房地产企业土地增值税存在问题和改革

张志文

摘 要：随着社会经济的快速发展，越来越多的人开始认识到土地增值税的重要性，其管理水平的高低，直接关乎行业的可持续发展进度。但在实际管理过程中仍旧存在问题，使得管理工作难以顺利进行。本文针对问题提出一些改革，希望可以为相关人员提供参考依据。

关键词：房地产企业;土地增值税;问题;改革

一、房地产企业土地增值税存在问题

20多年来，房地产市场经历了翻天覆地的变化，但土增税法基本上还是沿用1993年的模式至今，很多方面显然已经过时，主要表现在以下几方面。

（一）征税范围过窄、税率过高

征税范围过窄，普遍存在土地增值税管理工作中，而造成此问题的原因主要有以下两点。第一，房地产企业随着经营范围的不断扩大，开始认识到土地增值税管理工作的重要性，但是由于我国现行的条例规定所限制，相应的土地使用权或者是房屋出租不纳入征税范围，不符合公平性原则。鉴于此，使得房地产企业在实际管理过程中，面临较大的问题。第二，近年国有土地资源逐渐短缺，企业通过“旧改”来获得开发土地，但土增税率偏高致使造成较大的税务负担，无异于造成相应的土地难以得到正常流转，更不要讲提高土地资源利用率，且阻碍行业可持续发展进度。土地增值税虽然属于行为税，开发企业的投资测算时为保证合理利润提高定价，同样会将其转嫁给购房者，伤害到刚需一族。

（二）扣除项目复杂导致税收管理成本过高

房地产企业在进行土地增值税管理过程中，还面临其他问题，其中扣除项目过于复杂是一个较为突出的问题，而扣除项目主要是房地产开发成本，在进行土地增值税清算管理过程中，实际扣除项目往往比较复杂，这样就会加大管理人员的工作难度系数，不利于土地增值税工作的顺利进行。房地产在开发成本过程中，并不能够与开发商进行愉快的合作，很多开发商也不愿意提供更加详细的资料，同样会造成诸多问题的发生。税务部门进行土增税项目清算，往往专业水平和人手不足，不得不借助中介机构进行长时间资料审核，大大提高了税务部门和纳税人的管理成本。

（三）费用采用计算扣除方式不公平

目前土增税政策，可以采用利息加土地及开发成本的5%作为开发费用，也可以采用土地及开发成本的10%作为开发费用，主要取决于是否能够按项目准确计算利息支出。在房地产企业实际操作中，资金往往是多个项目共同使用，又或者通过“统借统还”的方式从集团其他机构取得的，都难以满足税法规定的计算分摊利息并提供金融机构证明的条件。一般情况下只能采用土地及开发成本的10%作为开发费用。扣除方法不统一产生的不公平现象是相当明显的。

（四）预征比例设置不合理

社会经济的稳固发展，我国也出台了一系列的土地增值税条款，这对于房地产企业来讲有着很大的促进作用。其中《中华人民共和国土地增值税暂行》条例中已经明确了指出，倘若因成本或其他原因无法进行计算土地增值税，可以通过预征土地增值税，待项目竣工后进行清算;简单来讲，就是多退少补。但是在实际管理过程中仍旧存在着较多的问题，其中预缴比例设置由地方确定，是普遍存在的一个问题。过低不利于国家税源的稳定，过高又会增加纳税人的负担。有些地方长期固定在同一比例，不会科学地动态调整，使得土地增值税管理工作难以有效开展，严重的话还会为企业带来不必要的经济损失，直接阻碍其可持续发展进度，甚至还会面临偷逃土地增值税的问题发生，不利于土地增值税管理工作的进行。

二、房地产企业土地增值税存在问题的改革方向

（一）扩大征税范围，在税率不变的情况适当调整免征额

针对上述征税范围扩展问题，房地产企业应当适当的扩大征税范围，这是提高土地增值税管理水平的重要前提基础，具体从以下几点来入手。

第一，要根据国家已经出台的土地增值税政策，适当去扩大征税范围，土地增值税从性质上讲，兼有行为税和资源税性质，更倾向于行为税，对不动产进行转让、出租同样是一种行为。但目前政策仅对转让征税是有失公平的，因为未来租金的净现值实际上跟转让款都是不动产所带来经济收益，立法者仅从方便操作角度去考虑问题，是不可取的。第二、扩大征税范围，应该同时作为降低税负的一个有效举措。根据产权转让的行为目的性进行调整，正常社会商业经营行为不应加以调控。开发商首次转让所获得的增值，在一定低增值限额内，说明处于正常利润范围，政府不应进行过多行政干预，如将增值率低于20%免税的规定除普通住宅外扩展到所有开发产品。这样才能够在最大限度上解决开发产品分类计税产生成本分配不合理，从而对纳税人造成的不公平问题。但对于炒房者或炒地者则应该征收较高的土地增值税，而不能通过核定征收的方式变相降低他们的税收负担。

（二）简化扣除项目，要体现现代税收的节约原则

很多时候，房地产企业在进行土地增值税过程中，过于复杂的扣除项目也会影响管理工作效率，一定程度上也会造成财务管理工作的混乱。所以，要想解决扣除项目复杂的问题，我们还应当简化扣除项目的规定，以此来为土地增值税管理工作提供有力的数据支持。在目前的税制未改革前，需要做好以下内容。第一，相关管理人员应与开发商形成一个良好的合作关系，让他们能够主动、愿意提供更加详实的资料。当然，还应当加强建房配套设施成本控制，比如加强对建筑安装工程费用管理、基础设施费管理，公共配套设施费管理。第二，企业也要按照相应的规章制度进行土地增值税管理，管理开发商项目进行过程中所产生的一系列费用，比如水电费、办公费以及人工费用等，从而降低偷逃土地增值税问题的发生。第三，房地产企业管理人员也要发挥自身岗位职能作用，要积极地参与到土地增值税管理过程中，同时政府也要引导相应的纳税人，主动地参与到土地增值税管理工作中，进一步为国家经济建设带来更多的税收收入，且实现提高土地增值税管理水平的目的。

（三）費用扣除要贴近企业实际

对于不同企业取得土地时间，可以采用起按合法取得土地凭证从取得至动工的年数每年加计5%方式计算，开发过程中所产生的费用比例企业间相对较为固定，可以按动工后土地及开发成本的10%计算，两者之和作为开发费用。这样对纳税人更为公平，促使纳税人压缩开发周期，同时固定比例费用又可以加强税收征管，防范纳税人假借支出费用为名扩大扣除项目。

（四）设置预征比例要讲求科学性

房地产企业在进行土地增值税管理过程中，普遍存在着预征比例偏低的问题。鉴于此问题的存在使得征收严重不足，也会导致其他问题的发生，所以为了解决上述所提到的预征比例较低问题，宜采用科学方法判断预征比例。在实际操作中，影响企业利润的因素中有较大变化的是土地成本和销售收入，建安成本相对较稳定，预征比例要根据征收所在地的地价、建安造价、房价去合理设定，预征率范围在1%-5%较合适。采用科学的预征比例，能提高相应纳税人的意识，使他们能够愿意并主动的提出清算，以此来降低土地增值税管理工作的难度。同时也要结合房地产目前的发展行情，制定合理的预征比例，确保我国各地区经济得以平稳发展，从根本上解决各地区房产价格高低不等的现象，促进房地产企业得以健康稳固发展。除此之外，还应完善相应的税收制度，要求各级人员严格遵守制度条款中的内容，有效提高土地增值税管理工作水平，为后续经营活动和发展提供有力数据支持。

三、结语

综上所述，房地产企业在进行土地增值税管理过程中，仍旧面临较大的困难，使得增值税管理工作不能够高效完成。所以针对问题应当扩大征税范围并简化并合理设置扣除项，同时也要提高预征比例。只有从这几方面加强管理，才能够提高土地增值税管理工作的质量，降低纳税人逃避土地增值税等问题，最后促进房地产行业健康有序发展。

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