房地产开发企业土地增值税清算的财税处理

摘要：对于房地产开发企业来说，转让土地使用权是其主要业务，随之而来的土地增值税就成为了企业中的主要税种之一。清算土地增值税对于房地产开发企业而言的是一个重点，也有着一定的工作难度。文章立足于房地产开发企业的角度，通过对其土地增值税清算的相关内容进行分析，探索实际的财税处理方法。

关键词：房地产开发企业，土地增值税，财税处理

所谓土地增值税，就是在进行土地使用权转让或者建筑物产权转让时获得增值收入的单位以及个人进行有偿转让并且征收的一项税种。通常来说，其征收形式多为查账征收以及核定征收，其中查账征收是现阶段房地产开发企业所主要应用到的一种征收形式，而核定征收则是补足征收方法。接下来文章将针对房地产开发企业土地增值税清算的财税处理的相关内容展开研究。

一、土地增值税的清算办法

若房地产开发企业在实际的土地增值税清算工作当中所使用是查账征收的形式，那么可以对土地增值税的处理进行进一步的划分，也就是分为预征和清算两个部分^[1]。对项目不符合清算条件的转让该项目取得的收入，应当在项目完工之后再进行清算，这就是预征的形式，而其中与清算条件相符的则进行二次清算，在工作当中使用多退少补的方法。这种方法的使用也是因为实际项目完全竣工之前无论是其成本计算还是其成本划分都无法确定，那么在土地增值税结算的时候就没有依据，所以才要在项目结束之后，在掌握成本的前提之下进行应缴纳税额的计算。

房地产企业在进行实际的土地增值税计算的时候应当以具体项目为依据，在项目结束之后如果其满足清算条件则计算其应缴纳税额，并且填写纳税申请表，还要向税务机关以及相关部门提供完整的资料，结清土地增值税。

具体的清算流程如下：清算准备→计算收入总额→计算扣除项目金额→应纳税额计算→审计鉴证→申请清算。

二、土地增值税清算财税处理中的重点问题

（一）重视会计核算基础工作

会计核算中基础工作在一定程度上会直接影响到土地增值税的清算工作，在整个工作中，会计工作具有一定的不可逆性，所以想要在土地增值税清算工作中得到需要的数据，必须在成本项目以及账目的明细环节就对土地增值税的相关问题进行全方位的考量。

（二）准确计算清算项目收入和成本

在计算清算项目成本的时候主要有以下几方面的内容：

（1）对拆迁补偿费支出进行审查，要保证其与政府的搬迁和拆迁批文相符合，进行拆迁的公司要与拆迁户签订拆迁补偿合同，并且要出示支付补偿费用的签收花名册，

（2）审核房地产开发企业在对工程进行验收之后扣留的施工企业的质量保证金，在施工企业没有在上述质量保证方面为房地产开发企业开发票的情况之下不能扣除，

（3）如果企业把利益支出看做是开发间接费用，则应当对其进行适当调整，

（4）如果房地产开发企业在计算开发成本的时候包含了预售证评估费以及交易费，那么需要对其进行提出，并且在剔除之后算入开发费用，

（5）针对开发成本包含售楼部装修费的情况，应当对其进行调整，使其包含在销售费用之内。

三、房地产企业土地增值税清算程序

（一）清算准备

土地增值税的征收目的主要是在税收杠杆的作用之下完成对社会资源配置的优化，对商品房房价上涨起到一定的抑制作用，最终使整个房地产市场得到调节以及平衡，促进房地产产业的正常可持续发展。如果实际的清算工作需要消耗较多的时间，那么则根据具体的情况来选择最合适的清算办法，要合理审查原始资料以及相关凭证，从而为后续的清算工作的开展打下基础。

（二）详细清算项目成本和收入细节

在收入清算环节需要注意的是，总收入包含货币收入和非货币收入，所需要清算的不仅有开发土地，还有相关建筑物。

对成本清算以及审查工作有着较大的复杂性，需要加强对此环节的把控。例如要严格审查有没有详细的拆迁合同、是否具备政府批文以及承包合同等，以及在成本验收环节有无完整发票证明、在成本造价方面有没有出现问题等^[2]。相关企业在清算的时候，所清算的开发成本当中还需要有预售证评估费以及在交易中所产生的一切费用，以保证不会因偷税漏税而受到责罚。

（三）明确区别划分清算项目

在清算增值税的时候避免不了需要划分清算项目，增值税在实际计算的时候也应当划分清算项目。在具体清算的时候主要会应用到以下几种方法：

（1）如果项目为一次性开发项目，则在清算时能够将其作为独立清算项目，

（2）如果项目为分期项目，以分期项目为单位进行清算，

（3）如果房地产项目是按照用途来划分，作为单项项目来进行清算或是单位项目来进行清算。

（四）收入总额计算

一些房地产企业不能将自己所开发的项目全部售出，或者其所开发的项目部分开发目的并不是为了销售，在这种情况之下，余下的产品就会进行分配，或是当做职工福利，或是当做股东分配等，所以在清算的时候必须全面掌握这些情况，了解房源结构以及房源分布。

（五）应纳税额确定

企业在售卖商品房时还包括其所对应的相关设施，对其进行土地增值税清算时可以使用以下方式：

（1）确定扣除项目，企业在进行房产转让或者相关建筑物的转让时主要有五项扣除项目，分别是土地使用权的转让金额、开发成本、开发费用、与转让相关税金以及取得土地使用权与开发成本之和的20%，

（2）对增值额进行计算，计算方式为用收入额减掉扣除项目金额，

（3）对增值率进行计算，并且确定税率，计算方式为拿增值额扣除项目金额，在计算时使用超率累进税率，实际的税率可以以税率表作为参照，

（4）对应缴纳金额进行计算，这个计算要以适用税率为基础，用增值额和税率的乘积减去扣除项目金额与速算扣除系数的乘积即可。

（六）應缴纳税额计算

在土地增值税的征收中主要会用到两种方法，一是在实际的核算项目基础上对增值额以及相应的增值率进行计算，保证税率明确，再按照面积分别核算增值额，二是先按面积分开项目计算增值额与增值率，再分别确定适用税率计算增值税^[3]。税务机关在审核鉴定清算项目的时候要严格按照相关规定和准则进行，并给出审核鉴定报告，相应的税务机关应当审查其报告是否合乎规范，包括内容是否齐全等。

（七）申请清算

清算主要有两种，即自行清算和要求清算。所谓自行清算，就是纳税人在准备好相关材料之后在规定时间之内按要求完成清算，同时还有要求清算，要求方是税务机关，被要求方是纳税人，在接到通知之后纳税人应当在规定时间之内进行清算。

四、结语

综上所述，本文针对房地产开发企业土地增值税清算的财税处理进行了关于清算办法、清算重点以及清算程序的分析，探讨了主要的清算流程以及清算过程当中所需要注意的细节。土地增值税清算的财务处理工作对于房地产企业的发展有着重要的意义，企业在清算工作时要严格遵守规则、严格考虑实际情况、清晰认识到时代变化，才能够保证财税处理的科学性，希望文章的分析对于实际工作的开展能够产生积极作用。

参考文献：

[1]王晗.房地产开发企业土地增值税的财税处理及汇算清缴问题探讨[J].商业会计，2011（27）：44-45.

[2]苏艳.基于财税处理剖析如何进行房地产开发企业土地增值税的清算[J].建材与装饰，2016（23）：147-148.

[3]路露.基于财税处理剖析如何进行房地产开发企业土地增值税的清算[J].财会学习，2016（04）：135-136.

作者简介：范亮（1982.06-），男，贵州安顺人，汉族，会计师，本科，从事工作：财务管理。