浅析不动产登记中的婚姻关系审查

姜志清 曹晓炜

摘要：不动产登记中的婚姻关系审查，一直是登记机构的工作重点。综合考虑当地登记基础、行政环境等因素，各地登记机构都提出了一定审查要求，对隐性不动产权利人的合法权益，起到了有力保护作用如何在更短时间内利用更少材料及有限登记调查来完成婚姻关系审查，已成为登记机构的工作难点。为探索顺应当前政务服务发展趋势并满足不动产登记工作要求的婚姻关系审查方式，减轻登记机构工作负担，合理规避诉讼、复议风险，从当前不动产登记中婚姻关系审查现状入手，结合相关法律法规和登记工作实践进行分析，对不动产登记中婚姻审查方式提出具体建议

关键词：不动产登记;婚姻关系;审查

中图分类号：F293

文献标识码：c

文章编号：1001-9138-（2020）04-0043-47

收稿日期：2020-02-15

《婚姻法》关于夫妻财产的规定，使得婚姻关系一直是不动产登记审查的重点。各地登记机构从自身登记安全出发，将很多资源用于厘清婚姻关系以明晰不动产权利归属，对隐性不动产权利人的合法权益提供了有利保障。随着登记实践不断推进，在实质审或形式审的争论中，不动产登记机构职责被明确为合理审慎;婚姻关系是否审及如何审，如何合理节约登记资源且审慎避免登记风险，迫使不动产登记中婚姻关系审查进行变革。

1不动产登记中婚姻关系审查方式的变迁

随着《婚姻法》多次修订完善及配套司法解释出台，对于不动产登记中婚姻关系审查，登记机构认识不断深入，对应婚姻关系审查方式也不断更新。

一是宽进严出。从上世纪80年代末总登记延续至2001年新《婚姻法》施行，登记机构普遍持实质审标准，认为不动产是夫妻共同财产需双方共同处分，通过婚姻关系审查以保护隐形权利人。具体为：因不动产取得申请登记，尊重不动产交易习惯，登记机构不审查债权协议等记载的权利人婚姻状况，仅依申请将不动产权利登记至申请人。因不动产处分申请登记，需权证记载的申请人提交婚姻状况证明，以明确是否存在不动产权利共有人;如不动产系婚姻关系存续期间取得，需配偶作为共有人共同申请。

二是严进宽出。从2001年新《婚姻法》施行延续至2010年司法解释《关于审理房屋登记案件的若干问题的规定》出台;《婚姻法》强调了财产（含不动产）约定的重要性，期间出台的《物权法》提出了按登记簿处分不动产的要求。登记机构已不再持实质审标准，从不动产约定、按簿处分和满足形式审要求出发，采取如下方式：因不动产取得申请登记，登记机构审查债权协议等记载的权利人婚姻状况;如不动产系婚姻关系存续期间取得，要求夫妻双方约定不动产归属，并按约定及申请将不动产权利登记至一方或双方。因不动产处分申请登记的，簿载权利人不需提交婚姻状况证明，仅持有效身份证明办理。

三是宽进宽出。从2010年司法解释《关于审理房屋登记案件的若干问题的规定》出台至今。该司法解释明确了登记机构的合理审慎职责，结束了持续已久的实质审和形式审的争论。登记机构按合理审慎要求，认为婚姻关系审查非登记职能且易侵犯申请人隐私，合理不足而审慎有余，因此采取了如下方式：因不动产取得申请登记，登记机构不审查债权协议等记载的权利人婚姻状况，依申请将不动产权利登记在申请人名下;因不动产处分申请登记，簿载权利人不需提交婚姻状况证明，仅持有效身份证明办理。

“宽进严出”和“严进宽出”审查方式，通过强行将隐性共有人显性化，能有效保护法律意识不强、信息获取不畅的权利人，仍被多数登记机构采用。“宽进宽出”审查方式，很大程度减轻了登记审累，江苏、浙江、广东等部分行政服务效能提升较快地区的登记机构，已逐步采用该方式。

2“宽进严出”和“严进宽出”审查方式存在多种弊端

“宽进严出”和“严进宽出”审查方式中，登记机构承担了繁杂婚姻关系审查责任，因缺少法律法规支撑和婚姻登记、户籍管理等信息支持，易造成“登记难”“登记慢”，不能有效满足不动产登记便民服务要求。

2.1信息核实难

一是婚姻登记机构多，信息来源难以判断。婚姻登记有的在街道办事处，有的在乡镇一级政府，有的在民政部门，还有涉外婚姻，很不统一、无法判断。

二是婚姻状况证明文件多，信息载体难以把握。未婚证明，有户口簿、无婚姻登记证明等;已婚证明，有结婚证、户口簿、街道（居委会）证明等;离异未再婚，有离婚证、法院判决书等;丧偶未再婚，有户籍底册、死亡证明等;纷繁复杂，难以把握。

三是缺少部门支持，信息被屏蔽。2015年9月起，民政部门不再出具无婚姻登记记录证明;2018年6月，国务院全面清理各类证明事项，取消了部分证明的开具;在缺少民政、公安等相关部门支持下，信息渠道被堵塞，登记机构及时通过登记调查也难以获得回应和更有效信息，增加了登记核準难度。

2.2审查工作难

一是缺少法律法规支持，审查依据备受质疑。不动产登记审查婚姻关系，没有明确登记相关法律法规作依据，易引发登记申请人质疑并使登记人员陷入难以应对的困境。

二是登记资源几近饱和，难以支撑审查方式。随着房地产市场的快速发展，不动产登记需求巨大且呈逐年增加态势，各地采取一窗受理、全城通办等措施尽力满足登记需求，登记资源几近饱和且呈疲态;而婚姻关系审查，工作量大、面广、繁杂，长期形成的登记资源高消费模式已难以为继，不利于登记窗口生态良性发展。

三是队伍建设滞后，登记风险加大。目前登记，队伍建设滞后，窗口登记人员多为劳务派遣人员，收入相对有限、流动相对频繁、业务能力和责任意识偏弱，很难承受婚姻关系审查压力，易出现审查流于形式的情况，导致登记风险加大。

2.3标准确定难

一是登记、司法口径不一，登记机构难以掌握审查边界。司法解释提及登记机构应当履行合理审慎审查义务，仅作原则规定，未对合理审慎进行明确界定和详细要求。在审查范围和程度等方面，登记机构难以掌握审查边界，一般延续以往做法并略有突破，但仍与司法审查口径不一，易导致案件败诉及登记赔偿。

二是司法系统内部口径不一，登记机构难以确定审查标准。不同地区司法机关、上下级司法机关、同一司法机关不同司法人员，对登记机构合理审慎审查义务没有统一的标准和尺度。不动产登记行政个案中，在登记机构申请材料收取是否齐全、登记审查是否合理审慎、登记调查是够尽责等事项上，分歧颇多甚至出现“一案两判”情况，让登记机构无法参照、无所适从。

3“宽进严出”“严进宽出”审查方式已不适应不动产登记发展要求

随着经济不断发展，公民自治意识逐渐提高，已从“有困难找政府”转向“我的权利我做主”，登记机构服务随之应向“便民利民、简化流程”方向转变。“宽进严出”和“严进宽出”审查方式，通过公权力介入公民个人事务，虽是可行性过渡手段，但已不适应不动产登记发展要求。

3.1婚姻关系审查于法无据

一是婚姻关系审查不是登记机构职责。《物权法》第9条规定，不动产登记是以“物权公示”为目的的行政行为。而以民事法律为基础进行物权裁判，系司法权范畴。登记机构对婚姻关系进行审查裁判并以此为据确认权利归属，不仅是对《婚姻法》的机械适用，也超越了登记机构公示物权的法定职责。

二是婚姻关系审查不是登记机构法定审查义务。《不动产登记暂行条例》第18条规定：不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致：（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致;（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。即登记机构没有法定婚姻关系审查义务，应按“申请为主、询问为辅”原则进行登记，把选择是否申请登记、如何登记的权利，交还给具有相应法律知识基础、能从自身利益出发作出合理选择的申请人，减少不必要的登记资源消耗，提高工作效率。

三是物权法排除登记机构婚姻关系审查义务。《物权法》第21条规定：当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。即在登记机构不审查婚姻关系的情况下，因申请人隐瞒共有人造成他人损失的，申请人应承担虚假申请导致的民事赔偿责任，间接排除了登记机构对民事法律关系的实质审查义务，减轻了登记人员压力。

3.2婚姻关系审查不具现实意义

一是婚后取得与共同财产没有因果关系。申请人的婚姻状况，并不是其拥有不动产的前提。《婚姻法》第19条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。因此，夫妻间不动产权利归属既遵循法定和约定原则，可按约定原则对不动产进行约定，对应不动产权利可有单独所有、共同共有、按份共有等多种形式。因此，婚后取得与共同财产没有因果关系，仅根据婚姻登记和不动产取得时点，将“婚前取得”与“单独所有”“婚后取得”与“共同共有、按份共有”划上等号，并不准确。

二是婚姻关系审查会违背民事意思自治。不动产权利归属，按民事意思自治原则，夫妻双方自有安排，并已明确单独所有、共同共有、按份共有等形式。登记机构仅有按《物权法》及有关登记规定，根据夫妻双方事先确定的不动产权利归属办理物权转移登记的职责，物权变动不是由登记推动，登记并不创设物权。通过婚姻关系审查，强行明确婚后财产归属，有侵犯申请人隐私的嫌疑，干涉了夫妻关系和双方权利;而且申请人可能会根据自身需要，通过虚假申请单方改变早已达成的双方合意，造成登记错误。

三是婚姻关系审查会给中国式婚姻带来冲击。在大部分中国式婚姻中，为维护感情伦理，夫妻通常回避财产分配，避免以财产度量感情，减少经济利益对家庭关系、伦理的冲击。多数情况下，不动产真实权属状况仅限于夫妻之间，物权外观有时与之分离。因此，登记实践中，应对婚姻家庭领域内的意思自治保持适度克制与宽容，不应过分苛求权利外观形式。如当事人之间存在约定，应尽量对其效力予以认可，使符合真实意思表示的财产约定在当事人之间形成拘束力。

四是婚姻关系审查仅是不动产权利保护途径之一。不进行婚姻关系审查，是给申请人充分选择空间，并未忽视隐性共有人权利。隐形权利人合法权益，可通过法定途径救济。在双方无约定情况下，婚后所得财产为夫妻共有，即使不动产仅登记在一方名下，也不能排除另一方共有权。不动产登记簿具有推定力，但并非一定正确且不可推翻。如登记簿所记载与真实权利状况不一致，则真实权利人可在证明登记错误后，按程序申请更正登记及异议登记，或通过民诉维权。婚姻关系审查，只是权利保护手段之一，并非不可或缺;在保护力度和维权效率上，也有所欠缺。

4“宽进宽出”审查方式成为不动产登记中婚姻关系审查主流方向

“宽进宽出”审查方式，取消了婚姻关系审查，减轻了登记审累，提高了不动产登记效率，提升了申请人的满意度和获得感。在国家简政放权、提升行政效能的大趋势下，已成为不动产登记中婚姻关系审查的内在和主动要求。同时，根据合理审慎要求，取消婚姻关系审查，并不意味登记机构可以对婚姻关系材料不管不问。在实际操作中，还应区别对待。

4.1区别对待不同业务

一是因婚姻关系变动产生物权变动的，仍需审查婚姻关系文件及相关债权协议。如离婚时不动产分割协议而发生的物权转移等，仍需审查婚姻关系。

二是物权变动必须以婚姻关系审查为依据的，仍需审查婚姻关系文件。如非公证继承（受遗赠）转移登记业务，继承关系必须以被继承人婚姻关系和家庭关系审查为依据，仍需审查婚姻关系。

三是物权变动与婚姻关系变动无关的，不再审查婚姻关系文件。如买卖、赠与、抵押等申请不动产登记，登记机构以登记簿记载、登记原因证明文件为依据办理登记，不再审查申请人婚姻状况。

4.2尊重历史与时俱进

一是对“宽进严出”方式下完成的登记，在后续处分登记中，隐性权利人已在登记档案中留痕的，从满足形式审的基本要求出发，仍需审查婚姻关系。

二是对“严进宽出”方式下完成的登记，可不审查婚姻关系。

三是对“宽进宽出”方式实施后，首次申请登记的，如其他不動产单元登记档案中载有基于婚姻关系的隐性权利人，仍需审查申请人现阶段婚姻关系;已办登记的，不再审查婚姻关系。

4.3鼓励群众合理维权

登记机构广泛运用各种媒体，宣传相关法律知识，鼓励群众自发合理维权。通过报纸、电视、微信等，公告不动产登记中婚姻关系审查改革方案，告知改革时间、事项和维权途径。通过政府热线、社区服务等公务活动，在线或实地公告改革方案、发布维权提示、解答难点问题。在政府统一政务服务平台、登记机构官网、各登记服务点、各代办服务点提供改革后的登记服务方案和服务措施。

4.4积极争取司法支持

一是主动衔接司法，统一审查标准。登记机构积极主动向司法机关阐明婚姻关系审查改革方向、依据和内容，弥补双方在法律理解和适用上的差距，保持司法审查标准和登记审查业务的有效衔接和统一，维护司法权威和登记公信力。

二是推动民诉优先，畅通维权渠道。积极争取司法机关支持，对申请人虚假申请等非登记机构过错导致的登记错误，鼓励民诉维权、倡导民诉优先，引导当事人通过民诉途径而非行诉途径维权，减轻登记机构诉累，切实保障人民群众合法权益和财产安全。

参考文献：

1.黄诗林.夫妻不动产实名制登记：统计与管理2006.11

2.王忠 朱伟.夫妻约定财产制下的不动产物权变动人民司法.2015.04

作者简介：姜志清，南通市不动产登记中心主任。

曹晓炜，南通市不动产登记中心法规科科长。