房地产会计核算的业务处理路径研究

黄莉翔

摘 要：在当前时代下，随着我国房地产行业不断发展，房地产已经成为我国社会经济的重要组成部分。为推动房地产行业稳定发展，对房地产会计核算业务进行科学合理的处理非常重要，相关工作人员要提高对这一问题的重视程度，结合房地产会计核算业务处理工作的要求以及房地产行业的特殊性，科学而有序地开展日常工作，从而提高房地产会计核算业务处理的效果以及质量，促进房地产行业持续发展。

关键词：房地产;会计核算;业务处理路径

房地产行业由于自身的特殊性，投资周期比较长，并且所涉及的投资金额比较大，为了提高房地产业的良性循环水平，要充分发挥房地产会计核算的重要作用，结合我国当前市场经济发展方向，对房地产会计核算业务工作中存在的问题进行有效的解决，并且结合房地产行业的发展方向提出针对性的发展建议，从而提高房地产业的经济效益。

一、房地产行业特殊性分析

在制定房地产会计核算业务处理工作路径时，相关工作人员要对房地产行业的特殊性进行深入的分析以及研究，从而保证后续工作有序进行[1]。首先，对房地产业来说，其涵盖了多个学科的内容，如金融学和经济学等。房地产行业是一个学科资源相对来说较为集中的行业，其在发展的过程中也涉及了诸多影响因素，会受到周边地质环境和经济发展水平的影响。其次，其每一个工作环节都是由不同企业内部部门和外部各行各业之间合作完成的。其财务管理相对来说也较为复杂，要结合发展现状以及发展方向，运用灵活的头脑完成各个部门的工作。另外，房地产行业是一个需要充分了解内部调整规则的行业，假如在房地产操作系统应用的过程中没有明确一些细节性问题，就无法实现房地产企业经济效益的最大化。此外，在房地产行业发展中，还要综合考虑容积率和建筑物的密度，在项目管理中要以成本管理为工作重点，根据人们对房屋的需求以及要求开展日常工作。

综上所述，我国房地产行业的特殊性是比较突出的，并且涉及了多方面内容，因此，在开展房地产会计核算业务处理工作的过程中，相关工作人员要结合房地产行业的特殊性及其所涉及的组成部分，科学而有序地开展日常工作，从而使房地产企业能够获得较大的经济效益。

二、房地产会计核算的业务处理问题

（一）会计准则和税收法规存在差异

在房地产会计核算业务处理工作中，会计准则和税收法规存在差异性是一个常见的问题，主要表现为预售销售收入确认差异和按揭销售收入确认差异。预售销售主要是指房地产企业在取得预售的资格之后，预售销售的预收款暂不确认收入，只有在房屋交接完成之后才可以进行收入确认工作，并且将这项工作内容直接转入到主营业务中，而税收法是根据房地产企业预售的毛利润来计算企业预售销售的所得税。按揭销售主要是指房地产企业在开发商收到按揭款之后才进行收入确认工作，而我国税收法规定，房地产企业在收到首付款后就可以开始收入确认工作，并且能够到银行进行按揭贷款。

（二）附属设施收入的核算处理存在问题

由于房地产销售的范围比较广，既包含了主体房屋，也包含了地下室等附属设施，所以在进行房地产会计核算工作时，要将这些附属设施纳入到总收入中，但是，一些工作人员在实际工作过程中并沒有将这些附属设施的销售收入纳入到核算工作中，严重影响了后续工作。

（三）在产品的开发中存在收入核算问题

房地产企业在产品开发的过程中，对员工福利和股东分配方面的资金未进行纳税申报。此外，在一些旧城改造项目中，房地产开发商没有将对拆迁户的补偿面积差额纳入到总收入中，严重影响了会计核算工作的准确性，还涉及税收问题。

（四）房地产成本费用存在收入核算问题

房地产企业在会计核算工作中，在成本费用收入核算方面也存在诸多问题，例如：房地产产品开发成本和费用计算方式存在一定的差异性，将一些未竣工验收的房产算入到营业成本中，而将一些土地成本和工程费用成本均摊，成本收入与核算的实际收入存在一定的差距[2]。另外，一些工作人员在实际工作的过程中，还存在违规发票入账的问题，将一些作废的发票纳入到总账中，使得房地产的成本核算结果和实际存在较大的偏差，严重影响了房地产主营业务成本核算工作的有效性。

三、房地产会计核算的业务处理路径

（一）完善房地产企业的票据管理

为有效解决房地产会计核算中的问题，相关工作人员在实际工作过程中要加大对房地产票据的管理力度，严格按照相关规定开展日常工作。要确保税款到位，就要结合标准化的计算方法来计算房地产企业的收入，并且需要扣除房地产商品开发中的一些隐性费用，从而得出精准的纳税金额[3]。在实际工作过程中，要建立完善的规章制度，对房地产产品的开发成本在计税之后进行适当的调整，从而提高税收款的到位速度，相关管理人员可以通过强化管理来完善房地产会计核算业务处理的效果，例如：将预收房款对外使用收据作为发票进行科学合理的管理，并积极配合上级部门做好票据的检查和核算工作，从而有效提高房地产会计核算的质量以及效果。

（二）严格执行制度来保障保税款

在提高房地产会计核算业务处理能力时，相关工作人员要严格按照相关规章制度来保障保税款，要结合房地产会计核算的重点工作内容，对会计核算流程进行完善。房地产企业自行开发的项目，要根据购买方所签订的合同，严格按照合同条款中的要求开展日常工作。对自用房产来说，一些固定资产要进行完整的会计核算，明确应纳的土地使用税及房产税，提高最终的工作效率，可以基于收入来确认房地产企业会计核算工作的重点内容。房地产企业预收或暂收预收款并不纳入到收入确认工作中，房地产企业要严格按照我国相关税法进行税款预缴。

（三）加强房地产的预售税务核算

在实际工作过程中，加强房地产预售税务的核算也是非常重要的。商品房在竣工前所签订的合同属于房地产企业和购房者的合约，这部分预售金额不能纳入税务核算工作中，而要等到房屋竣工，由购房者验收交付完成之后，才可以将预售时所缴纳的款项纳入到房地产企业的主营业务收入中。相关工作人员要对房地产预售流转税费核算工作进行不断的完善，并且对其中所产生的信息进行全面的记录，在收入确认工作中要转出这部分税费，从而实现流转税费的合理配比，提高会计核算工作的有效性。

（四）适当增补相关信息披露内容

由于房地产会计核算工作中所涉及的信息相对来说较为复杂，再加上房地产行业的特殊性较为明显，所以在进行房地产会计核算工作时，要提高对信息披露的重视程度，从而推动房地产行业良好发展。例如：可以适当增加土地信息方面的内容，从而使客户可以全面了解房地产企业的开发能力以及有关土地成本方面的内容。此外，相关工作人员还需要将成本信息纳入到企业的财务报告中，结合我国当前市场经济发展方向以及发展现状编制精准的报告，将增补的资金信息纳入到备注中，从而实现现金信息披露的准确性。另外，相关工作人员还需要对房地产开发中的一些信息进行有效的披露，如工人工资和采购物资的金额等，从而使企业会计核算业务处理能力能够得到有效的提高。最后，在实际工作过程中，相关工作人员需要结合不同的建设项目对财务信息进行精准的编制以及报告，为提高现金流信息的准确性，相关工作人员要利用当前先进的信息技术手段，加强对建设项目实际资金情况和财务信息的了解，之后再将报告中的内容进行有效的披露，对于一些特殊的信息，要在公众面前进行披露，从而提高信息的透明性和公开性。

四、结语

由于房地产行业的特殊性，房地产企业在会计核算工作中面临着诸多问题，急需解决。因此，相关工作人员要对房地产会计核算业务处理中的不足之处进行深入的分析以及研究，在后续工作过程中明确房地产行业核算的重点内容，对会计核算流程和管理制度进行不断的完善，结合房地产产品的开发现状，加大对信息的披露力度，提高房地产会计核算工作的准确性。

参考文献

[1]刘正.浅谈房地产会计核算的业务处理[J].中国乡镇企业会计，2016（8）：181-182.

[2]魏凤.房地产开发企业预售业务涉税会计处理浅析[J].财讯，2018（7）：96-98.

[3]王巍巍.前期房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性[J].魅力中国，2017（7）：80-82.