房地产企业成本控制精细化管理分析

马祖国

摘要：面对管理新形势，采取传统粗放式管理模式，无法适应管理需求和要求，因此提出采用精细化管理手段，通过细化管理，把关各个细节，提高项目管理的信息化和规范化以及标准化水平，进而向管理要效益。

关键词：精细化管理;项目管理;房地产建筑

通过相关的探究表明，科学化管理包含了三方面，分别是管理工作的规范性、管理工作的精细化和管理工作的个性化。实施精细化管理工作的实质性目的是对管理工作流程进行合理控制，明确各项职责，采取合理的方式来推动企业运行。而在房地产经营管理期间，精细化的管理属于该项企业的一种需求。

1 针对于房地产成本控制中存在各突出问题的分析

第一，房地产行业中的相关管理人员并未开展专业化的调研工作，所采用的投资手段过于落后单一。在当前社会不断发展的背景下，大部分地区的房价持续上涨，虽然近几年房价相对平稳，但是依然出现了供不应求的现象，这就导致很多的企业开始盲目的购买地皮，从而获得更多的经济效益。但是不可否认，在这一工作中却缺乏了展开具有针对性的调研工作，而且在对投入资本进行预测时，所采用的操作手段相对单一和简单，并没有完成系统的研究和分析，正是这种问题的存在导致决策缺乏科学性以及合理性。而且盲目的将自身的工作重点放在技术指标这一问题上，还有在很大程度上不利于实现项目成本的最优化。第二，施工环节是至关重要的，要求管理人员要成立专门的小组实现对现场的管理以及监督，确保所投入的全部成本都能够在一开始的预算范围之中，可是由于施工现场的情况相对复杂，也就导致在施工中出现改变原本施工计划等现象。如果在施工中出现建筑物重拆以及整改，都会提升成本的投入。与此同时，在账目管理这一工作中缺乏及时的更新和完善。当成本支出出现变化时，却不能够在第一时间准确地反映，存在着浪费行为严重的问题。第三，部分房地产成本控制的手段相对落后。对于成本的管理工作来说，一般情况下都是房地产财务部门进行管理和结算的，但是由于在实际的工作中会受到多方面因素的影响，以至于最终得出的结果缺乏专业性和真实性，不能够全面的体现出各项目成本的具体数据。

2 房地产建筑工程项目精细化管理策略

2.1 搭建智慧建造管理平台

房地产建筑工程项目精细化管理策略之一是搭建智慧建造管理平台。项目精细化管理的应用，要适应房地产建筑发展现状，不断创新和优化管理方式方法。实践中搭建智慧建造管理平台，引入信息化技术手段和大数据技术以及云计算技术等，打造智慧管理平台，能够为项目开发和工程建设等的管理，提供有力的支持，实现工程精准设计和全过程信息化、可视化智能管理，推动绿色建造以及生态建造的发展。例如，利用BIM技术手段，辅助项目管理，采用数字化方式，通过创建信息、管理信息以及共享信息，为管理人员提供支持。技术的应用归纳如下：①利用BIM模型，辅助房地产建筑开发设计，可满足业主方对于工程设计成果的细节要求。业主方通过网络能够细致观看设计的细节，比如插座规格和颜色等，提出意见与建议，实现精细化设计。②采用BIM技术，支持项目管理，能够精准显示数据，比如量和价等，可以实现短周期且全过程的管控，提高资金风险控制水平，保障项目效益目标的实现。③发挥BIM技术的优势，结合管理实际需求，支撑对投标书和进度审核预算书等的全面管理，同时形成数据对比。④对工程附件实施统一管理，比如施工合同和支付凭证等。除此之外，支持全过程造价管理，具有成本测算和支付管理等功能。

2.2 招标管理、合同管理、签证管理三位一体的动态成本管理

房地产建筑工程项目精细化管理策略之二是招标管理、合同管理、签证管理三位一体的动态成本管理。制定与成本管理思路相匹配的招投标管理办法，是节约项目工程成本的主要手段。系统和规范的招投标组织与管理，除了可以有效地降低项目的建造成本外，还可以通过与优秀供应商的合作，降低公司与项目的管理成本，提升公司产品的品质。在工程施工过程中，加强现场签证管理，规范工作流程，提高现场签证的结算效率，能有效地控制项目成本。对于工程实施过程中，因发生超出合同范围而出现的有关费用、工期等变动情况，在符合合同约定以及本规定的条件下，合同双方必须通过有效的申报、认可、实施、确认后，方能办理相关结算。完善合同管理制度，规范合同的订立与履行程序，避免经营风险，保护公司的合法权益，建立公司良好的经营管理秩序。合同的标准文本由公司起草并经过公司内部相关职能部门和公司法律人员评审，通过招投标程序完成合同的发包和签署，合同执行过程中，应注意在合同履行过程中各种往来函件的法定有效性，合同执行完毕后合同需求部门应组织进行合同执行评估，并报招标管理部门备案，形成健全有效的供应商管理库。

2.3 精细化的楼盘规划

房地产建筑工程项目精细化管理策略之三是精细化的楼盘规划。项目立项前，房地产开发企业需加大调研力度，根据实际做好策划工作，使项目能够与周边居民的经济水平及个人需求相适应，让客户享受优质的居住环境。为此，首先要细化客户分类，并以此为楼盘策划的重要依据。在工程项目立项时，明确楼盘所在的地理位置、周边概况、人口分布特征及潜在客户的心理需求，将客户划分为若干层次，以此明确楼盘定位。其次，明确客户的价值定位。全面了解客户的购买积极性、楼盘销售进展、利润的调控及楼盘的挂售业绩，筛选出价值较高的客户，进一步明确楼盘层次。最后，基于最有价值客户的基本需求，全面考虑客户的个性化需要，编制企业的业务流程，体现出销售的个性化特征。因为客户群体具有较强的流动性，所以客户调研和定位也会随之变化。企业应根据市场和客户的变化，积极调整策划方案，注重策划方案的科学性。

3 结语

总而言之，应用管理会计在成本管理中，不仅要提高对应用管理会计的重视，更要明确管理会计与其他财务工作的区别。通过对工业企业的成本分析、成本预测，来实现成本目标，实现有效成本控制。在企业的成本管理工作中，大部分公司只有在事后才能想起管理会计的作用，但管理会计并不意味着简单的事后评价，还有事前筹划和适中控制，若想充分发挥管理会计在成本管理中的作用，必须完善企业内部的成本管理系统，以此来达到企业增加效益的目标。

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