营改增对房地产评估的影响研究

2020-04-11段昌兴

广西质量监督导报 2020年2期

刘琪赵玲段昌兴

(重庆工商大学重庆 400067)

2016年3月31日，财政部、国家税务总局联合发布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》，规定自2016年5月1日起，中国将全面推开营改增试点。将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。2019年4月1日起国家进一步减少了对增值税的征收，这是财税体制的又一次深刻变革。[1]营改增对房地产评估理论及实务均有重大影响，因此需要深入分析营改增对房地产评估的影响。

一、营改增对房地产评估价值内涵的影响

“营改增”之后，房地产的评估价值会发生变化。其主要原因是估价结果的价值内涵发生了变化。营改增之前，房地产所征收的营业税为价内税。估价结果与估价对象价值一致，即房价=房地产价值。而营改增之后，所征收的增值税属于价外税。房价应该为价税合计，即房价=房地产价值+增值税。

那么，营改增之后，房地产评估价值一定会上升吗？其实不尽然。表面上看,房价在营改增之后均为价税合计。评估价值在加上增值税后会上升，但实质上同一房地产评估价值发生变化的根本原因是市场结果的客观反映,即营改增后供需双方较量的平衡。其可能的情况是房地产交易价格上升(卖方市场),也可能是交易价格下降(买方市场),还可能维持不变。[2]

这就需要评估师根据估价对象的具体情况，采用对应的评估方法，最终得出准确的评估结果。

二、营改增对估价方法应用的影响

(一)对比较法的影响

营改增之后，评估师在运用比较法估价时,需要考虑可比实例的成交价是含税价还是不含税价。这是由于不同于营业税的无法扣除，增值税是可以在交易过程中进行抵扣的。评估师不能再像之前一样笼统的把成交价看做含税价，而是需要根据实际情况来确定，例如：(1)以出售或转让为目的房地产评估。在这种情况下，增值税虽然是价外税但却具有了明显的价内税特征。因此，出于公平交易的考量，评估价值应包含增值税。(2)以投资为目的的房地产评估。由于价值内涵为市场价值，所以评估价值也应该含税。(3)企业价值评估涵盖的房地产评估部分。如果被评估企业为小规模纳税人时，评估价值包含增值税；为一般纳税人的，评估价值不包含增值税。(4)以课税为目的的房地产。由税务机关决定最终计税方式，评估师只需按要求执行。

但需要注意的是,不管含不含税，评估师都需要在评估报告中予以说明。此外，在选取多个可比交易案例进行比较时，应当注意保持修正或调整的基础一致,否则会因价格内涵不一致造成评估错误。

(二)对收益法的影响

在收益法中,收益水平大多数采用租赁途径测算得到。这就要求估价师确定租赁收入中是否包含增值税的收入。营改增之前，租金价格为含税价；营改增后，其价格应该为不含税价格。

在计算应纳税额时，不同的纳税主体以及纳税发生时间的不同，所适用的征税率和计算公式也各不相同。如表1所示:

表1 不同纳税对象的税率及计算公式

注：根据2019年国家税务总局最新增值税率表所示，2019年5月1日后一般纳税人出租不动产适用税率由原10%调整为9%。

营改增后，除了增值税应纳税额发生变化外。城建及教育附加以及房产税也相应发生变化。以个人出租房屋为例，假设房租为5250元。如表2所示：

表2 收益法中营改增前后税费扣除对比

由上表可知，在增值税的连环影响下，其他税费也会发生变化。最终导致营改增前后房地产现值的计算结果不同。而营改增后的净收益高于营改增之前，说明营改增之后，实际税负降低。

(三)对成本法的影响

营改增之前，营业税作为一种价内税,在房地产开发成本的计算占据重要地位，所以营业税改为增值税也会对成本法产生影响。在营改增之后,只要是和增值税抵扣条件相符合的项目，都可以按照要求从销项税额中依法抵扣。

(1)土地成本，根据土地购置价格以及缴纳土地取得税费确定，与营改增前一致。

(2)建设成本，主要包括前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费用、公共配套设施建设费用、期间税费和其他费用。[3]营改增之后，各建筑成本项目须为不含税价格。如果建筑成本为含税价格，则应该调整为税前价格，即：税前价格=含税价格/(1+11%)。

(3)税金及附加，包括城市建设费、教育费附加、地方教育附加等，都是在增值税的基础上去计算的。但是由于它们的税率降低，对评估结果的影响并不大。评估师在实际工作中可以根据投资利息率和利润率等参数决定。

此外，管理费用、销售费用、投资利息、开发利润等都可以按照类似项目的不含税价格水平或社会要求的水平决定。

三、企业价值的评估考量

在评估实务中，房地产资产的增值空间较大，这也给相关房地产企业带来了巨额收益。由此产生了许多复杂的税负问题，如何处理这些税负问题，将对企业价值评估的结果产生重大影响。

近年来房地产价格一路飙升,涉及房地产行业的企业在对其房地产资产进行评估时增值空间较大,由此产生的相关税负是否进行处理以及如何处理,都会直接或间接的影响企业价值评估的最终结果。

在房地产评估实务中，最常用的三种方法是市场法、收益法、成本法。这三种方法各有不同，但又相互联系。联系点就是评估中涉及的相关税负。

在收益法的利用中，营改增这一税收政策的改变将直接影响收益法的评估结果。房地产这一资产在现代市场的推动下，价值增值空间巨大。在营业税改为增值税之前，主要是对房地产获取的现实收益部分进行征税。在企业价值评估时对于房地产的价值较好确定，但与此同时也低估了房地产的价值，进而导致企业整体价值评估值偏低。税收政策改革后，对于房地产的收益价值有了更加全面的定价，因此可以更加真实的反映一个企业的整体价值。

在成本法的利用中，需要考虑的是当房地产资产出现增值减值时是否需要进行相关的税务处理。在原有的税收政策缺乏对房地产价值增值减值的考虑而调整相应的税务处理。从而使得企业价值长时间的固定，不能随着市场等多种条件下实时调整，使得不少企业钻了政策的空子。存在企业价值虚低骗取税收优惠，或者企业价值虚高骗取股民信任等问题。营改增后，对于房地产的价值可以通过税收来反映，从而增强了企业价值的真实性与合理性。

在市场法的利用中，主要是要考虑对市场价格的影响。选取的参照物的市场价格是否包含增值税，是否进行统一税费核算，以及增值税是否转嫁等问题将对房地产企业价值评估产生影响，所以应该将房地产这一资产单独进行核算。