息化程度较低，信息共享落后，数据库不能及时进行更新，数据管理的科学性和完整性都受到一定的威胁，没有建立一个能连接全省的数据库，实时数据得不到收录，信息孤岛化比较严重，同时，四川省各地区的不动产登记部门，对于该项工作的重视程度不统一，有些地区工作进展缓慢，工作效率低下，对于全省范围内的工作开展形成了不小的阻力，甚至延缓了全国工作的开展。

（四）认识不足，热情不高

工作从实施开始，工作人员对于该项工作的认识度不够，对于具体的工作内容缺少认识，处理该项工作时有些吃力，影响了工作的进度，同时部分人员对于该项工作的重视度不够，工作任务进展缓慢;另外，一些偏远地区的经济状况落后，一些历史遗留问题导致工作开展受到阻力，同时，由于宣传工作的不到位，民众对于该项工作的不配合和抵制，导致进度缓慢，对于农村“房地一体”不动产登记这个事情存在很多的疑问和质疑，很多民众拿到证书之后，也处于迷茫状态，不了解证书的作用，对农村“房地一体”不动产登记的后续工作开展有一定的阻力。三、农村“房地一体”不动产登记问题的应对措施

（一）完善登记流程

由于登记流程的不完善，导致工作进展缓慢，所以需要进行登记流程的完善工作，首先，形成统一的我登记流程，有省级部门颁发统一的等级流程规范制度，下发至全省各地区，再又各地区实行，主要实行的依据是《不动产登记暂行条例》：其次，根据不动产登记的业务内容，分部门提供具体的工作内容，整理成册，根据相应的规范准则，进行编排，发放至所有工作人员预览了解，更好的完成相应的工作任务;最后，在这个基础上，对流程进行再次梳理，然后分部门进行审批和修改，共同制定责任清单，分工明确，更好的完成该项任务，实现农村“房地一体”不动产登记工作的统一管理，加快工作进度。

（二）规范档案管理标准

为了实现档案规范化处理，就需要将分散的登记部门进行统一，自前四川省实行的是“一窗受理，并行办理”的措施，对于加强档案规范管理具有很大的促进作用，首先，要实现结果的统一，就要实现原始数据的统一，包括原始数据的收集、登记、整理、入库、数据库的建立等，都需要统一进行，这样才能保证最终结果的统一;其次，建立统一的档案管理准则，不分地区，按照统一的结果实行，或者根据地区的特点各自登记，但是在资料上传的时候，一定要按照规范统一的标准进行上传;最后，实现档案的数字化管理，将纸质档案转化为数字，便于管理，同时还能够进行档案加密，增加档案安全系数，减少档案丢失和损坏的可能性。

（三）加強农村“房地一体”不动产登记信息化建设

政策制度中的“一窗受理，并行办理”政策，目前为止落实度不高，信息化程度较低，为此，应用大数据平台与“互联网+”，构建完善的服务平台和数据库平台，缩减工作量，增加工作效率。首先，构建一个完善的平台，服务集成;其次，统一服务平台和窗口，集中受理农村“房地一体”不动产登记业务;然后，加强不动产统一登记队伍的建设，提升工作效率，培训工作内容，了解工作制度;最后，实行身份认证，落实“一户一基地”的政策，所有的家庭成员皆在不动产权登记之列。

（四）宣传与发展齐头并进

提升民众对农村“房地一体”不动产登记的认识，就要进行大力的宣传，让民众了解到农村“房地一体”不动产登记的重

要性。首先，以通俗易懂的宣传手段，让民众了解到此项工作的重要性，让民众明白，在此项工作中，民众是属于获利的一方，法律为他们赋予了更多的财产保障权益，从而获得民众更高的认同度和支持;其次，以点带面的方式，让民众从这次工作中获得相应的利润收入，从而带动民众的热情和响应度，根据地区实际的经济状况和资源利用率，通过相关政策的支持，盘活地区闲置土地，带动地区的经济发展。

四、总结

综上所述，在我国开展该项工作以来，面临了很多问题，有地区之间的文化差异造成的，也有区域经济落后造成的，甚至是历史上遗留下来的问题，都是造成“房地一体”不动产登记工作进展缓慢的原因，尽管国家颁布了一系列的政策措施来应对这些问题的影响，但是很明显收效微小，需要强有力的措施来推动该项工作的进步和前进，实施改革措施，是国内经济的发展的又一重要举措，设计重新配置社会资源，盘活闲置土地，重新分配资源的重要途径之一。在推行农村“房地一体”不动产登记之后，出现了一系列的问题，急需要解决，本文以四川省为例，阐述了相关问题，并提出了相应的解决措施。

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