没有购房资格 购房款能退吗

柯思婷

审查购房资格是卖方的责任还是买方的责任？如果签订了购房意向也交了定金，却因为没有购房资格而无法买房该怎么办呢？

上海等一线城市的房产限制政策较为严格，有些投资者即使没有购房资格也会想方设法地买房。特别是有些销售员为了业绩，撺掇客户赶紧交钱定房，而手续上的问题终究绕不过去，后面纠纷就来了。

一时脑热买下近千万元房产

来自江苏的小芃是一个富裕的95后，年纪轻轻就打算在上海置业，但是不具备上海购房资格是个很大的难题。

2016年，不滿20岁的小芃和父亲开始了解上海的一个楼盘。小芃回忆，当时的销售人员看出了小芃有全额付款的能力，不断地怂恿小芃的父亲说将来总能解决限购的问题，也许限购政策会放松，或者还有其他办法能解决房产登记事宜，总之限购的事以后再说。

结果，当时急着买房的小芃真的和房地产公司签了一个定购协议。定购协议约定的主要内容有：房屋交易总价为944万元，视小芃房款的支付比例可享受一定优惠;房地产公司向小芃明示了商品房销售的相关政策规定与买卖合同样本，小芃在收到房地产公司的“签约通知书”之日起5日内持定购协议、证明文件、应付款及贷款资料等与房地产公司签订商品房预售或出售合同。小芃支付了定金50万元，协议约定该定金作为签订商品房预售或出售合同的担保，如果小芃违反政策规定、不满足购房条件或者逾期未签订购房合同，均视为违约，房地产公司可终止协议并没收定金;如果房地产公司在约定期限内将房屋另售的，则须双倍返还定金。房地产公司还向小芃出示了“签约须知”，告知购房合同签订时所需提供的证明材料，其中包括非本市户籍人士的缴税与社保证明等。

在定购协议签订前后一段时间内，小芃分几笔向房地产公司支付了全部房款。

没有购房资格被拖3年

按理说，定购协议签订后很快就可以签订房地产买卖合同。但是，小芃连钱都付完了，买房手续却完全没有进展。原因还是出在小芃的购房资格上。小芃是一个外地户籍、不满20周岁的年轻人，在上海买房一定是没有资格的，这个问题在短时间内也无法克服，因此房地产公司不可能和小芃签订正式的房地产买卖合同，更没办法交房。小芃与房地产公司交涉解除定购协议，房地产公司对解除协议表示同意，但是迟迟没有退钱，近千万元的购房款一直在房地产公司处。小芃既不能顺利买到房，也无法把钱拿回来。

3年后的2019年，小芃向房地产公司送达律师函一份，大意为双方签订定购协议后，自己已履行了付款义务，而房地产公司在继续交易或解约退款方面一再推脱，他要求对方在7日内履行交房或退款结息义务。然而，房地产公司依旧没有动作，小芃就向法院提起了诉讼，要求房地产公司退回购房款，并支付相应的利息，房地产公司则提起了反诉。

房地产公司不愿退定金

面对误会，房地产公司的态度颇为强硬，他们认为是小芃故意隐瞒了没有购房资格的事。

房地产公司方面表示，双方在签订定购协议前，他们已将国务院办公厅、上海市人民政府办公厅发布的房地产市场调控工作相关文件，以及相关的房地产调控政策详细告知小芃，小芃确认已知悉房地产调控政策并承诺不违反房地产调控政策的规定。定购协议已经说明，如果小芃违反房地产调控政策的规定或不符合房地产调控政策的购房条件，则视为违约，房地产公司可不经催告，协议即告终止，房地产公司有权处置房屋并不退还定金。房地产公司方面还认为，定购协议签署时不具备购房资格不影响定购协议的签订和生效，这套房屋目前并未出售给任何第三人，只要小芃取得购房资格，定购协议仍然可以继续履行。

对于销售人员的推销说辞，房地产公司表示，就算当时销售人员确定鼓动他买房，也没有真的承诺过一定能办理小产证。

小芃则反驳，这家房地产公司是一个专业的房地产开发商，判断购房者是否限购，是否有购房资格，易如反掌，不应该把责任推到客户身上。

法院判决全额退款并支付利息

法院审理后认为，第一，双方当事人签订的定购协议在性质上属于预约合同。根据定购协议的约定，双方原本的交易流程应该是房地产公司向小芃发送“签约通知书”，小芃于收到“签约通知书”后5日内与房地产公司签订正式的房屋买卖合同。一般而言，购房人在签署预约合同时尚不具备购房资格并不必然导致交易不成，因为只要购房人在双方约定的正式交易时点前取得购房资格即可。而房地产公司未提供证据证明他们已经发送了“签约通知书”，那么双方约定的正式交易时点就不确定，房地产公司却直接以小芃不具备购房资格为由主张因小芃违约而解除合同、没收50万元定金，这缺乏依据。

第二，现在小芃因定购协议签署后长期未继续交易要求解除协议，房地产公司也同意解除，双方均认可定购协议解除，房地产公司就应当将已收取的购房款全部返还给小芃。

第三，虽然双方都把购房资格审查的责任推给对方，但法院特别指出，双方当事人在签署定购协议时对于购房人小芃无购房资格一事都已知悉，其行为均有不当。小芃在与房地产公司签署订购协议时，是一个未满20周岁的非本市户籍人员，未届法定婚龄，亦不可能满足在上海缴满5年社保的要求。房地产公司作为一家专业的房地产公司，理应明知小芃不具备购房资格且在较长的一段时间内都不能具备购房资格。在此情况下，房地产公司仍与小芃签署定购协议，并收取全额房款，行为明显不当。在双方最终不能完成交易的情况下，如果房地产公司还长期占有数额较大的房款及其所带来的利益，无异于鼓励房地产业继续进行此类不当操作。因此，考虑到出售方在交易不成的情况下长期占有数额较大的房款确实对买受方造成了经济损失，有悖于民事活动的公平合理原则，判令出售方支付相应的孳息是合理的，以央行同期贷款利率为计算标准。

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民事活动的基本原则

所谓公平原则，根据我国《民法总则》第六条规定，指的是民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。

民事活动基本原则还有平等原则、自愿原则、诚信原则、公序良俗原则、绿色原则。