房地产税征收对象中小产权房的定位问题研究

宋嘉琪

摘要：小产权房是当今社会的热点问题之一，作为房产的一种特殊类型，在房地产税收改革的大背景之下也存在是否对其征税的争议。虽然小产权房本身因占用集体土地而具有违法性，但其是否具有“可税性”不仅应当看制定法，还应看其经济实质。本文将对是否将小产权房纳入房地产税征收对象进行展开论证。

关键词：小产权房;房地产税;征税对象

农村集体土地从用途上分类，可分为建设用地和生产用地，其中农村集体建设用地的类型分为宅基地以及公用企事业用地。小产权房就是在农村集体土地上建设的住房。在宅基地上建成的房子是农村住房，对于此类房屋农民拥有所有权，但是由于农村建设用地不具有资产性，此类房屋只属于对应农村的集体所有者，不能对外部城镇居民进行转让。在生产用地或者公用企事业用地上建造的房子多是用作交易用途的“商品房”，然而根据《土地管理法》的规定，集体土地不得用作商品住宅的开发，故而此类房屋具有违法性。由于该类房屋擅自更改土地用途，故而其产权并不得到国家的认可，往往是由乡政府或村政府予以产权证明，不能得到国家颁布的相关合法证件证明，法律也不对此类交易予以保护。

一、小产权房产生原因

小产权房产生的主要原因是我国现存的土地二元制度导致农村集体土地所有权被虚置。城市房地产价格于本世纪的飙升，导致了土地资源和房屋资源的稀缺。农村集体用地面积广袤，但集体建设用地由于《土地管理法》的规定而无法进入土地市场，这也就使农民无法将土地价值变现，在利益驱使以及现实监管不力等种种因素之下，选择建造小产权房。另一方面由于小产权房价格相较城镇住房的低廉，许多无法负担城市房价的低收入者选择了小产权房，即使国家由于其违法性对小产权房交易不做保护。这些原因造成了小产权房在我国的大量扩张，现在小产权房以其特殊性和广泛存在，已经成为了房地产税收中不可忽视的一类房屋。

二、对小产权房征收房地产税的正当性

我认为从总体而言应当对小产权房征税。刘剑文教授认为，从实质课税的角度看，实际存在的经济成果，不论取得该成果对来源如何，原则上都应包含在课税对象的范围中，也就是说房地产税的征收并不用以房屋产权的合法性为前提，而且对小产权房课税并不会改变其本身的违法性。小产权房虽然不能合法买卖交易，但并不影响其占用土地的性质和其自身存在能居住和交易的隐形收益，且房地产税是将房产税和城镇土地使用税进行合并，因此小产权房必须纳入房地产税的征税范围。

另外，国家房地产税改革的目的之一就是从宏观上抑制高房价，保障人民的基本住房需求。如果将小产权房排除在纳税对象之外，那么与收取房地产税的城市房产相比，小产权房无论是从居住还是投资角度上都更具优势，这将会导致小产权房的需求量进一步上升，使得现存的大量小产权房数量再次扩张，违法的小产权房已经使得市场出现诸多乱象，若是现象升级，显然不利于对小产权房开展治理工作。同时，虽然国家对小产权房的违法性进行多次强调，但是现行市场上存在的大量小产权房亟需国家政府对其进行规制，足见小产权房问题的严峻性和棘手性。集体土地作為国家的重要资源，绝不能处于被任意违法使用且无法治理的混乱情况之下。对小产权房进行税收，能够使得政府对小产权房的信息有较为系统的收集和整理，使得房屋信息更为具体明晰。对小产权房进行征税能够为国家治理非法小产权房提供经验和基础。

三、保障性小产权房合法化路径

小产权房市场中确实存在高收入人群购置别墅、多套小产权房的情况，对于此类小产权房的拥有者的征税是肯定的。然而小产权房中不乏城市中低收入人群为满足基本居住需要而购买的房屋，对于此类房屋，我认为应该研究其合法化的路径，将其与保障性住房建立流转途径，消除其不合法性，同时能够缓解城市保障房数量不足的压力。

正如上文所言，小产权房的出现及盛行于城市房价上升存在着极为密切的关系，实际上国家为了满足城市中低收入人群的居住需求而设立了保障型住房，但是城镇保障房却往往不能够满足中低收入人群的住房需求。小产权房却以其低价的特性解决了一部分城市中低收入人群的住房需求，甚至还存在闲置的情况。故而，将小产权房转化为保障型住房是一种转化路径。而这种转化需要对其产权进行明晰，小产权房所占土地为集体用地，保障房所占土地为国有土地。《宪法》第十条规定：“国家为了公共利益的需要，可以按照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿”。我认为政府可以根据城市住房需求，对城市周边建有小产权房的土地适量予以征收，并将房屋回购，变为保障性住房。这一定程度上降低了城市保障住房的压力，也为小产权房的合法化提供了路径。

此类小产权房在经过了合法化路径转变为保障型住房之后就不应当对其进行征税了。因为保障房是国家作为解决低收入人群住房问题的手段，其本身具有社会福利性质的。保障房存在的目的是满足人们的基本居住需求，不应当对其征收房地产税，否则就与其本身的目的背道而驰了。

参考文献：

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