营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响分析

方孝惠

【摘要】会计核算和纳税管理是房地产企业经营管理中的重要内容，提高会计核算和纳税管理水平对企业发展具有重要意义。而实行营改增新税收体制在很大程度上转变了房地产企业的会计核算与纳税管理的方法，并对相关工作提出了新的要求。基于此，本文就营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响等相关内容进行了剖析，并在此基础上对相应解决策略进行了探讨，旨在为营改增背景下房地产企业会计核算及纳税管理工作提供参考。

【关键词】营改增  房地产企业  会计核算  纳税

会计核算和纳税管理是房地产企业经营管理中的重要内容，会计核算及纳税管理情况不仅直接关系到房地产企业各项经营活动的正常开展，而且对经营成本及经济目标的实现也有很大影响，所以提升这两方面工作质量至关重要。“营改增”税收体制的实行给房地产企业会计核算及纳税管理都带来了巨大变化，这种形势下房地产企业只有根据政策体制改革要求调整相应的工作策略，才能积极应对负面影响，实现更好发展。

一、“营改增”及房地产企业税收管理

“营改增”也就是营业税改增值税，是指将以往缴纳营业税的应税项目转变为增值税。执行营改增后，能够避免出现重复增税，将整体税负减小，进而推动企业更好发展，因此整体而言，营改增属于一种减税政策。增值税仅是缴纳产品或服务增值部分的税费，能够有效防止出现重复纳税现象，营改增税收体制的深入推进对加快财税体制改革，调动各方积极性及促进服务业发展等方面有重要作用。

税收管理是房地产企业经营管理的重点内容，其涉及的范围和内容较多，是一项非常复杂的工作。营改增后，房地产企业所纳税由营业税改为增值税，而其他税种不变，涉及的税种主要有增值税、房产税、土地增值税及企业所得税等，税种多达几十种之多。营改增税收政策实施后，房地产企业增值税存在抵扣链条，仅是增收增值额部分税费，但是营业税则是征收企业所有营业额的税费，因此在理论上来说，营改增后会减小企业整体税负。企业在纳税过程中，增值税专用发票非常重要，如果在实际生产经营过程中不能获取足够增值税专用发票，那么就可能取得企业整体税负增加，也就是说能否取得增值税专用发票及今后土地出让金能否可以纳入增值税抵扣范围是企业税负增减的关键因素。

二、营改增对房地产企业会计核算和纳税的影响

（一）提高房地产企业纳税筹划意识

纳税筹划一直都是房地产企业高度重视的一项工作，对企业各方面都有很大影响。营改增后，房地产税收管理各方面也发生了一定调整，这种形势下，房地产企业为有效应对税收体制改革影响，需要进一步增强纳税筹划意识。税收筹划是一项综合性工作，对筹划管理工作人员都有较高要求，所以营改增后房地产企业也会从强化税收工作者培训、加强对相关税收政策制度的研究分析等方面提高税收筹划管理水平，而这些方面的提升对于有房地产整体发展都是非常有利的。

（二）促进房地产企业内部业务整合，提高工作效率

在传统税收管理工作中，房地产企业中的票据审核一般都是安排财务部门全权负责。而营改增后，房地产企业采用统一增值税专用发票和普通发票抵扣报销方式，财会管理中经要求审核增值税发票，这也就是说，执行营改增后会将部分财务工作安排到了各个部门当中，票据的统一使用使得财务部门与业务部门间实现了有效整合，有效促进了企业税收管理的规范化、高效化发展。

（三）改变了会计科目

会计方法在企业会计核算及纳税管理工作中非常重要，而会计方法运用主要受会计科目等因素影响。传统营业税中包含的会计项目并不多，而营改增后，房地产企业增值税会计项目发生了很多变化，增加了新的增值税相关项目，先不说这些会计项目主体和会计流程的复杂性，其本身就会对房地产企业原有税务职责带来较大的影响与挑战。

（四）对会计核算工作的影响

会计核算具有专业性与复杂性，执行营改增后对会计核算的影响也是非常大的。首先，相对于一般计算方法而言，增值税预测计算方法存在较多不同地方，在核算方面主要依据支付时间来定，房地产企业需要根据规定按照增值税政策缴纳税款。其次，在后买物品交易过程中，对于房地产企业购买的土地生产物可以根据实际目的来进行使用或者出售。此外，在对自主研发产品进行采购与销售时，土地费用是土地费后的剩余计算，主要是直接支付给房地产公司的土地费。总而言之，营改增后，房地产企业会计核算工作发生了一定变化，工作人员要根据增值税涉及的内容对核算工作进行相应的调整。

（五）加大房地产企业税收压力

营改增虽然说是一种减税政策，但是其给房地产企业带来的税收压力可不小。一方面，在实际计算所得税时，营业税属于价内税，直接作为税金扣除即可，而属于价外税的增值税是不能直接抵扣的，因此营改增后房地产企业在所得税计算工作中会面临更大的挑战。另一方面，营改增后，我国征收房地产企业的增值税率有所下降，这也就意味着可以和它达成合作关系的企业数量会大幅缩减，而且企业还有可能会出现较大的税负转嫁情况，从而致使房地产企业开发成本中不能使用增值税专用发票而不能进行抵扣，从而增加房地产企业税负，甚至影响企业各方面运营及发展。

（六）影响企业会计报表

会计报表在企业会计核算及纳税管理中有重要作用，是对日常核算资料按照一定表格形式进行汇总反映和综合反映的报告文件，是对企业日常工作和各项业务活动情况的记录和反映。营改增对房地产会计报表的影响主要体现在资产负债表、损益表及现金流量表等方面。在损益表方面，由于房地产企业在购买或销售商品中可以使用增值税发票进行扣除，企业营业税和附加税大幅减少，因此企业运营成本得到有效下降，而盈利能力会有所提高，体现于报表中就是企业业务运营费用、营业税及额外费用等都会降低。

（七）对财务人员提出了更高要求

营改增后，房地产企业在会计核算和纳税管理时，不管是账目内容还是数据复杂程度等方面都发生了很大改变，这对财务管理人员而言无疑面临着巨大挑战。这种情况下，财务管理人员更需要加强自身学习，以不斷提高业务能力和综合素质，以更好实现从营业税向增值税过渡。

三、房地产企业应对营改增对会计核算和纳税影响的策略

房地产企业应从以下几方面加强管理，以积极应对营改增影响，实现更好发展。首先，房地产企业应正确看待营改增给企业财会工作及纳税工作的影响，加强对营改增相关政策研究，以更好把握内涵，充分利用政策优惠降低企业税负。其次，应进一步加强纳税筹划管理，结合过渡期实际经营状况和优惠政策制定税收计算方法，提高纳税筹划科学合理性。此外，要重视增值税发票管理，加强企业内部各部门人员教育培训工作，规范增值税票据管理，以充分通过增值税票据抵扣降低企业运营成本。另外，房地产企业要积极完善财会管理及纳税管理相关制度，根据营改增政策对原有管理制度、办法和流程等进行调整优化，以推动企业会计核算和纳税管理工作的规范化、高效化发展。

总而言之，营改增税收政策的实施对房地产会计核算及纳税工作都带来了很大影响，这种形势下，房地产企业要在充分认识到影响双面性的基础上，结合自身实际情况，采取针对性措施进行应对，以有效避免不良影响，提高新税收体制适应能力，实现房地产企业的更好发展。

参考文献：

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