浅析房地产企业工程招标环节的成本控制

姚超众

摘要：住房制度改革可以说是我国房地产行业重大转折点，上个世纪90年代以来，房地产行业发展速度惊人，房地产成为拉动地方经济增长的重要引擎。为了保障房地产行业持续、稳定、健康的发展，各地相继出台诸如限制贷款、提高首付款比例、限制购房资格、限制一手房备案价格、限制新房二手过户时间等一系列调控政策。面对发展成熟、日益规范、竞争激烈的房地产市场，房地产企业越来越重视开发建设过程中的成本控制，认识到只有不断提高成本控制水平，才能保障利润水平，在激烈的市场竞争中稳健发展。本文从房地产企业控制成本的原则出发，分析了招投标环节成本控制的意义和存在的问题，给出了如何在招投标环节提高成本控制水平的建议，为房地产企业在招投标环节加强成本控制提供了参考。

关键词：项目开发，房地产，招投标，成本控制

住房制度的改革极大地促进了我国房地产企业的发展，据统计目前我国房地产企业达到数千家，其中销售额达千亿元的就已经达30家。近年来，随着国家房地产新政不断出台，针对房地产的货币政策的不断紧缩，流入房地产行业的现金不断减少，行业规模增长速度变缓。面对复杂的市场形势，房地产企业如何通过强化内部管理，降低企业负债和去杠杆，提升投融资能力，加强开发建设成本控制，保证利润率水平，不断提高竞争力显得尤其重要。招投标环节的成本控制在房地产开发建设成本控制中占的比重逐渐加大，控制招投标环节成本能有效促进企业经营管理水平的提升，控制开发建设成本，保障企业盈利水平最大化，促进企业在激烈的市场中凸显竞争优势。

一、房地产成本控制的原则

房地产企业的成本控制涉及土地开发、设计、施工、营销多诸多环节，而这些环节要实现成本控制，需坚持以下几个原则。一是房地产企业成本控制需坚持成本最小化原则，就是指项目实施过程中，确保每一笔支出都是应支而支，每一笔费用都具有相应的价值，杜绝对最终产品、提升价值没有作用的支出。二是坚持整体控制的原则。整体控制的原则就是要将整个项目的开发建设成本作为一个整体来考虑，不能为了控制某个单项工程的成本，导致其他成本的成本成倍增加。其次就是公司全体员工都要树立成本意识，行政、开发、工程、招投标、采购、预决算、营销等各部门的人员都应该控制成本，做到克己奉公，形成成本控制意识，并不断强化。三是坚持权力和义务统一的原则，房地产企业在项目开发建设过程中，各级管理人员都肩负本岗位的成本控制职责，同时还有一定的成本控制权限，并在成本控制中还将获得公司给予的利益，只有责权利三者统一协调，才能实现成本的有效控制。

二、房地产招标成本控制的意义及现状

房地产项目从勘察、设计、到施工以及验收交楼后的维保修等全過程都需要通过招标确定单位，房地产企业的招标具有专业的多样性、过程复杂性、项目连续性、市场价格主导性、需求部门时效性等特征。招标是房地产企业项目开发建设一个重要环节，是房地产企业成本预控环节之一，同时是选择工程承包单位和约定合同条款的重要环节。可以说招标环节对于房地产企业成本控制起着至关重要的作用。

房地产企业根据公司情况采取了不同的招标模式，有委托第三方招标、自行招标等多种模式。房地产企业招标呈现两种现状，一方面，房地产企业为了降成本，通过招标谈判不断压低合同价格，压缩施工单位的利润空间，另一方面，施工单位在投标过程中可能存在围标、串标、低价中标然后采取签证、摆困难等各种方式要求加价的情形，破坏正常的市场秩序，形成价格垄断。尤其是在土方工程招标中，地方渣土运输企业、行业协会的垄断和违规行为都严重扰乱房地产企业开发的进程，抬高房地产企业的开发成本。

三、房地产企业加强招标环节成本控制的建议

（一）加强招标工作的精心策划

招标工作是否精心策划直接关系到中标单位能否满足项目需要。大型成熟的房地产企业可以组建自己的招标工作机构，明确各级各部门职责，建立相应的招标工作制度，明确招标工程流程。建立自己的合格单位库，由相关部门负责人组成的征召小组进行征召考察入库，实行合格单位库动态管理。在具体项目招标前，由负责招标的领导组织工程、技术、合管等相关部门召开招标策划会议，明确项目名称、招标范围、主要工作内容、工期及节点、单位来源、单位资质、机械设备要求、调价条款、现场特殊要求等。

（二）制定相应招标工作计划

为了适应房地产企业“高周转”的要求，前置的招标工作计划必不可少。招标计划要与项目的拿地、动工、展示、开盘、验收等各计划相适应，编制招标计划，既要考虑到需求部门的实际，又要考虑项目招标的合理时间需求。过早的确定单位，可能会出现因为现场不具备施工条件迟迟不能进场，施工单位会提出招标时间过久、市场价格涨幅较大，原来报价条件发生变化等不能按原合同价格继续履行，导致合同调价或解除，从而使招标时的成本控制出现偏差，带来重复工作，降低工作效率。如果过迟确定单位，将会出现现场等单位进场的情况，导致整个开发计划受影响，甚至不能如期开盘，错过房地产市场销售的旺季节点（如金九银十、春节、五·一、国庆等黄金销售季节）。因此，制定合理的招标工作计划，并根据开发的计划做及时的调整，对于房地产企业成本控制显得尤为重要。

（三）精心编制招文，建立招文会审机制

房地产企业招文一般由招标文件、工程量清单、图纸和合同等组成，招文是施工单位投标报价的依据。招标文件编制是否详实准确，直接关系到施工单位报价的准确性，招文编制不合理时将会为评标定标以及合同实施造成困难，其结果可能使房地产企业成本失控。编制招文时时需对招标范围、工作内容、三通一平、地勘、现场条件、价格包含范围等说明清楚并组织现场踏勘，对于工程量清单中的项目特征、工作内容、计价、计量方式及原则等都必须描述准确。如土石方工程中，一般采用m3计量，可以通过开挖前地面的标高和完成面标高计算，而在交楼前会涉及总包甩项的垃圾清运，只能以运输垃圾的车数来进行计量，并且需要现场做好相应的签证，此时的工程量计量方式是否合理将直接关系到单项工程的成本和后期的结算。

招标部门编制好招文后应进行招文会审，会审部门应该包括需求部门、监督部门、计量计价部门和履约部门。如工程部审核招标范围（楼栋号、面积）、工期、界面、移交标准等，总工室审核设计要求、技术标准及要求、材料设备要求、各类施工方案及施工工艺等，预决算部审核合同价款及计价方式、付款方式、结算方式等，投标报价说明及计价表（如主体合同中人工費、材料费、机械费取费，主体招标工程取费文件的有效性等），合同管理部审核合同版本的正确性、规范性、违约责任等。完善的会审机制将保证招文在实施过程中的可操作性得到满足和保障，以及减少施工过程的签证。

（四）分类固化合同范本，避免容易产生分歧的条款

房地产企业的合同涵盖了设计、监理、咨询和施工等多种类型合同，招标时应将拟采用的合同范本作为招标文件的重要组成部分一并分发给拟投标单位。根据投资规模、计价方式及价格是否调整等因素，房地产企业的合同可选择采用总价包干合同、综合单价包干合同。如投资少、工期短、营销类、开发类合同和政府相关部门要求的咨询类合同，一般采用价格不调整的总价合同，而对于投资大、工期不确定、工程量能准确计量或者招标条件不充分时，应采用综合单价包干合同。

房地产企业可将各类合同编制成范本作为投标环节成本控制的手段，根据项目类型的不同，编制不同合同范本并进行固化定型，仅将每个项目的具体特征设置为可修改格式。如设计合同采用综合单价包干合同，并约定返工的工程量和价格条款，主体工程的总部合同可以采用定额计价加浮动率的方式的合同，合同中可以对定额中计价容易产生歧义的计量及计价条款进行界定和明确，如钢筋中的马凳筋、搭接方式及长度等计量规则、檐口模板、填充砌体工程等的计量规则等进行明确，这样就能避免产生签证。针对近年来国家频繁的减税政策，可以约定不含税价的综合单价包干合同，税款根据国家税率进行调整，这样避免减税政策带来的争议。

（五）合理设置评标原则，建立企业控制价体系

设置合理最低价中标原则，有利于保证工程质量和成本的协调。但要防止有些企业为了低价中标，在实施过程中，采取各种方式增加工程量和签证等方式，变更合同价格，以致招标价格失控。为避免“特级企业中标、一级企业分包、二级企业施工”的现象，评标时可借鉴参考政府权威部门发布的单位信用评级打分，对于诚实守信的企业可以优先考虑中标。房地产企业可逐步建立企业合作单位诚信等级体系，从施工质量、配合度、人员配备、机械设备等维度进行综合评分定级，并根据评级不同给予如多发包一些标段、少交或免交投标保证金和履约保证金等优惠政策。

房地产企业可以根据历年招标价格，对相应的招标价格进行指标分析，建立各分部分项工程的控制价体系，并根据材料市场价变化情况按季度进行动态调整。调整的方式可以采用指标平移法或价格组成分析法进行测算，并下发到各分公司，作为招标工作考核的KPI指标，以促进各分公司招标成本控制。

四、结语

招标环节是房地产企业项目开发建设成本控制的前端环节之一，是保障工程质量和项目顺利进行的重要环节，加强房地产招标环节的成本控制研究，不仅有利于房地产企业项目拿地，更有利于房地产企业项目建设资金的合理投入。招标是否能精心策划、拟定合同能否满足项目所要达到的标准，评标分析是否能客观，直接关系到项目建设成本是否能够得到有效控制。所以工程招标环节成本控制工作并不是简单地选择最低价中标，将价格压到最低，而是要做到科学公平公正，选择价格合理的单位才能保障与施工单位的合作共赢，争取房地产企业项目开发的最大效益。

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