中外房地产企业资本结构比较分析

徐彦邦

摘要：房地产开发作为国民经济重要支柱行业，过去十年中担当着我国经济快速发展的重要角色，房地产行业的健康发展与否关乎中国经济的稳定。本文着眼于房地产企业的资本结构分析，通过对中外房地产企业资本结构的对比研究，找出我国房地产企业与国外房地产企业资本结构的特征及差异.

关键词：房地产企业;资本结构;上市企业

一、概述

自2007年以来中国的房价便走上了高涨的快速路。过高的房价虽然推动着经济的快速发展，但其对社会稳定带来的损害也不容忽视，本文通过对中国房地产企业同国外房地产企业资本结构的对比研究，为我国房地产开发企业优化资本结构提供有效的参考和建议。

二、资本结构理论概述

MM理论是由美国Modigliani和Miller于1958年提出，该理论认为不考虑税收的情况下，由于负债不会带来企业价值的变化，而因负债导致的利益增长同资本成本的提高相抵。引入所得税的MM理论认为借款的利息作为费用可以在所得税前抵扣，因而，随着借款的增长，企业的价值也随之增长。1976年Miller提出Miller模型，详细分析个人企业所得税在不同情况下对企业价值的影响程度。

三、中外房地产行业对比分析

（一）基本特征

本文选择92家深沪股市和18家美股上市房地产企业2014-2016年资产负债率与流动负债率指标对比，可以看出我国房地产上市企业资本结构存在两方面特征：

1）资产负债率水平较高，平均达到69.95%，而国外同类企业资产负债率平均值仅为47%。

2）流动负债占比较大，平均高达63.32%，国外同类企业流动负债占比为28.71%。

中外房地产行业资本结构存在巨大的差异，造成这些差异的原因除了不同的资本市场状况、法律法规等宏观因素，也受到企业自身经营状况影响.

（二）研究假设

通常认为对企业资本结构影响较大的因素有如下几方面：

（1） 企业规模。通常规模较大的公司可以实施多样化的经营战略，拓宽筹资渠道，优化资金的使用。

（2） 流動比率。流动比率则是衡量企业流动资产能否偿还即将到期的流动负债的能力，流动资产大于流动负债，则企业拥有较强的偿债能力，通常资产负债率低，反之，资产负债率高。

（3） 抵押价值。有形资产抵押可以降低金融机构发放贷款的风险，房产企业通过存货获得金融机构大量贷款。

（4） 非负债税盾。因法律规定固定资产每年折旧可以在所得税前抵扣，且明显区别于财务费用带来的税收抵减，所以认为非负债税盾会带来企业价值的提升。

（5） 盈利能力。拥有较强盈利能力的企业资金较为充裕，一般会选择使用盈余公积投入再生产，而不会选择成本较高的负债融资和损失控制权的股权融资。

（三）实证模型与变量

根据前文所述，这里选取资产规模（X1）、流动比率（X2）、存货比（ X3）、固定资产折旧比（X4）及销售净利率（X5）作变量，利用多元回归统计分析这五项变量同资本结构的回归关系。构建回归方程：

Y=β0+β1X1+β2X2+β3X3+β4X4+β5X5

这里共选择两组样本的2016年经营指标做回归分析。

（四）实证结果

对比回归分析结果得知：

1）企业规模同资产负债率呈正相关关系，说明企业规模扩张导致其对抗经营风险能力强，更容易从银行等金融机构取得贷款，由此带来债务融资规模不断增大。

2）短期偿债能力同资本结构相关关系在国外样本中P=0.06154，未通过显著性测试，可能由于抽样误差导致。

3）国外样本中存货比同资本结构的相关性测试未能通过，P=0.3804。国内样本中存货同资本结构呈正相关。由于国外银行业因次贷危机影响，对房屋抵押贷款更加慎重，导致国外房产开发行业难以通过房产存货抵押获得融资。

4）国内外样本中非负债税盾与资本结构相关性不显著。通过对比发现，美股房产企业固定资产为0的情况更加普遍，这样的固定资产结构更有利于企业的灵活经营，降低经营风险。

5）盈利能力同资本结构都呈现负相关关系。也即美股房产企业更加偏好通过留存收益来进行内部融资，对外部负债融资的依赖性更低。

四、房产开发企业资本结构优化策略

（一）宏观策略

拓宽融资渠道，降低房产业、金融业经营风险;完善资本市场，为民营企业融资提供广阔渠道;完善法律法规，确保资本市场健康发展;加强行业监督，包括金融业与房地产行业，避免违规融资。

（二）企业经营策略

提升管理水平，避免短利的决策带来极大风险;善于利用多种融资渠道，确保资金安全;注重偿债能力，平衡长短期借款规模;注重战略规划，防止行业变动造成经营困难;注重同资本的合作，分散经营风险;加强内部控制，防止管理层经营失败。