新形势下的物业管理风险探析

陈煜帅

摘 要：本文总结分析了新形势下物业服务在日常经营中所固有的各种风险，说明了物业管理风险的存在来源，并总结了物业管理风险的应对措施以及如何应对未来物业管理中出现的问题。

关键词：新形势;物业管理;风险分析

一、物业管理的风险类型

（一）项目客观风险

项目的客观风险是很难进行有效控制与预防的。主要是指由于自然因素、人为因素等对物业造成了影响，且这种影响存在着很大的不确定性，导致预防工作很难开展。

（二）经营管理风险

物业管理理念和管理政策、策略在日常经营管理中所带来的风险。

（三）人为风险

物业管理的人为风险涉及两个方面：一方面，业主和用户在日常经营生产中所面临的一系列风险。另一方面，物业公司的员工也有工作的风险，由于员工的违法行为所导致的问题。

二、风险来源

物业管理公司的风险对物业管理有着很严重的影响。为了对风险进行预防需要对风险的来源进行全面的分析。主要分为以下两个方面：

（一）外部风险

1.物业管理公司无法对房地产企业的施工过程进行监控，导致了物业管理的过程中可能会出现由于开发企业监管不力而出现的质量问题。

2物业管理工作在日常的工作中具有覆盖面广且工作内容繁多的问题，可能会导致物业管理公司产生问题，从而导致了物业管理工作在日常的工作压力过大。

3.业主与用户可能存在个人素质较低的存在，经常会对物业提出不合理的要求，造成了物业管理公司在日常工作中产生了许多问题，这些问题都增加了物业管理公司的经营风险。

（二）内部风险

1.管理者不重视长远利益，追求短期利益。

2.从业人员素质不高所带来的风险。尽管物业行业近三十年来发展迅速，但从业人员的整体素质并不高。一些公司没有一套完善的员工培训体系和制度，员工素质达不到相关要求，这些问题导致物业需要承担风险。

三、风险的防范

在物业管理中，风险是客观的、并且存在一定的不确定性，因此很难进行有效的防止。在一定条件下，具有一定的规律性。虽然风险无法消除，但在日常的管理过程中，可以通过各种有效的方法尽可能地将风险降到最低。这就要求物业管理者积极认识风险，主动管理风险，有效控制风险，防范风险，实现业主与物业公司的双赢。

（一）法律方面

1.物业企业要加强企业管理，积极学习了解相关法律法规。了解物业管理和其他相关法律法规，特别是了解对物业公司的强制性法律和行政要求以及在管理中需要承担的责任。与开发商、业主建立法律关系，依法规范行为，依法保护物业管理各方的合法利益，规范物业管理公司行为。

2.物业管理公司应该完善自身的体系并重视法律的规定。现阶段相应的法律法规日益完善，国家制定了有关物业行业的各种规范性文件，物业管理企业应积极履行自身义务，依规办事。

3.积极宣传物业管理的法律法规，与业主进行沟通。物业管理必须与业主有高度的互动，只有物业公司了解和遵守法律是不够的，物业管理部门的业主也应该知法懂法。这就要求物业管理公司向业主公开物业法律法规，让业主了解物业管理工作。

（二）加强公司内部治理。

目前，我国许多物业管理公司的内部制度非常完善，但一些制度的指定人员没有充分考虑制度的可行性，员工不能真正达到相关制度的要求。有的制度非常完善且可行，但后期执行力不够强，使得完善的制度无法真正发挥作用。在公司内部实施一套行之有效的解决方案，能够有效地解决公司内部的风险问题。

（三）正确处理物业管理中相关主体之间的关系

1.正确处理与业主的关系是物业管理的首要问题。不仅要提供规范、满意的服务，还要发布相关政策、业主管理规定等，帮助业主树立物业消费意识。

2正确处理与开发建设单位的关系。物业公司欲接管物业项目，应积极开展前期调查，帮助建设单位完善物业项目，做好项目管理控制，妥善解决遗留问题。

3.需要建立物业与业主的和谐关系。物业管理者应当按照规定办事，与有关单位区分责任，各司其职任务。物业公司要积极配合各级部委的工作，对行政主管部门提出建议认真采纳，积极接受街道办事处和居委会的指导与监督。

4.注意宣传，树立良好形象。新形势下的物业管理公司不仅要做好相关的管理和服务工作，更要注意公司的宣传工作，当问题发生时，应冷静处理，协调配合，最大限度地减少企业的经济和声誉损失。

（四）提高预防意识和建立危机管理机制

风险管理是物业管理公司进行发展的过程中必須进行的管理项目。物业风险管理需要建立在大量的时间数据之上的。因此，物业管理公司应考虑到风险发生的规律，加强风险控制能力，并提前建立风险防范和危机管理机制，对可能发生的风险进行科学预测。建立突发事件应急管理机制和适当的事后处置办法，应对突发事件。

1.提高风险防范意识是化解潜在风险的前提。物业是一个低利润行业，物业管理公司的经济实力有限，但潜在的风险是无限的。因此，物业管理部门的员工必须在工作中引入规范化的服务和工作程序，以确保通过完善的制度规避或减轻风险。

2.建立快速风险管理机制，当风险发生时，管理人员应能及时识别和评估，采取有效的应对措施，降低风险造成的损失。同时应做好善后工作，对风险事件进行总结和回顾，吸取教训，尽可能避免管理失误带来的风险。

结 论

由于物业管理过程中会产生一些风险，物业企业只有熟悉物业管理中的风险，做好风险防范和应对措施，才能取得良好的经济效益效益，达到可持续发展的目的。

参考文献

[1] 李英杰.防范物业管理风险五策[J].企业改革与管理，2019（18）：41+44.

[2] 韩芳.新形势下的物业管理风险[J].住宅与房地产，2017（31）：35-36.

[3] 何蕾春.物业管理风险的有效防范[J].建材与装饰，2017（29）：201-202.