物流地产项目管理的内部审计与风险管控的思考

摘要：在当前我国经济不断发展的大前提下，我国物流地产行业也迎来了新的发展机遇，但是在其快速发展的过程中，也面临着一些潜在的风险。如何对这些风险进行有效管控，确保物流地产行业的又好又快发展，是所有物流地产行业工作人员需要切实关注的问题。本文基于此，对市场经济环境下物流地产项目管理的内部审计以及面临的风险做了介绍，并探究了物流地产项目进行内部审计以及风险管控的相关措施，希望能够为相关的行业从业人员提供指导和帮助。

关键词：物流地产;项目管理;内部审计;风险管理

中图分类号：F2592;F2933  文献识别码：A  文章编号：

2096-3157（2020）08-0163-02

一、物流地产项目管理面临的风险因素

1社会环境及公共关系风险因素

从社会环境的角度来说，物流地产存在的风险可以分为非正常风险以及非正常风险外风险。通常情况下，环境风险、政治风险以及经济风险属于非正常风险范畴。环境风险则是指在施工建设过程中出现的随机的、不可预见的风险，常见的不可抗力风险包括台风、洪水、地震等极端异常自然气候。经济风险是指在我国经济快速发展的进程中，由于各种异常经济因素所致的物价上涨、金融危机等带来的风险。

而从公共关系的角度来说，物流地产项目常见的风险是由于设计单位、环保部门以及代理机构行为不当、效率低下以及质量不合格造成的风险。在具体施工过程中，由于施工单位能力不足导致施工设计不断调整、设计单位水平不够、设计方案提供拖延等情况的出現均会给物流地产项目造成风险。

2物流地产用地风险

从战略方案选择角度，物流地产项目主要为投资拿地的风险。目前物流地产商土地获取以长三角、珠三角和京津地区为核心，以省会及二线城市为重点的战略网络布局，以招拍挂和并购模式拿地为主。外部因近几年政府对物流用地严格控制的影响，垂直电商、下游物流上市公司等加入物流用地的获取和自建，市场竞争激烈;内部因投资团队稳定性有较大波动，项目审批流程长、决策速度慢。综上，近年来物流地产商土地获取与储备工作整体不乐观。

3工程建设期的承包风险

现阶段，我国很多大型物流地产项目工程建造过程中，承包商通常会组成联营体，通过专业承包开展合作。联营体内的各家企业是一种暂时性的战略合作伙伴，合作双方均对对方不了解，因此极易产生矛盾。同时，联营体中的各家企业也容易出现责任、义务等的分工不明确，影响物流地产项目的工程工期、质量。

4招商环节的价格风险

目前市场上的物流地产多为高标库、客户主要集中为电商、大型仓储、供应链物流等公司。因目标客户群相对集中，物流地产项目区位、价格成为争抢客户的主要条件。部分物流地产商的市场团队没有深耕调研，片面追求高出租率，仅依低价策略来吸引客户时，容易出现成本和收入持平甚至低于收入的情况，这就会造成企业亏损。有的物流企业在拓展市场时，会通过低价来提升自身的客户吸引力，但是这种低价是有一定限度的，盲目地定低价会造成严重的后果。

5系统操作时产生的风险

系统操作风险，顾名思义，是指由于操作物流地产系统时所产生的风险，这一风险的产生和控制受物流地产企业技术水平和管理水平的影响。技术能力，是指承包商对开发地区的地质、自然环境条件的分析和理解，对建筑材料以及设备的参数、消耗量以及可靠性的了解等。一旦承包商或者施工单位对以上数据的了解和掌握存在偏差，那么就容易造成风险。

6同行竞争风险

对于物流地产来说，由于这是近年来随着我国经济发展而兴起的项目，因此同行的竞争风险也是不可忽视的一点。

二、新形势下物流地产项目内部审计的特点

当前，我国经济正处于结构转型升级时期，因此物流地产项目作为新兴项目，有必要保障自身产业质量，以期稳步占据市场，树立良好口碑。做为物流地产行业的内部审计，创新内部审计工作机制、优化内部审工作方法和手段，促进企业风险管理、内部控制和治理结构的完善，提升企业经营管理水平。

1内部审计的重要性更加突显

近年来，随着国家不断深化改革，加快结构调整，改善企业管理，推进技术创新，企业的运行质量、竞争力、控制力和影响力不断提高。内部审计作为企业治理的重要内容，是企业内部控制的重要组成部分，也是企业提高管理水平和防范风险的一种有效机制。我国审计机关也对企业提供内部审计相关的指导，出台相关的法律法规，指引内部审计工作，并为内部审计赋予了更多的职责。这就意味着内部审计成为了企业以及行业进行自我优化、自我提升的重要手段。对于物流地产项目来说，内部管理和风险控制需要根据内部审计的要求和标准对自身的运作流程进行梳理，对项目运营、管理中可能出现的重大风险进行识别、评估，建立适当的符合组织风险偏好的应对措施。以期遵循法律法规进行管理，执行风险控制活动，来降低影响或减少发生的可能性。并对无效的控制和重大风险事项进行整改和审计跟踪，有效规范物流地产项目的运管。

2内部审计内容范围多样化

首先，物流地产项目的内部审计范围更加全面。过去在进行物流行业的审计时，审计侧重财务报表审计，重点在于企业的盈利情况、财务报表以及其他费用支出情况等。而在当前的新形势下，物流地产行业的内部审计遵循风险导向审计，审计范围涵盖风险管理和内控审计（主要为企业运作流程的建立和改善、各种大型项目的事前评估等）、经济责任审计、工程与投资审计以及效益审计等。也就是说，物流地产项目的审计从财务、资金等价值方面转向了产业链风险管理控制审计，为企业的合规运行提供合理保障。

其次，内部审计功能也发生了相应的转变。随着物流地产行业的不断成熟，针对物流地产行业的内部审计功能也发生了相应的变化。在大多数情况下，内部审计能够对一个行业流程和错误进行纠正。而在新的经济发展形势下，物流地产行业的内部审计需要由事后控制转为事前防范，充分发挥内部审计的风险防范功能。

3内部审计工作更加专业

物流地产行业作为一个新兴行业，因此内部审计工作往往没有足够的经验，但是内部审计在有效结合市场经济的发展情况以及物流地产行业的实际情况后进行了相应的改革，使得物流地产行业的内部审计工作更加专业。内部审计部门在组织架构中的独立性和重要性十分突出，审计人员的综合素质要求也比较高，以构建完善的内部控制体系为核心，创建全面、实时、高效的审计模式和方法，通过各种先进技术的有效运用，将审计的广度、频度和深度有效结合，充分体现审计的建设性、预防性和时效性，为企业的发展献计献策。

三、物流地产项目风险管控的过程

1风险识别

风险识别是内部审计通过实施风险评估程序，对制定的系统进行危险辨识，识别财务报表层次和认定层次的重大错报风险，将危险的发生原因以及发生的可能性进行衡量。风险识别主要是为了解决系统产生风险的种类以及系统产生风险的原因两大问题。一般情况下，在进行风险识别时，通过列举风险来源表，将风险进行分类以及分组，并将风险的症状进行有效的描述。风险识别的目的是为了找出风险因素，但是如果将风险因素全部加以考虑，那么问题也会变得复杂化，因此，风险识别的因素也需要根据重要性原则进行恰当的选择。现阶段，用于风险识别的方法主要包括专家调查法、故障樹分解法以及情景分析法。

2风险评估

风险评估是对风险进行估计以及评价的总和。现阶段，进行风险估计的方法包括主观估计和客观估计两种。主观估计，是指在缺乏可参考数据的情况下，通过工作人员的工作经验来进行风险估计的一种方法，常见的主观估计方法包括调查和专家打分法、决策树法、影响图法、蒙特卡洛模仿法等。客观估计，则是指在拥有历史数据、参考资料以及实验数据的情况下对物流地产行业风险进行估计的方法。

3风险管控

对于物流地产行业来说，进行风险管控的方法包括风险回避、风险共享以及风险转移等方法。

风险回避，就是指在分析和评价影响预定目标达成的诸多风险的基础上，结合企业的风险偏好和风险承受力，同时关注风险系数，从而做出的中止、放弃某种决策方案或调整、改变决策方案的风险方式。风险回避有很大的局限性，因风险回避的前提在于企业能够对自身条件和外部形势、客观存在的风险属性和大小有准确的认识，但在实际管理中并不是所有的风险都可以准确被衡量并得到回避。

风险共享，顾名思义就是指通过联合多家厂家进行承包的方式来将风险进行分散。对于物流地产行业的仓储项目来说，由于其具有主体多、投资规模大、周期长等特点，因此投资商可以通过多家联合承包的方式来对风险进行抵御。

风险转移，是指通过合法的方式将风险转移给另外一个主体的过程，现阶段，风险转移法是物流地产项目规避风险的重要办法，而这种方法的落实往往是借助保险公司、基金公司来完成的。

四、物流地产项目的风险管理机制

1建立综合风险管理团队

综合风险团队，就是指在各个专业中挑出的优秀人才组成的团队，让大家各取所长，充分发挥专业能动性，引导全体员工重视并加强内部控制，提高风险意识，从物流地产项目拿地、工程建造、招商租赁、物业管理全过程闭环进行风险持续监督，同时将发现的问题和风险进行及时的规避和解决。同时，通过组建综合风险管理团队、优化日常管控、规范流程，由目前审计部及法务部等部分部门分散监控，转变为集中化、全员参与的模式，为物流地产项目有效运作提供增值服务。

2建立风险数据库

由于物流地产在我国起步较晚，因此很多物流地产项目还没有积累针对风险防控的经验，在这种情况下，从组织层面对风险管理相关的关键流程和控制节点进行了梳理，建立风险数据库，保证在之后遇到相同类型的项目风险时提供经验和帮助，有效提升了企业风险防御水平。

五、结语

综合全文，物流地产项目的飞速发展能够为我国物流业提供物美价廉的仓储设施，这对于物流企业发展自身核心竞争力具有十分重要的意义。同时，地产商在进行物流转型时面临着更大的风险，因此地产商需要有效解决风险问题，规范我国的物流行业，促进我国物流地产行业合规向好发展。

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作者简介：

宋超全，供职于上海宇培（集团）有限公司，中级审计师。