关于城市土地及房产经济相关问题的分析

刘晓霞

河南省遂平县自然资源局 河南 遂平 463100

引言

2008年金融危机后，投资者信心下降，政府实行量化宽松政策，大量投资进入房地产行业。由于房价上涨势头过猛，“天价房价”的产生使得房价成为人们热议的话题。而地价作为房价成本重要的组成部分，土地市场作为政府一级垄断市场，房价与地价的关系也成为学术讨论的话题。本文就针对城市土地与房地产经济相关问题进行分析。

1 土地价格与房产价格的关系

1.1 从玉米法律悖论角度看土地价格与房产价格 玉米法律悖论指的是在1800年时，英国制定法律谷物进口进行了限制，由此来抬高了玉米的价格。进而刺激了国家对玉米土地的需求，导致了土地价格上涨的结果的事件。所以笔者从玉米法律悖论的角度出发得出土地价格与房产价格波动与供需关系有着很大的联系。土地上可以种植玉米，而在该土地上种植出的玉米的价格升高时，会给予土地价格一定的拉动力，使得土地价格上升。从玉米法律悖论角度进行类比，房产的价格会决定土地价格，当房产价格升高时，土地价格也会随之升高。

1.2 从房价构成角度看土地价格与房产价格 房价的构成主要是由地价、建设成本、税费、费用以及利润这五个方面构成。其中地价主要是指土地出让金，也就是开发商在获取土地的使用权时需要支付土地有偿使用费用。另外，地价在房价成本构成中所占的比例达到有30%。且在不同的城市中每个地区的房价与地价都是不一样的。通常情况下土地价格与房产价格的关系是成正比的。如若该城市地段的地价高，那么其房价也会随之增高，反之若该地段地价低，那么其房价也会随之降低。

1.3 从供需角度看土地价格与房产价格 从经济角度出发，土地价格和房产价格与市场供求关系是一致的，都是相互联系、相互制约的关系。当商品供不应求时其价格会变高，反之，当商品供大于求时价格则会降低。摒除受国家宏观调控土地价格和房产价格的影响，土地价格与房产价格更容易受到供需关系的影响[1]。且伴随着土地制度的改革，我国对土地价格与房产价格的调整也发生了一些变化。所以市场供需关系是否平衡对房价与土地价格的影响显得极为重要。换句话说，若房产价格连续不断的增长，土地价格也会随之增长。

2 土地制度对房产经济的影响

2.1 土地储备制度对房地产经济的影响

2.1.1 土地储备制度的含义与运作 所谓土地储备制度是指国家颁布的《土地储备管理方法》。它是以“完善土地储存制度，加强土地调控，规范土地市场运行，促进土地节约集约利用，提高建设用地保障能力”为目的的制度。然而在目前我国的土地储存制度并不完善。根据目前的房产经济运行状况来看，很多开发商以盈利为主对土地进行大量储存，这无疑破坏了土地储存的平衡发展。在这种情况下，土地储存制度容易随着时间的推移而被人们逐渐忽略与淡忘，十分影响土地市场的正常运行。另外，从土地收购方面上来说，土地在收购中得到的补偿价格往往较低，常达不到预想的满意效果实属弊端，不仅阻碍了我国地产经济的发展，还容易导致土地市场出现不公开透明、不公正的现象发生。

2.1.2 土地储备制度提高政府对房地产市场宏观调控能力 土地储存制度的实行可使政府垄断土地一级市场，同时淘汰掉综合实力较弱的房地产企业。并且开发商通过让土地出租或者征收土地、收购土地等形式来控制土地的供应量，可从根本上改变房地产开发的供地方法与渠道，凸现了政府对房地产市场宏观调控的作用。当市场出现问题时，可通过宏观调控来实现房地产市场的资源配置，使土地资源得到全面有效的利用，进一步促进房产经济的平稳发展。

2.1.3 土地储备制度利于规范房地产市场 土地储存制度的实行有利于规范房地产的市场秩序。在未实施土地储存制度之前，房地产市场时常出现圈地、炒地以及土地投机等现象，皆是由市场秩序混乱与不规范所导致，所以政府部门实行了土地储备制度。实行土地储备制度可帮助房地产市场规范市场秩序，为房地产企业创造公平竞争的环境，减少在市场中出现“寻租”行为，杜绝腐败现象发生。

2.1.4 土地储备制度引发房地产开发企业重新洗牌 土地储备制度有利于引发房地产企业重新整顿与淘汰综合实力弱的房地产开发企业。目前我国一级资产与二级资产的房地产开发企业比例较少，大多数为三级或四级的刚刚成立的暂定级企业。这些企业自有资金少且实力较弱，整体综合水平不高，难以促进房地产市场经济的发展[2]。而土地储备制度则能很好的帮助房地产开发企业淘汰掉资质差、综合实力弱的企业，留下自有资金多且实力强的企业，帮助房地产开发企业重新洗牌，促进经济的发展。

2.2 土地供应制度对城市房产经济的影响 随着我国经济发展水平的不断提高，对土地利用的需求也越来越高，这就使得土地的价格飞速增长。尤其是地段较好的地区土地资源的供应更是满足不了大众需求。且诸多开发商对土地资源占用的越多其所累积的成本也就越多。再加上其对土地进行储存与占用，十分影响房产经济的平稳发展。又因为我国土地储备制度不完善，土地资源利用率低下的情况，造成了土地资源过多被闲置的局面，十分浪费土地资源。且大部分开发商出于对利益的考虑会大面积的囤积土地，使得土地资源无法被合理利用，土地资源过于集中，破坏了房产经济的健康发展，导致其发展失衡。

2.3 土地估价制度对城市房地产经济的影响 对土地进行评估能够促进土地交易顺利进行。众所周知土地交易类型丰富多样，且土地交易市场具有地区局限性，所以很难获得土地完整价格资料，难以实现对土地价格的评估[3]。由于我国对土地制度进行了整改，土地由原来的无偿使用变为了有偿使用，对于个人开发商来说实属不易，就需要对土地价格进行评估。但是目前土地评估制度在具体改革上，会由于评估人员能力问题而导致评估不准确，这就容易影响房价，使得对房地产经济产生不利影响。

3 推动房产经济发展具体做法

3.1 健全土地收购储备评价制度 我国目前的土地收购储备制度存在着许多问题。土地收购储备制度偏离了市场调控。土地收购储备的主旨是要对土地市场进行调控。由于土地市场对土地需要的供应关系导致土地收购储备脱离了市场调控，这就使得土地市场的发展受到了巨大的限制，不利于土地市场的发展[4]。土地资源的使用一般都较为固定的在某一个地方，实现不了区域流转，所以对土地收购的使用权只能固定该区域，这就难以实现对土地市场的调控需求，不利于土地资源的循环利用，导致土地资源使用率低下，占有率高，浪费土地资源。这就需要健全建立土地收购储存制度，把国家对土地市场的宏观调控摆在首要位置，对土地的布局、结构、数量等各方面进行控制。如此一来，不仅加强了政府对土地市场调控力度，还能有效遏制地方政府滥用权力随意占地的情况出现。

3.2 提高闲置土地的清查力度 许多开发商由于受到利益的驱使，对土地资源进行大量占用却不进行开发，导致出现许多土地资源被闲置的情况，使得土地资源得不到合理有效的利用，造成土地资源浪费的局面。通过对土地闲置、未按期交地、开发规模超过实际开发能力等违约情况进行稽查处理闲置土地，从而促进土地市场的健康发展。对超过动工开发期的闲置土地重新进行市场分配或者依法收回，让土地资源得到更合理的使用[5]。同时少部分地区政府相关工作人员存在着素质水平不高的现象，喜欢投机取巧，对工作落实不到位，故也要加强对相关工作人员的问责机制和奖惩制度。

3.3 优化土地估价的相关制度 完善土地市场有利于专业人员对土地价格进行正确合理的评估，有助于管理土地市场，合理配置土地资源，使土地资源得到更有效的利用和开发，提高其利用率和使用率，从而促进经济发展。又因为土地的投资影响土地估价，所以对土地进行估价有助于企业投资作出合理决策。若土地价格高土地投资成本就需要增加，反之则投资成本减少[6]。所以优化土地估价制度有利于企业管理者对土地项目作出正确决策且进行合理有效的投资。

4 结语

结合本文的分析可以得出，土地制度的不断优化能够推动城市房产经济的发展。而若是想要城市房产经济得到更好的发展，就需要不断加强闲置土地的清查力度、完善土地估价制度以及健全土地储备评价制度。