地下车库（位）权属纠纷之案例分析

丁健　高林

摘要：地下车库（位）在权利界定上是最不明确的一类车库类型，在以往的诉讼中也是容易引发纠纷的案由之一。在目前全面依法治国的推进下，新时代赋予了不动产登记机构新的使命。就现如今而言，在法律对于地下车库（位）的权属没有明确约定或者约定不明的情形下，如何正确的区分地下车库（位）的权属，做好地下车库（位）的登记工作是登记机构目前迫切需要解决的问题。以某业委会行政诉讼案为例对地下车库（位）的权属纠纷问题进行分析及探讨。

关键词：地下车库（位）;权属纠纷;问题剖析;总结启发

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）06-0047-51 收稿日期：2020-04-20

1背景介绍

地下车库（位）由于关涉人们的日常生活和经济利益，其引发的纠纷是近20年来全国各地最常见的纠纷之一，也一直是社会重点和难点问题，尤其是一些老旧项目的地下车库（位）由于时间跨度长、前后政策变化，其登记办证在实际中的处理更为棘手。对于登记机构而言，每年因地下车库（位）权属纠纷而引发的与业主之间的行政诉讼案件不可枚举，由此可见，规范地下车库（位）的登记行为势在必行。

本文以某业委会行政诉讼案为例，通过对该案例中涉及的地下车库（位）登记办证问题进行梳理与剖析，探索性地提出登记机构处理地下车库（位）登记办证的一些思路，以供其他登记机构进行参考。

2某业主委员会行政诉讼案经过

某购物广场整体建筑共计7层，地上5层，地下2层，竣工日期为2004年9月。该广场地下室1位于地下2层，用途为地下汽车库。地下2层除地下汽车库外，还有变配电室、水泵房等。

本案提起诉讼的缘由盖因某业主委员会（以下简称业委会）认为，根据《物权法》房地一体原则，业委会在取得某广场房屋所有权的同时，也取得了该房屋的土地使用权，而涉案地下车库是依附于该土地的，另该地下车库建设成本包含在房屋销售成本内，故其所有权应属于全体业主所有。下文将对这个案件过程进行简单介绍。

该项目于2002年9月取得开发项目立项的批复，由某房地产开发有限公司（以下简称开发公司）开发建设商业用房，并予立项。该项目建设用地面积为6729.6平方米，规划许可建设规模为23951平方米（其中地下室9143平方米）。

2017年4月20日，开发公司向不动产登记机构（以下简称登记机构）申请涉案地下车库的首次登记，并于2017年4月26日进行首次登记并发布“公告”。2017年5月12日，业委会向登记机构提出书面异议，认为涉案地下车库属于全体业主共有，不应登记在开发公司名下。登记机构将异议内容告知开发公司，并要求开发公司进一步提供佐证材料。2017年10月，开发公司提交某会计师事务所有限公司的“审核报告”及“回函”等申请材料，用以证明涉案地下车库面积未分摊到可售房屋面积内，建设成本不计人房屋销售成本。2017年10月23日，登记机构经审核上述申请材料后，向开发公司颁发涉案地下车库的《不动产权证书》。2017年10月26日，开发公司就涉案地下车库申请换证。

2017年11月23日，因不服登记机构颁发的《不动产权证书》，业委会提出行政复议申请。经审查，复议机关认为登记机构颁发的《不动产权证书》认定事实清楚，适用依据正确，符合法定程序，遂于2018年1月10日作出《行政复议决定书》维持了登记机构的登记行政行为。因不服复议决定，业委会于2018年1月26日向人民法院提起了行政诉讼，请求判令撤销登记机构作出的《不动产权证书》，撤销《行政复议决定书》。

一审法院在查明事实后，认为登记机构在受理开发公司的申请资料后，根据现有证据将涉案地下车库产权登记在开发公司名下，并无不当;认为登记机构在业委会提出“异议”但未提供相应证据材料的情况下，审核了开发公司进一步提供的佐证材料后，否决了原告业委会的异议并将登记事项及时记载于不动产登记簿，其程序并无不当;认为复议机关在法定期限内作出《行政复议决定书》，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持，于2018年11月8日判决驳回了业委会的诉讼请求。2018年11月23日，业委会不服一审法院的判决，向中级人民法院就本案提起了上诉，二审法院在审理后仍旧驳回了业委会的诉讼请求并维持了原判。

3问题剖析

问题1：涉案地下车库是否构成不动产单元，能否作为不动产登记的对象？

《无锡市不动产登记条例》（以下简称《无锡条例》）第23条第1款规定：“单建地下空间建设项目，可以单独办理建设用地使用权和房屋等建筑物、构筑物所有权首次登记”。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第2条规定：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第6章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分：（二）具有利用上的独立性，可以排他使用;（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”。

从上述法律条文来看，符合条件的地下车库可以作为不动产单元进行登记。本案中，涉案地下车库能与地下2层的变配电室、水泵房等配套设施明确区分和排他使用，属于按层区分、权属界线封闭、可独立使用的特定空间，具有构造与利用，上的独立性，属于可以登记为特定业主所有权的专有部分，可以根据登记规则申请登记。

问题2：如果可以进行登记，涉案地下车库应登记为谁所有？本案中开发公司提供的“审核报告”及“回函”能否认定其证明效力？

该问题涉及到地下车库的所有权归属问题。目前，我国对于车库（位）归属问题主要有以下四种观点：（1）小区业主所有说。该说又分为三种意见：一种意见认为，业主基于对其所购房屋的专有权，而对车库（位）拥有共有部分持有权，车库（位）的费用在开发商销售商品房时已加入售房成本，由业主共同承担;另一种意见认为，开发商在销售商品房时应当为业主提供停车场所，作为小区的配套设施，业主享有车库（位）的专有部分的所有权;还有一种意见认为，根据房随地走原则，在商品房销售完毕后，房屋所占的地下空间利用权也随之转移给业主，地下车库（位）不可能脱离土地使用权单独存在，理应随之转移给业主所有。（2）开发商所有说。此种观点认为根据谁投资谁受益原则，小区业主分摊的是国有土地使用权，分摊面积仅仅限于地表的使用权，地下车库（位）是利用该土地的地下空間而建造的，系开发商投资，且未作分摊面积分到各业主头上，应为开发商所有，且该地下车库（位）是具有相对独立的封闭空间的。需补充一点，在实际中不计算容积率的地下建筑不参与土地面积分摊。（3）国家所有说，该观点认为地下车库（位）属于人防工程，根据《人民防空法》相关规定，应推定为国家所有。（4）约定归属说。在法律没有明确规定的前提下，遵循私法意思自治原则，地下车库（位）归属应由开发商和业主通过约定来确定其归属。我国《物权法》第74条对于车库（位）的归属作出了规定，但该条款实际上是依据其属性将小区车库（位）分为“建筑区划内用于停放汽车的车位、车库”与“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”两大类，从而分别确立了其权属的确认规则。这里笔者提出一个问题，虽然本文分析的案例是商场的地下车库，能否类推适用小区地下车库权属划分的规定？对该问题本文中不再开展论述，留给读者思考。

针对本案而言，在该地下车库建成时，该市关于商品房配套车库（位）需到房产主管部门进行销售备案的相关规定尚未出台，而当时业委会与开发公司之间关于该地下车库也无权属约定，开发公司提供的“审核报告”及“回函”载明，涉案地下车库未包含在可用于销售的非住宅面积内，其建设成本也不在商业用房的销售价格中，那么认定该车库属于业主所有是不合理的。此外，截至目前为止，住建部门对于商业项目并无相关公建配套的立项批文，那么我们可以推定涉案地下车库也不属于公建配套。综上，该地下车库属于开发公司所有更为恰当。

另外，关于开发公司提供的“审核报告”及“回函”能否作为定案依据的问题，本案中，涉案地下车库建造时，该市有关一房一价政策的相关规定尚未出台，当时无需进行物价局备案流程，因此，认定“审核报告”及“回函”的证明效力并无不妥。然而在实际中，即便实施了一房一价政策，但由于物价局与不动产登记机构之间信息的不联通，往往会使得某些开发商在实际销售过程中依旧存在重复计算价格的问题，而如何弥补这一漏洞从而降低购房者的损失值得我们思考。

问题3：本案中开发公司申请涉案地下车库所有权首次登记时提交的材料是否齐备？

关于问题3，《无锡条例》第8条第2项规定：“登记机构通过信息共享可以获取的材料，不得要求申请人重复提供”。《不动产登记暂行条例实施细则》第35条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的，应当提交下列材料：（一）不动产权属证书或者土地权属来源材料;（二）建设工程符合规划的材料;（三）房屋已经竣工的材料;（四）房地產调查或者测绘报告;（五）相关税费缴纳凭证;（六）其他必要材料”。本案中开发公司在申请涉案地下车库登记时向登记机构提交了登记申请书、国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、测绘报告及建设开发成本专项审核报告等材料，未提交税费缴纳凭证。对此，业委会认为开发公司提交材料不齐全、登记机构发证违法。就本案而言，涉案地下车库与地上建筑同时规划建造，从以往的登记资料中我们可以看出，相关的土地出让金及税费已经缴纳且地上建筑早已登记发证。因此，在该地下车库申请登记时无须重复提交税费缴纳凭证，该地下车库发证前也不存在单独纳税问题，这也是为了响应落实精简行政审批事项、放管服改革的精神，进一步简化办证材料，加快登记，提速增效，方便群众登记的原则。登记机构在受理开发公司申请资料后，根据现有证据将涉案地下车库产权登记在开发公司名

问题4：登记机构能否以存在权属争议为由对开发公司的申请不予登记？在收到业委会的书面异议后，其要求开发公司进一步提供材料是否合理？

《不动产登记暂行条例》第22条规定：“登记申请有下列情形之一的，不动产登记机构应当不予登记，并书面告知申请人：（一）违反法律、行政法规规定的;（二）存在尚未解决的权属争议的;（三）申请登记的不动产权利超过规定期限的;（四）法律、行政法规规定不予登记的其他情形”。《不动产登记操作规范（试行）》第4.7.1.3规定：“公告期满无异议的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。公告期间，当事人对公告有异议的，应当在提出异议的期限内以书面方式到不动产登记机构的办公场所提出异议，并提供相关材料，不动产登记机构应当按下列程序处理：（一）根据现有材料异议不成立的，不动产登记机构应当将登记事项及时记载于不动产登记簿。（二）异议人有明确的权利主张，提供了相应的证据材料，不动产登记机构应当不予登记，并告知当事人通过诉讼、仲裁等解决权属争议”。《无锡条例》第55条第1、2款规定：“利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构受理异议登记申请的，应当将异议事项记载于不动产登记簿”。第56条第1款规定：“异议申请人自异议登记之日起十五日内，未向人民法院提起诉讼的，异议登记.失效;已经提起诉讼的，应当在三日内告知登记机构”。本案中，业委会在登记公告期间提出异议，认为地下车库应当属于全体业主共有，但是业委会除了提交异议书之外，并未提供其他证据明确其对地下车库拥有所有权，也未通过诉讼等方式表明双方权属争议确实存在且正在通过法律途径解决。而在实际中，登记机构对于房屋登记申请材料的审查原则是进行形式审查，而非实质审查，即审查其背后权属纠纷问题，申请材料的真实性应由登记申请人负责，因而在开发公司依法提供相应的登记申请材料后，登记机构不能以涉案地下车库存在权属争议为由对其不予登记。

4总结

4.1明确权职，严格规范，加强作风建设

作为登记机构，其任何一个行政行为都与群众的利益密切相关，因此，登记机构应当更为严谨、规范地做出每一个行政行为，用好手中的每一分权力，每时每刻依法办事，做到事事有法可依。同时，登记机构要加强自己的业务能力和技术本领，当群众遇到本案中类似的情形，向登记机构提出异议或者质疑时，其应善于运用政策法规做好深人细致的宣传解释工作，消除困惑、理清情绪，减少对立，真正贏得群众的理解和支持。在诉讼发生后，登记机构也要善于抓住问题的焦点，从法律层面分析自身行为是否合法合规。

4.2及时建立突发事件应急预案及预警机制

像本案中，即便是地下车库（位）的纠纷，也关系着众多百姓的利益，如果处理不当，很可能引起群体性突发事件。作为直接面对百姓的窗口单位，登记机构非常有必要建立相关的应急预案及预警机制，切实保障广大人民群众的生命与财产安全，其可以确立分级负责，逐级管理的原则，建立相应的应急小组，及时地将可能事态严重化的相关事项报备给政法委。同时为防患于未然，登记机构也应功在平时，不断完善预测预警机制，定期对各种可能引发突发公共事件的预测预警信息进行综合分析，定期组织相关的学习活动，最大程度地降低不动产登记过程中的“隐患”。

4.3进一步深思

在实际中，对于开发商和业主而言，两者的经济地位和能力显然不平等，不乏有些开发商在取得地下车库（位）的所有权后拾高车库位的出租或者出售价格从而损害业主的权利，而业主在遇到此类情况时，方面存在维权成本高的问题，另一方面由于相关法律制度的缺失，也比较难以胜诉，业主的权利该如何得以保障和维护？笔者认为，立法上应尽快出台更为完善的关于地下车库（位）或者公建配套设施的相关法律法规和政策，给登记机构关于地下车库（位）登记的合法依据，同时可通过司法解释、地方性法规等细化地下车库（位）登记的具体操作，使“首先满足业主的需要”落到实处。而作为登记机构，在今后涉及到此类登记时应当更加斟酌审慎，在依法依规的情况下更好地去平衡各方利益。

参考文献：

1.方印黄晓霞.地下车库的法律性质、权利归属及争议解决.中国不动产法研究.2017.15

2.冯婷艳.小区车库＼车位归属问题探析.法制与社会.2009.03