促进我国住房租赁市场发展的金融问题浅析

杜青青　陈玮

摘要：党的十九大提出要建立租购并举的住房制度，从而满足人们不同层次的居住需求，促进新型城镇化发展。从住房租赁市场发展的意义入手，介绍了住房租赁市场的基本问题，进而分析金融业对住房租赁市场支持的现状与面临的金融市场与住房租赁无法有效结合、监管缺失、过度金融化等问题，并提出转变政府职能、加快完善金融支持政策、完善相应法律机制等建议。

关键词：住房租赁 金融支持 监管

一、当前发展住房租赁市场的重大意义

党的十九大立足我国现阶段经济社会发展的特征，提出要建立租购并举的住房制度。这是适应我国新型城镇化快速发展需要，特别是有效解决人口流入量大的大中城市租赁住房供求矛盾的重要举措，也是加强供给侧结构性改革在住房领域的重要体现。

从城镇化进程来看，根据《2018年国民经济和社会发展统计公报》数据，2018年末，我国常住人口的城镇化率为59.58%（户籍人口城镇化率为43.37%），未来仍有很大的发展空间;同时，我国的区域经济发展不均衡，东中西部发展差距较大，必然引起较大规模的人口流动。据有关数据显示，2017年全国流动人口为2.44亿人，其中约有70%租房住，可见流动人口对于住房租赁的需求相对较大。另外，我国每年700多万新毕业大学生，多数选择租房。但是，目前的住房市场以买卖为主，租赁市场还没有协同发展，不能满足不同群体的租赁需求。在此城镇化发展的背景下，有必要补齐租赁住房短板，使之与住房销售市场协调均衡发展，逐步建立租购并举的住房制度。

从经济结构转型升级和供给侧结构性改革来看，发展住房租赁市场，是促进房地产业转型升级的必然选择，对房地产企业的发展和相关产业的扩展均产生正向效应。一方面，从企业发展角度，房地产开发企业转化为住房租赁经营企业，应当属于产业发展过程中的自发转型。房地产开发企业转变经营方式，可以将其开发的物业用于长期出租经营，也可在产品结构上转化为养老地产、休闲旅游地产等，有利于促进地产行业多元化发展。另一方面，发展住房租赁市场，对于带动就业、拉动家具家电等产业发展，也具有十分重要的意义。

二、我国住房租赁市场存在的问题

（一）传统观念不利于租赁市场的发展

从国际经验来看，购房和租房都是解决居住问题的重要方式，比如在德国租房比例高达61%，住房租赁市场在住房市场具有特别重要的意义。但是，在我国的传统观念中，房子只有买了，才是属于自己的，才会心里踏实，因此“重买卖轻租赁”的观念日益深入人心。在此传统观念下，房屋出售方的房地产开发企业绝大部分都是新建商品房后“只卖不租”，以达到迅速回款，延长企业现金流的目的。根据第六次人口普查资料，我国2010年家庭平均的租住率约为27%，只有在北京、上海、广东等人口净流入的省市，租房比例较高，分别为37.18%、38.29%、46.89%;而欧洲国家的租房率基本在40%以上。

（二）住房租赁市场供求关系失衡

如前文所述，随着进城务工人员等流动人口的增加，住房的租赁需求逐年上升，但住房的供应需要时间周期，具有迟滞效应。此外，存在供应结构不合理的问题。一是从供应主体看，我国租赁市场供应主体单一，私人出租的住房占市场化租赁住房的绝大部分，而专业化机构投资者持有经营出租的住房较少。同时，租赁需求一般更加注重区位选择，距离是主要的考虑因素。但是距离工作地越近，居住的成本可能也会越高。因此，职住平衡的问题也比较突出。

（三）租赁住房的品质大多相对较差

人们居住需求的满足可以带给人体面、舒适的感觉，也会增加其社会认同感。但在租赁市场上，目前可以出租的房屋品质参差不齐，除了一些高价租金的住房外，很多都是小区环境较差、物业配套不足、管理混乱、人员相对复杂的低层次的房源。有的是城乡结合部、城中村私搭乱建的缺乏足够安全保障的建筑。

（四）租赁关系不稳定

根据诸多媒体报道显示，租客与房东之间权利地位不对等，在租赁的卖方市场下，房东可以很随意地涨房租，甚至驱逐租客。在此情况下，往往有过租住体验的人群，都会有苦不堪言的感受。租金和租期等租赁关系的不稳定，成为租赁市场的长期困扰之一。

（五）租赁市场的信息乱象较多

很多虚假房源广告，难以辨别真伪，甚至于房屋产权都不是十分的清晰。这样，市场的信息就让人无所适从，容易上当受骗，可能高价租住很差的房源。究其原因，一方面，缺乏政府住房租赁信息公共服务，另一方面，市场权威机构的房源信息发布管理也不健全。此外，发布虚假信息的违法成本低。

三、金融支持住房租赁市场的现状

（一）租赁市场的蛋糕为金融市场带来商机

通过前文的分析，我们可以得出结论，一方面，未来我国的规模化住房租赁市场发展前景较好，租住需求十分旺盛，特别是在一些产业集聚、就业吸纳能力强的大中城市;另一方面，目前的住房租赁市场还处于刚起步的阶段，需要投入较多的資源去增加房源供应、提供租赁服务等，这显然也是一种巨大的商机，可以给金融机构开拓出一片新的天地。

（二）资本市场发展对金融参与住房租赁行业提供了便利

随着资本市场的发展和完善，金融参与住房租赁市场也更加广泛，主要体现在以下几个方面：一是目前住房租赁行业获得风险投资的公司就有近10家。比如，雷军斥资1亿元投入了“小米YOU+公寓”。二是多家银行都在开展住房租赁领域的贷款项目，比如，利用长租公寓的租金预收款，未来可与银行开发固定收益类产品。三是很多P2P和保理公司也都尝试进入该领域。

（三）随着国家的政策鼓励多数金融机构涉足住房租赁行业

2016年5月，国务院办公厅印发了《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发[2016]39号），明确鼓励金融支持住房租赁市场的发展。此后，工农中建交五大国有银行、国开行、招商银行，以及地方性金融机构积极参与住房租赁市场发展，提供金融支持。一是提供贷款支持。通过贷款支持房屋建设、日常租赁经营周转;同时，为住房租赁小微企业设计了融资产品。二是提供授信支持。比如，国开行、建设银行等与上海市政府合作，通过项目授信支持国有住房租赁企业。三是推动REITs试点。证监会、住房城乡建设部印发《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》） （证监发[2018]30号），鼓励发行住房租赁资产证券化产品。在支持对象方面，除了支持住房租赁企业发展，金融机构还积极开展个人金融服务，促进住房租赁消费。比如，建设银行采取信用、抵押、质押、保证等方式为承租人提供贷款，满足承租人贷款需求，甚至有最长期限10年、最高额度100万的产品。

四、金融支持住房租赁市场的一些问题

（一）金融市场与住房租赁的结合模式问题

传统的债权融资模式以及资产证券化的思路都面临一定困难，前者的问题在于操作流程相对复杂，对信用主体的认定和要求都较高;后者的问题在于现行法律对于租金收益权还没有明确的认定。

此外，还有关于资金成本的问题，租赁住房缺乏长期低息融资渠道。租赁住房回报率较低，特别是房价和租金的对比鲜明，加之交易税负过重，使这一问题更加凸显。同时，租赁住房资金回收周期较长，但房地产开发企业债权融资期限一般为1—2年，无法支持房地产开发企业长期大规模持有商品租赁住房。同时，具有长期融資功能的REITs进展缓慢。

（二）金融参与租赁市场的监管缺失引发市场乱象

如租赁市场的过度金融化问题。根据中国银行业协会的数据，北京市参与租赁住房贷款的金融机构有几十家，包括蚂蚁金服、京东金融等互联网金融企业，这类互联网企业的金融产品监管难度较大，且介于房屋主管部门和金融监管部门的边界地带。如果发生大量资金流入，一旦监管不力，就会引发风险，比如前期杭州、上海、西安等一些从事租赁经营的企业出现资金链断裂，引发“暴雷”、“跑路”事件，都揭示了这一方面监管的漏洞。

（三）过度金融化推高住房租金水平，大大减弱租客的福利水平

在租金贷等金融支持下，租客和房东就成为租赁企业撬动金融资本的工具。本来租金贷款应该借给租客、支付给房东，但是企业在过渡阶段截留了这部分预付租金。一旦形成一定资金规模，就可以用这笔钱去市场争夺房源，垄断市场，从而掌握租金的定价权，这样就推高了住房租金，最终使出租人的福利受到损害。同时，企业利用本来属于租客和房东的租金贷款，去加杠杆经营，在缺乏足够自有资金支撑的情况下，稍有经营不善，资金链就很可能会断裂，引发一系列社会问题和矛盾，侵害租客和房东的合法权益。

五、对策

（一）转变政府职能，做到管理与服务并重

为促进住房租赁市场的规范发展，政府应坚持问题导向，根据市场客观规律来转变职能、优化服务。一方面，房屋管理和金融监管等相关部门加强配合，共同监管市场秩序;另一方面，应积极为群众提供多方位的服务，促进住房租赁市场有序发展。例如，搭建住房租赁信息服务与监管平台，发布指导租金，提供基本公共服务信息。

（二）加快完善金融支持政策

对于开发建设租赁住房，金融部门应该给予长期低息贷款支持。同时，REITs作为最适合租赁市场的一种金融工具，应该加快银行间市场、交易所市场的REITs试点工作。建立物业产权信托登记制度;明确发行REITs的物业采取公允价值计量会计原则;在税收方面适当优惠。对持有人（投资者）持有住房出租产生的营业税、房产税等进行减免。免除发行REITs时进行物业非交易过户产生的营业税、土地增值税、契税等。免除REITs向投资机构分配收益时产生的所得税，解决重复征税问题。

同时，鼓励金融机构创新服务。支持金融机构推出符合住房租赁企业经营特点及承租人租赁需求的金融产品，为建立租购并举的住房体系提供金融支持。

（三）完善相应法律机制，规范租赁市场管理

住房租赁市场的良性发展离不开健全的法律体系支撑。目前《住房租赁条例》立法工作已经启动并列入了国务院2019年立法工作计划。下一步，有关部门应该加快推动出台，以规范出租人和承租人以及相关企业主体的权利与义务，规范住房租赁市场的交易行为，推动建立诚信、规范、高效的住房租赁市场。