浅谈不动产登记和我国不动产登记制度的完善

杨文栋

摘 要： 不动产登记制度可以进一步维护债权人的合法权利和相关利益，还可以保证交易的安全性。不动产登记制度通常可以保护弱者，这主要是因为在房地产交易的过程中，具有明显主动权的一方违反合同的可能性更大，不动产登记制度就可以保护债权人的请求权，并赋予其以其他权利。由于我国不动产登记制度还不够成熟，在实践的过程中还存在一些问题，因此，有必要对不动产登记制度进行完善。

关键词： 不动产登记;不动产登记制度;完善

【中图分类号】D923.2     【文献标识码】A     【文章编号】1674-3733（2020）13-0281-01

1 不动产登记制度的重要性

1.1 登记是依当事人申请的行为。由于不动产登记直接涉及到相关主体之间的权利和义务，因此只有与不动产权利具有利害关系的个体才能提出申请，严格按照法律程序进行不动产登记，而且经过不动产登记后申请人将会得到物权法的认可和保护，享受其应有的权利，不符合标准的个体则无权提出不动产登记申请，这在不动产登记制度中有着明确的说明。

1.2 登记是国家专职部门的活动。在不动产登记制度中对于登记机关有着严格的要求，只有各级不动产行政管理部门才能负责进行不动产登记，其他部门则没有这一权限;与此同时，在不动产登记过后要将物权变动信息予以公示，让全社会都能第一时间的了解具体情况，从而维护整个交易过程的安全性以及不动产权人的根本利益。

1.3 登记内容为不动产物权及其变动事项。我国不动产登记制度中关于不动产登记内容有着明文规定，在不动产登记簿上必须要涵盖不动产物权及其变动事项，然而在我国不同地区有关不动产登记内容的要求是不尽相同的，应该根据地方法规要求适时调整登记内容，一经登记则证明不动产物权契约成立，产生了法律效力，不动产权人就可以得到社会的认可和法律的承认，还会享受到法律的保护。

2 不动产登记制度存在的问题

2.1 不动产登记适用范围比较窄。目前，我国不动产登记的适用范围不够广泛。在内容的请求权上，我国法律法规对不动产登记的要求限制在对不动产物权进行转变、设立或取消的范围。实际上，关于不动产登记的适用领域绝不仅限于在这一个方面，只是现阶段法律法规对其他内容予以排除，这样就会导致我国不动产登记的适用范围比较狭窄。

2.2 不动产登记法律制度内容不完善。我国不动产登记制度还不够完善，相关法律内容比较零散，而且有些内容存在冲突，并没有结合实际情况进行制定，这样就很难保障交易安全。许多法律法规的制定和实施主要是为了进一步满足行政需求，因此国家进一步出台《物权法》，使得不动产登记制度得到单独展示，虽然物权法可以保障不动产登记制度得到进一步完善，但依然治标不治本，因为许多条文的内容比较笼统。尽管《房屋登记办法》对相关内容进行进一步补充，但依然缺乏统一的不动产登记制度法律规定。

3 我国不动产登记制度的完善建议

3.1 明确登记机关赔偿范围及追偿程度。登记机关在对不动产进行登记时难免会出现一些失误，例如错记、漏记等，此时明确登记机关的赔偿范围以及追偿程度极为重要。登记机关应重点了解产权人的损失明细，建立相关的赔偿体系，规范更正登记、异议登记等的有关费用。

3.2 核查不动产登记的准确性。登记机关在登记不动产时，要严格审核不动产登记内容的真实性，保证此不动产物权的真实性。如此一来，能够确保不动产登记体制的权威性，规避由于登记部门所造成的错误，避免出现在交易过程中出现当事人利益亏损的现象。如果是登记部门在登记时因自身行为而导致错误的，及造成当事人利益亏损时，则由登记部门全权负责，并且做出一定的赔偿。

3.3 建立一致的不动产登记档案移交制度。每级国土资源部门要集合各个相关部门，一同解决不动产登记档案移交过程中出现的问题以及建立一致的不动产登记档案移交制度，指派相应的工作人员专门负责不动产登记档案移交工作中的各个环节，认真记录以及明确各个移交环节的移交负责人以及责任人，切实地保障不动产登记档案的真实性。

3.4 确定不动产登记适用条件。尽管《物权法》对当事人的自主选取权进行明确规定，不过，这一法律却没有对当事人不动产的登记条件进行保护。《物权法》对当事人申请不动产登记的条件进行严格的限制，需要保證双方当事人均可对不动产登记事项完全接受方可申请。这一规定存在的漏洞在于，双方当事人会存在不能完成不动产登记的申请约定，即便达成约定，也会在这一过程中存在某一方违背约定的可能性，这就使得申请工作无法继续进行，也不能保护当事人的合法权益。因此，避免出现漏洞的方式就是要确定不动产登记适用条件，并进行立法，这样就可以保证弱者的权益，使其无需征求对方建议的情况下即可完成申请。

3.5 明确不动产登记法律效力。由于我国法律对于不动产登记缺乏效力，因此，要进一步提高其法律效力这样才能推动我国经济发展。破产已经成为一种常见的比较常见的现象，这是因为我国产业正在不断发展和升级，由此产生的各类风险逐步增大，因此，必须要加强对债权人的保护，提高不动产登记法律效力，使交易安全得到更进一步的保障，使不动产登记制度得以完善。

3.6 制定不动产登记信息的公开查看体系。目前我国的有关法律制度没有明确的规定公开财产注册的事宜，应继续完善相关制度的建立，还应建立适当的第三方平台，及时、高效地对不动产登记状况以及材料进行公示，确保当法院需要当事人不动产登记的详细信息时，能够在第一时间里提供准确、真实的相关信息，在一定程度上保护了当事双方的安全以及法院权利的实行。除此之外，不动产登记法要明确不动产登记信息查看人的范围以及查看的条件，例如，只有携带有关身份证以及属合法身份公民、法人才能查看有关的不动产登记信息。同时还应规定登记部门回复的时间，旨在提高政府部门的工作能力，保证财产损失人的合法利益，并且统一查看不动产登记信息的收取费用，明确规定不动产登记机构的工作人员不得出现滥用职权违章收取费用的行为，确保物权交易的公平、公正、公开，塑造一个声誉良好的形象。

结论

不动产登记能够有效地保护不动产登记人的相关利益，然而在不动产登记体系之中依旧存在一定问题，例如登记机关的责任体制不够健全、登记机关比较分散、登记机关收取费用缺乏合理性、不动产登记体制滞后以及缺乏公开化等的问题，还需根据以上种种问题建立健全不动产登记制度，使其作用得到充分展现。

参考文献

[1] 李涵笑，朱晗林，周全.徐州不动产登记制度影响研究[J].现代商业.2019（02）.

[2] 闫春虎.对我国建立不动产登记制度的现状研究[J].法制与经济.2018（11）.