房地产公司中大型住宅小区项目财务风险防范研究

于玲

摘 要：房地产项目为我国国民经济的重要组成部分，对我国的经济建设有着不可估量的作用。中大型住宅小区项目的开发是房地产企业发展的基本元素，具有建设周期长、所需资金数量庞大、市场需求变化大等风险。本文首先概述了房地产公司中大型住宅小区项目的特点，阐述了房地产公司中大型住宅小区项目财务风险的类型，提出了房地产公司中大型住宅小区项目财务风险（现金流风险、投资风险、筹资风险、其他风险）防范对策。

关键词：房地产公司;中大型住宅小区项目;现金流风险;投资风险;筹资风险

房地产公司中大型住宅小区项目有着自身独特的经营模式，主要表现为投资金额大、负债率高、经营周期长、地域差异大等特点。在前期房地产开发商需要大量的资金，而从开始筹建到最后开盘销售，中间经过的周期较长。前期大量的资金注入，让公司负债上升，随着项目的进行对资金流转的要求越来越大，财务风险也随之加大。而一个房地产项目的管理的好坏直接影响着整个房地产项目的成败，在一定方面上甚至影响一个企业的存在和生存环境。本文具体探讨了房地产公司中大型住宅小区项目财务风险防范措施，借此来规避或改善其存在的财务风险状况。现总结报道如下表。

一、房地产公司中大型住宅小区项目的特点

（一）保值和增值性

土地是房地产企业开发的最重要的原材料，是房地产企业发展的首要考虑的问题。前几年房地产企业发展迅速，导致供求关系发生了变化，供求失衡，土地的交易价格不断的形成新的高潮，使房地产项目从生产要素层面具有了保值增值的功能。多数中大型住宅小区项目本身具有人文、地理优势，也决定了该项目的保值增值性。

（二）建设周期长

中大型住宅小区项目占用的资金量大，在项目的各个阶段都需要投入大量的资金和时间，如果资金链断裂将会影响项目的顺利进行，从而引发现金流风险的发生。

（三）长期使用性

中大型住宅小区相对于其他商品而言具有长期使用性。因为房屋属于不动产而且投入资金比较大，一般情况下一个家庭最多需要两套。再加上它的长期使用性，所以市场上的需求是有限的。

（四）位置的固定性

在地里位置上，房地产项目体现了一定的固定性，房地产企业的商品房的价格与房地产开发所在的地理位置和地理环境有密切的关系，一些内在的变化非常复杂，很多不确定性的因素在里面起着关键的作用。相应的，房地产企业有一定的风险性存在。

二、房地产公司中大型住宅小区项目财务风险的类型

（一）现金流风险

现金流风险是指企业在生产经营活动中现钞的融入与支出在时间上的不一致导致产生的风险问题，具有突发性、和长期隐蔽性等特点。具体的情况是当现金流量出现不一致的时候，容易导致的就是企业的生产经营陷入一定的困境，计划内受益严重下降，企业生产的进度停滞，生产经营无法延续，企业的形象可能受到一定的影响，最终陷入财务困境。比如现金流入量低容易造成短期偿债风险，而现金流入高有容易造成资金闲置，因此需要规范企业的资金管理制度，如果可以对资金的运用进行很好的规划，严格控制现金的流入流出，提高资金利用率，既可以控制成本也可以降低财务风险。

（二）投资风险

投资风险是指企业在生产经营活动中，受到国际或者是国内大环境诸多因素的影响以及投资者的投资因素的不确定性，最终导致预定利润没有完全达到，从而形成了投资风险。投资风险是一种经营类的风险，通常意义上是对计划内获取利益的不确定性，只有在风险和收益相统一的条件下，企业的投资运作行为，才会得到有效的调节。特别是像工程款这类款项，金额大计算复杂，需要通过工程的进度以及财务状况来决定付款进程，一旦财务部门不能准确把握好成本的控制，不仅会影响到项目的收益，严重的会使贷款的偿还出现问题，使企业面临更大的财务风险。

（三）筹资风险

筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性，企业在筹资、投资和生产经营活动各环节中无不承担一定程度的风险，企业承担风险程度因负债方式、期限及资金使用方式等不同面临的偿债压力也有所不同。

（四）其他风险

利率风险是指在一定时期内，由于利率水平的不确定变动，所导致经济损失的可能性。汇率风险是指一个组织，一个经济实体或个人的以外币计价的资产与负债因外汇汇率变动而引起的价值上涨和下降的可能性，其实质是不确定性。同时房地产企业在生产经营的过程中会面临许多的不确定性，各类问题有可能会延缓项目的周期，如果问题一直得不到解决，投入的资金在后期销售过程中不能及时回款到账，以至于影响后期一系列的款项支付，导致资金链断裂，就会产生财务危机使企业陷入困境。

三、房地产公司中大型住宅小区项目财务风险防范措施

（一）现金流风险的防范措施

企业为了确保正常运作的流动性，确保资金的经营周转，企业又必须保持相当数量的现金额度。房地产公司可在合理预测现金浮游量的基础上，最大限度的利用时间差，有效提高现金的使用率，以期缩短现金的周转时间，最终确保未来具有可预测的持续性，防止企业的经营效率被破坏。项目也需要加强现金预算编制，其是对其他预算中有关现金收支的部分进行汇总，对现金收支差额部分指定平衡计划。其可以全面的揭示现金流入，流出，余额等内容，有利于现金缺失时制定筹措方案，现金多余时制定利用方案，有利于提高企业现金利用率。

（二）投资风险的防范措施

房地产产业与轻工、化工、建筑、家电、冶金、机械、建材等多个产业密切相关。同时在房地产行业又衍生出新的市场，例如房产中介、物业管理、装饰装修等市场。企业应积极改善资金结构，对于投资活动应审慎，必须量力而行，要面向不同的市场进行投资。还可以采取组合投资方式，投资组合的有效性必須建立在对不同投资项目风险与收益的分析基础之上，以使组合投资达到风险不变收益提高或收益相同风险较低，分散投资的风险。还可以采取组合投资方式，投资者可以根据企业自身的资金状况进行组合投资，既能让闲散多余的资金去盈利，又能分散投资的风险。

（三）筹资风险的防范措施

房地产行业的投资属于高风险、高收益的项目，投资者要提前做好谨慎对待风险的心理准备，利用各种手段和方法，想方设法去规避不必要的风险。房地产公司要建立多元化的筹资渠道，传统的信贷渠道已不能有效满足现阶段投融资需求。比如股权融资、融资租赁等，可以给企业带来一定的周转资金，还可以带来管理人才，优化企业的财务报表，帮助企业振兴，得到相应的固定资产。当前很多中大型住宅小区项目，负债资金占的比重较大，特别是银行借贷资金和民间借贷部分，从而造成了高额的融资费用和利息，加重了企业的财务负担，为此要合理确定筹资比例，确定筹资比例并不单纯是筹资本身的工作，它会受到企业投资需求总量、结构、偿债能力等主导因素的制约。

（四）其他风险的防范措施

中大型住宅小区项目需要分析、選择创新的营销策略，进行认真详尽的市场分析，坚持以“市场客户第一、客户至上”的工作理念。强调高质量的售后服务，将企业形象进一步提升，占领更大的销售市场以确保后期销售的顺利进行。关注房地产市场的信息及时调整房价，在合适的时机按照制定的销售计划实现资金的逐步回笼。在项目施工前期，主要是要做好宣传推广工作，进入第二年后，在销售任务比较繁重的情况下，要扩大营销人员队伍，提高营销人员的整体素质。在项目进入扫尾阶段时，根据实际情况对营销人员进行岗位调整，减少不必要的成本开支。

总之，科学管理是现代企业制度的重要内容，房地产公司中大型住宅小区项目财务风险比较大，加强财务风险防范措施是实现企业快速健康发展的根本途径。

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