新形势下产业地产的发展及政策建议

摘要：疫情过后将对百姓的生活方式、置业偏好、投资理念发生重大的改变。比如，郊区型花园式养老住宅项目、健康管理中心商业设施项目、恒温恒湿恒氧等高科技健康住宅项目等具体的房地产细分产品将是重大的市场机会，同时，百姓对于缩短通勤距离的产城融合工作与居住理念、以房养老的投资与生活理念等，都会对居住工作模式、城市配套服务功能等房地产开发、区域规划与城市设计等提出新的要求，这些都是相关产业地产公司的重大商机。

关键词：政策建议;市场预测;三个机会

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2020）05-0010-12 收稿日期：2020-02-21

1 疫情之下，产业地产市场预测和政策建议

疫情之后，建议政府重视产业园区与城市运营的作用和贡献，加大政策改革力度使其成为产业就业与城镇高质量发展的重要助推器。疫情出现以来，全国多个省份儿十个城市先后对房地产行业进行适当政策调整，并有所松动，比如网上办公、延期支付土地款、减免部分企业行政规费、有条件解除限购、银行降低首付比例等，但是这些政策都是因为疫情的应急之策，并不能改变房地产行业窘迫的现状，更没有渗透到产城开发与运营这个亟待政府关注、扶持的房地产新兴领域。

以往的产业地产、城市运营有很多政策雷区严重制约了行业的活力，希望通过本次疫情后产业发力和经济回升的需要，系统性、大力度改革政策体系。

1.1 土地供应方面

建立对产业地产混合开发业务鼓励政策，允许地方政府将产业用地与配套住宅用地“捆绑”供地;允许对特定投资招商对象设置定向挂牌条件;允许在全市土地指标中统筹并优先用于产业项目;允许经济发达与欠发达地区的政府间进行土地指标公开挂牌交易等。

1.2 投资主体方面

首先，大力鼓励地方政府改革城市投资平台的功能、模式，以产业地产和城市运营商的战略定位进行市场化大力度改革，以释放长期以来体制弊端的约束，改变招商不专业，创业干事效率低下，政府融资平台功能丧失，且全国性平台企业严重亏损的局面。其次，大力鼓励传统开发商、央企基建商转型为产业地产开发商、城市片区运营商，既解决社会企业投资市场不足问题，也解决地方政府迫切需要的产业导入、项目资金、团队能力等问题。再次，允许地方政府与社会化资本共同搭建“混合所有制”园区投资开发平台，并通过参股方式有效监督的前提下，通过PPP、BOT、BOO等财务模型以“政府购买服务”方式实现政企合作，可以购买该平台产业园区、片区开发在规划策划、项目融资、基础建设、产业招商、园区运营等专业化、模块化、平台化的若干服务。最后，针对发展产业的各类投资开发平台企业（包括政府政策性平台、社会化平台）给予全国统一的公平待遇和系列政策优惠扶持，比如企业所得税参照高新技术企业减免，所投资项目融资贷款发放快速审批且有中央政府财政专项贴息等。

1.3 经营环境方面

首先，要认识到产业地产、城市运营是有利于产业经济和城市配套协调、高质量发展的新型业务，各级政府应该予以认可、支持。其次，应该将这些新型企業与传统的房地产开发商予以区别对待，除了前述的土地保障供应、投资主体改革、项目融资支持以外，还应该给予企业生产、销售活动方面诸多的差异化政策支持。包括园区物业产品有条件的对外销售，园区配套的住宅可以对输人型产业人口销售（不受限购、限贷）等，在产业新区而非城市核心区更应该鼓励产业、生活的资源、要素快速交易聚集。

2 疫情之下，产业地产市场机遇和展望

本次疫情对于产业地产商也是重大的战略调整机遇，抓住有限的政策窗口期重塑商业模式，找准市场切口渡过生存难关。

本次疫情既是对国家战略安全的警示、国家应急体系建设的检验、城乡行政治理水平的大考，也是国家在人民百姓卫生、健康等基础设施规划布局、投资建设的重新审视和政策调整，对于产业地产领域有着积极的意义和市场机遇。

2.1 生物科技园区建设机会

党中央首先敏锐的认识到本次新冠病毒的巨大的爆发性和破坏性，及时提出“将生物安全纳人国家安全体系”，其后，必将在全国性建立更加安全、可靠的国家级重点生物研究实验室;在基因检测、疫苗研发、球蛋白与人造血浆生物制品等药品研发领域加大投资和激励政策;在生物医药高科技人才培养会更加积极;在国家应急系统、军事战备物资的政府采购方面加大储备。这些利好因素将会积极促进地方政府、科研院所、社会投资等方面积极参与到生物医药产业链当中，包括生物医药产业园区规划建设，以及园区内重点实验室建设、科技企业研发和成果孵化等。

对于从事生物医药科技产业园区策划规划、载体建设、招商运营、成果孵化等业务的专业园区投资与运营企业将是重大的政策利好和长期而巨大的市场机会。

2.2 智能家居、智能楼宇与智慧园区的机会

本次疫情将十几亿人禁足在家里长达月余，再次唤醒百姓对家庭的功能的认知和智能家居的新需求。原来厨房内几乎沦为摆设品的洗碗机、消毒柜、电烤箱、微波炉、厨房电视等一下成为主人居家生活的必需品，孩子居家上网课的需要居然能把华为平板电脑买断货！再加上家长居家远程办公，对家庭5G无线网络及其软硬件的更新换代产生巨大需求。开发商线上售房和装修公司VR全屋装修软件系统等又催生了产业互联网的应用。写字楼、产业园对于流行病监测系统上线也许会成为国家对公共建筑的常态化要求，涉及到中央空调的过滤升级、无接触测温设备、大数据分析系统、配套食堂与零售等无人化等，将会集成人工智能-大数据-机器人等高科技产品协同以满足全新的应用场景。

2.3 康养地产和科技住宅的机会

如同2003年非典后北京及全国对低密度、健康型房地产市场刺激一样，本次疫情过后将对百姓的生活方式、置业偏好、投资理念发生重大的改变。比如，郊区型花园式养老住宅项目、健康管理中心商业设施项目、恒温恒湿恒氧等高科技健康住宅项目等具体的房地产细分产品将是重大的市场机会，同时，百姓对于缩短通勤距离的产城融合工作与居住理念、以房养老的投资与生活理念等，都会对居住工作模式、城市配套服务功能等房地产开发、区域规划与城市设计等提出新的要求，这些都是相关产业地产公司的重大商机。

作者简介：郭莹辉，中科产城董事长。