多元化措施全面助推住房租赁市场健康发展

郭伟明

摘要：住房租赁市场作为房地产市场的重要组成部分，在当前加快发展的关键时期，必须抓住多主體供给、多渠道保障的发展思路，通过加快建设、拓宽存量房源供应、规范房源管理等措施，提高城市治理水平，构建供需平衡、规范有序、充满活力的住房租赁市场体系。

关键词：多元化;住房租赁市场;城市发展

中图分类号：F293 文献标识码：A

文章编号：1001-9138-（2020）06-0010-12 收稿日期：2020-05-27

随着近期中央一系列政策的发布和全国“两会”的召开，对于发展和完善住房租赁市场体系的呼声继续高涨，住房租赁市场正进入历史上最为关键和迫切的发展挑战期和机遇期，部分城市住房市场已经面临从购到租、从开发增量到精耕存量、从拥有房产到住有所居的深刻转型期。只有深刻把握当下的关键时期，紧紧把握关键措施，实施关键步骤，启动关键环节，才能促进住房租赁市场健康稳定发展，助推城市房地产市场有序健康发展。

1深化发展住房租赁市场的认识

中央决策部署和地方出台政策。5月11日，《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》发布，提出“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这与党的十九大报告中提出的“坚持房子是用来住的、不是用来炒”的定位，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”一脉相承，并且继续强化了多主体供给、多渠道保障“两多”的保障措施，继续强调租购并举，并把租放到了购之前。自2016年国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号）以来，各地出台了不少相关政策措施，如北京市发布的《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》上海市发布的《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》，等等。深刻表明当前社会经济对发展住房租赁市场的迫切需要，以及多元化发展的必要。

城市发展的内在需要。在住有所居的顶层设计下，发展住房租赁市场具有优化住房供应结构、投人小见效快、避免土地财政依赖和房产资金炒作等一系列优势，而最根本的是，在一些大城市，特别是特大型城市，对于租赁住房有着旺盛的需求。一是拥有相当规模的存量房源，这些房源位置好、配套佳、交通便利，不管是从充分利用资源，还是产权人获利的角度，均存在出租的动力;二是城市就业人群需要租赁住房，从高端人才到普通就业人员，特别是新进入城市人群以及暂不具备购房能力人群，均有需求;三是城市中低收人人群对于租赁住房，特别是公租房等保障住房，有着持续而强烈的需求;四是良好的租赁市场发展，可以提高租售比，改变房屋产权人惜租求售的心态，促进房源流转和居住。

优化住房体系的要求。租赁市场有别于销售市场的关键在于必须改变原有的管理思路，不能重审批、重前置、重处罚，而要重服务、重持续、重规范，通过规范市场秩序，提高服务效率，不断提升租赁市场的质和量。这与住房租赁市场房源分散、中小中介机构众多、服务管理对象复杂的特点分不开，也与目前社会转型期，金融投资机构、住房租赁企业、互联网公司等多方主体参与租赁市场带来的机遇与挑战并存，良莠不齐的局面有密切相关。目前，一些大中型城市随着土地资源的紧张，必须跨过依靠卖地生财的初级阶段，而应通过发展租赁市场、引入人才、旧城改造等理念，挖掘存量资源，做好加减法，不断提高城市的吸引力。

2推进和完善住房租赁市场的措施和建议

2.1继续创新租赁房源建设方式

重点在于继续推进集体建设用地建设租赁住房。2017年原国土资源部、住房和城乡建设部确定北京、上海、杭州等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。2019年经地方申请，又原则同意福州、南昌、青岛、海口、贵阳等5个城市利用集体建设用地建设租赁住房试点实施方案。利用农村集体建设用地建设租赁住房，可以拓展集体土地用途，充分调动集体经济组织和农民积极性，加快租赁住房供应。鼓励的措施包括：通过年租制方式优惠供应土地，降低土地供应成本;引入有实力的开发企业或金融机构，与农村集体经济组织合作，成立股份公司或合资开发的形式，提高开发和运营专业化水平;创新融资方式，通过设立房地产信托投资基金（REITs），吸引社会资金注入，并将所得的租金收入及配套商业收入等按一定比例分配给集体经济组织和投资者;完善租赁房源户型，针对不同群体需求，建设从集体宿舍到高端公寓的多类型租赁住房，切实提高房源利用率和居住匹配度。

2.2拓宽社会闲置房源利用渠道

趸租农村富余安置房。在城市郊区及城乡结合部等区域，结合农村富余房源，由住房租赁企业或政府指定机构，集中租赁后面向中低收人或人才定向配租，加快房源筹措渠道。发展集中租赁平台。通过金融机构、住房租赁公司等搭建住房租赁平台，给予资金、信息、服务等方面支持，拓宽出租人出租渠道，方便承租人搜索房源。创新城市住房银行，加快城市房源流转，促进职住平衡，如今年5月初，中国建设银行与广州、杭州等6个城市签订《发展政策性租赁住房战略合作协议》，预计在未来3年内，提供不少于1900亿元的贷款，合计筹集约80万套（间）政策性租赁住房，解决上百万新市民的安居问题。健全非居住建筑改建租赁住房政策。加快废弃厂房、闲置商办等非居住建筑改建成租赁住房工作，完善税费减免政策，降低原有工业或商用水电气热等费用标准，规范消防修改技术标准，以居住为导向加强政策衔接和完善。

2.3规范住房租赁市场管理

租赁市场房源分散、自然人居多，部分不良中介机构发布虚假房源信息，拖欠克扣租金押金，乱涨租金，随意擅自终止合同等行为屡禁不止，还有个别打着互联网旗号的租赁企业以上市获利为不良企图，资金链紧绷而不顾其他人利益，不谋求企业长远发展，导致爆仓门等事件发生。因此有必要充分发挥政府管理部门、行业协会等机构和组织的作用，加强行业监管，加强事前预防，加强事中监控，加强事后反馈，全程服务于租赁行业链条，使各个环节稳健运作。一是加强租赁市场监测，根据区域供应、租金变化等情况，及时调整和完善供应管理机制，相应做好盘活存量房源、培育专业化规模化企业、落实各项财政和金融支持资金等措施，从而稳定租赁市场供需平衡，合理控制租金水平。二是规范管理秩序，严格执法监督。定期开展执法检查，健全投诉处理率和满意率考核机制，坚持整治中介违法违规行为，严查地下室和危房出租、群租房等行为。加大对住房租赁企业规范力度，制定应对租金贷扩张业务、平台公司爆仓的部门联动预案，防止苗头性问题。三是优化租赁服务，加快信息化建设。加强租赁政策的宣传引导，建立租赁监管服务平台和租赁业务社会平台，推进租赁合同网签备案，加快建立部门和区域联网的租赁房源基础数据库。通过区块链等信息化手段，实现房屋租赁信息的真实性和有效性核验。四是加快住房租赁立法。住房租赁立法与目前市场现状及将来的发展趋势严重不相适应，积极推进租赁立法工作，将极大地改变重售轻租的局面，巩固现有工作成果和提升未来发展预期。租赁立法将涉及土地、金融、财税、监管等多个方面，直接影响到广大出租人、承租人和相关服务机构的切身利益，影响城市政治经济社会的各个方面，意义十分重大。