大型商业综合体布局对城市的综合拉动作用探究

蔡中为

摘 要： 大型商业综合体布局对城市发展具有综合拉动作用，包括聚敛人气、满足人们休闲体验需求、补充城市基础设施、拉动新区发展等。大型综合体的建设发展需进一步增加休闲文化元素，加强交通组织，在落位过程中突出政府引导的作用。

关键词： 大型商业综合体 休闲体验 夜经济 假日经济

一、城市中布局大型商业综合体的作用

（一）提振城市发展信心，增强城市经济发展活力

大型商业综合体的特点是规模大、功能全、业态新、辐射广，应该适度必要将大型商业综合体打造成城市地标建筑，成为城市商业标杆，提振城市发展信心。大型商业综合体的出现及在城市商业中发挥重要作用，其核心是其给消费带来的一站式、快捷方便的休闲购物体验。其特点是规模大、业态全，因为只有具备较大的占地规模才能给消费者提供购物、餐饮、室内娱乐等多种体验。在城市人流量大或者城市发展重大区域等重要节点位置，布局外观独特、定位清晰的地标性商业建筑，并由点到面，构建城市发展主框架，通过打造商业综合体高度云集的城市区域或主干道，形成城市标志性景观带，展现发展成就，提振发展信心。

（二）完善休闲体验功能，不断满足文娱与精神需求

目前，大型商业综合体的规划建设更加重视与突出消费者的文娱与精神需求，逐渐从以传统销售为主导向休闲体验、餐饮为主导转变。2017年6月底投入商业运营的哈尔滨万达城，建成集酒店群、商业中心、室内滑雪场、室内外主题乐园为一体的文化旅游商业综合项目，其中建成了目前为止世界规模最大的室内滑雪场。哈尔滨万达城大型室内滑雪场实现了四季全天候室内娱雪，给消费者不同的休闲体验，夏季室内娱雪可以是休闲纳凉的一种全新体验，冬季室内滑雪可以获得不同于室外滑雪的又一种体验。哈尔滨万达城大型室内滑雪场的建成给未来其他城市建设类似的室内大型娱雪项目提供了示范与借鉴。

（三）作为城市基础设施的补充，是市民进行交往交流的重要区域

受多种因素制约，许多城市给市民提供的可以进行交流的大空间区域并不多。大商业也是政府公共基础设施的有益补充，便于人员集散、城市各区域人流汇集，促进城市各区域人员交往，打造和谐友善的城市氛围。现在许多城市商业综合体内在公众假日期间都不定期举办各种具有广泛社会参与性的赛会、活动等，丰富了人们日常精神文化生活，给市民提供了一个近距离交往、交流的平台。

（四）与公共交通相配套，拉动消费，打造“夜经济”与假日经济

发展“夜经济”与假日经济，首先要对商圈进行“精耕细作”，也就是说既要有量，更要有质。量是指商圈中单体商业总数目，质是指单体商业的功能及档次。通过单体商业数目的大量布局落位刺激消费者购买欲望。国内很多城市地铁运营时间在晚上23：00之后，政府就有意利用地铁的大客流汇聚作用，打造“夜经济”与“假日经济”。沈阳地铁自2010年开通以来，每年圣诞节期间延长收车时间到凌晨，满足了市民出行购物休闲需求，增加了商业区的人气，提升了商业总收入，打造了繁荣、祥和的节日气氛。

要着重打造日常18：00—23：00购物休闲时段及休息日与传统节日时段，通过公共轨道交通与商业的联动，发挥供给引致需求的功能，实现城市商业经济的繁荣。实现轨道交通延长营运时间与商业区延长营业时间形成联动，在节假日期间，还要有目的的进一步延长运营时间，发挥公共轨道交通服务商业的综合作用。

（五）大型商业综合体的建设是支撑城市新区发展的一个重要引擎

商业综合体对于新区发展具有重要拉动作用，包括促进新区人口消费，更重要的通过商业综合体的较新业态促进新区城市功能的整体提升。

城市新区要繁荣发展，必须吸引人口长期入驻，而人口的日常消费就是新區规划建设者需要考虑的重要问题。诚然，在每个小区周边靠一些小型超市也能够在一定程度上维持周边居民的日常消费，但因为小超市的功能单一，市民要想获得多功能的消费体验就需要建设大型商业综合体，而且要适度加密大型商业体布局，减少居民到大型商业综合体的通勤距离。大型商业综合体通过引入较新业态，带来良好的休闲体验功能、较高的物业管理水平，能够拉动新区城市功能的完善与提升。

新区基本是在净地上规划建设，基本没有拆迁、挡光等老城区建设面临的问题，从各层面来说，进行规划建设大型商业综合体相对更容易。所以新区规划建设应该超前谋划，大型商业综合体至少与住宅小区同步，更应该先于住宅小区谋划建设。科学落位布局高水平大型商业综合体是新区规划建设者的重要责任。

二、大型商业综合体发展面临的新特点

（一）商业功能逐步弱化，休闲体验功能进一步提升

因大型商业综合体内销售区价格较高，以及受小型商业、电商的影响，大型商业综合体内的传统的销售区面临消费额下滑、消费缓慢等现象，其以销售功能占主体逐渐转为以休闲体验功能占主体。这是市场发展的正常规律，是正常的商业现象。要通过进一步完善大型商业综合体的休闲体验功能以满足人们日益增长的精神文化需求，通过多样化的体验项目促进人流量提升。

（二）主题乐园是大型商业综合体的发展方向

随着大型商业综合体的传统销售功能的弱化，主打休闲体验功能的主题乐园是未来城市精神文化消费市场的发展方向。党的十九大提出，我国社会的主要矛盾已经从人们日益增长的物质文化需要同落后的社会生产之间的矛盾，转变为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。随着中国经济的不断发展，人们生活水平不断提高，人们的物质消费已经比较丰富，但精神文化层次的消费同物质消费相比，还明显欠缺，是未来城市商业布局的主要努力方向。

（三）大型商业综合体可以成为发展文化事业的一个载体

大型商业综合体因高度聚敛人气，天然可以发展成为文化事业的一个载体。利用这个天然优势，可以使文化，特别是主旋律文化的宣传更容易大范围传播，更接地气。影院一般伴随大型商业综合体规划布局，电影是文化的一部分，但文化宣传的内容与样式多种多样。这里要处理好大型商业综合体的商业性与文化公益性的关系。这里的文化一般应是商业综合体的个体行为，是一种自然的嵌入，而不是生硬的引入。比如南昌万达城采用具有江西特色的景德镇瓷器的青花瓷的颜色进行设计建设，这就是对当地文化的一种宣传，让人们在休闲体验中感知学习文化。

三、大型商业综合体发展需要解决的问题

（一）大型商业综合体内的个性化、多样化休闲体验功能仍需加强

大型商业综合体总量偏少、功能不新、设施不优，与消费者的日益增长的消费体验需求不相匹配。主城区缺少以休闲体验功能为主的大型商业综合体，消费者可选择余地小，在重视休闲体验的今天，长时间固定的几个商业去处加之较传统的消费模式不免产生乏味的体验感，自然没有消费的欲望。大型商业综合体建设应更多融入文化元素，提升精神品味。未来的大商业的趋势是致力于打造具有极大休闲体验功能的主题公园模式的商业综合体，比如在市区合适位置建设大型室内游乐体验设施，比如室内滑雪场、水上乐园等。政府应顺应市场需求与市民期待，引导相关企业合理布局落位，使其发挥经济社会综合效益。

（二）解决人流、物流疏散与交通组织的问题

大型商业综合体聚集的人更多，销售需要的物资也要进入。这就给通达大型商业综合体的交通组织提出了较高要求。通过调研发现，大型商业综合体周边对公共交通等附属配套设施的接入考虑不足，接驳功能不完善。大型商业综合体周边交通出行总量高，密度大，人流量、车流量均处较高水平。许多大型商业综合体周边存在不同交通方式出行者相互干扰现象，降低了交通设施的服务水平。公共交通应成为前往大型商业综合体的主要交通方式。要通过低票价以及在主要商业区周边设立公交首末站，为公共交通预留较充足的场站，加密城市各区域前往商业区的公交线路数量，吸引市民更多乘坐公共交通前往商业区，提升公共交通分担率，减轻商圈交通压力。国内很多城市都开通前往大型商业综合体的免费购物班车，比如某连锁超市在国内很多城市都开通免费购物公交车，这对于促进消费起到重要作用。

（三）政府通过完善体制机制对大型商业综合体落位实现科学引导与监管

要通过多部门联动，下大力度进行管理体制改革，整合各级各类资源，破除影响大商业发展的体制机制障碍，用全局理念与大城市思维发展大商业。政府在城市开发与招商中，应发挥其行业主管者与监管者职责，而不能完全听任市场力量。因为企业往往是单一主体，而政府是从城市发展综合考虑的，所以政府对企业有引导的责任，也就是用政府看得见的手弥补市场的某些失灵。大型商业区的形成更多靠政府规划建设的引导，因为政府掌控着城市土地利用模式与类型，所以政府在商业区规划形成中必须重视事前、事中、事后监管职责。

（四）大型商业综合体的建设要发挥其拉动城市发展的综合效益

规模、辐射范围、落位密度是密切相关的关系。仅仅靠规模大，总体数量少，其辐射范围也是有限的，因为对于一部分市民来说，达到此大型商业综合体的距离超过其最优通勤距离，这将影响其商业辐射范围。大型商业综合体不同于传统的大型批发市场，它主打的是日常消费休闲体验，能够实现在日常晚间能够以较短时间通达，这就需要大型商业综合体的较大密度。本文认为，对于省会级大城市而言，大型商业综合体的密度以一公里范围为宜，这就意味着城市主要道路交叉口都应该布局大型商业综合体。让市民走出去，只有靠大型商业综合体加密与更多落位来实现，但是在大型商业综合体集中布局與分散平衡间要寻找一个较优的平衡点。大型商业密度增大后，小型商业可以发挥“船小好掉头”的特点，也有其特定的生存空间。二者不是零和博弈，也就是说不应该限制大商业的规模与密度，不应过分担心大商业对小商业的影响。

随着城市人口增多、城区范围扩张，优质地块逐渐呈现稀缺化，所以对于大型商业的选址与落位更应该具有前瞻眼光、统筹考虑。特别是随着消费与旅游时代的到来，要把大型商业的布局与发展城市旅游密切结合起来，形成优势互补，发挥1+1>2的综合效益。要努力把大型商业综合体打造成市民日常消费目的地，加大市民出行频次是提振城市商业人气与财气的重要条件。让市民走出来，城市动起来，商业才能活起来。以人口400万的城市为例，如果能够最大限度地盘活400万人口，对城市商业经济的带动作用也是巨大的。在总量不算低的人口规模面前，只有加大出行频次，才能提振商业区的人气与财气。

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