贵阳市两城区住宅土地价格分析

杜 律，彭贤伟

1.贵阳学院城乡规划与建筑工程学院，贵州 贵阳 550002

2.贵州师范大学地理与环境科学学院，贵州 贵阳 550001

地理信息系统对于区域问题的研究具有独到的应用优势[1]，GIS（Geographic Information System）是空间数据管理、分析以及可视化的重要工具[2]，对于地价的管理，将地理信息系统技术和地价管理结合起来，及时、简洁地揭示城市地价的空间分布特征，空间演化、预测预报、原因分析以提高地价管理工作的科学含量，成为城市地价管理研究的新领域。将能有效地防止地价不合理上涨，土地投机情况的产生，促进土地市场的合理健康发展；并能健全和规范交易体系、提高估价精确度、防止国有土地收益流失等作用[3]。地价管理的核心是提供地价信息，探求地价变化规律，其中，以基准地价和地价动态监测表示出来的地价信息相对最为完善，也能体现地价的空间分布特征。但是，基准地价评估出的是区域的平均价格且时间跨度较大等原因，并不能很好地体现土地价格的准确性和现势性。城市地价动态监测是指根据本地区市场特性，建立监测点，通过监控地价信息，得到系列相应指标，描述和分析地价的过程[3]。在这一过程中，各地区的监测深度和力度并不一样，且过程较繁琐复杂，时效性不高。因此都存在着各自的局限性。

国外研究中，以1964 年，Maurice 等进行了地价模型的分析研究，并应用此模型研究土地价格在空间中的分布特征在各城市的运用为始。随着地理信息系统技术的迅速发展，研究地价空间分布特征运用空间分析技术也被认为是科学有效的[4]。主要方法是通过空间插值建立价格模型，其中对房地产价格的空间特征研究较多，而专门研究地价的偏少，对地价的空间分析更多的是运用地统计学、建立空间地价模型、进行地价空间决策等更高层次的空间分析技术；相比之下，中国土地市场的建设是在改革开发之后才逐渐建立起来的[5]，2003 年以来，逐步建立起了具有中国特色的地价体系，是以基准地价、标定地价和协议出让最低价为主的体系[3]，对地价的空间分布特征和变化的研究，主要采用地统计学、GIS 技术等研究方法，从研究的城市来看，主要选择房地产市场比较发达的城市，从研究内容上看，除了以地价体系的相应指标作为对象，也常用市场交易价为研究对象，不同程度的揭示了土地价格空间分布特征并探索其形成原因。

对住宅地价空间分布特征做出正确的研究，需要庞大数据支撑以及合理方法的选择。以省会城市的中心城区为尺度，在大量摸底调查的基础上，以2003～2017 年实际挂牌成交的住宅地价和商品房出售样本资料换算来进行两城区住宅地价的研究，运用土地估价法对收集到的实际数据进行逐一的修正，得到口径一致、相互可比的价格，在检验收集到的数据是否满足正态分布后，运用半变异函数剔去离散值，使数据更加精确明晰，这在以往的研究中还暂时无人涉及，最后通过构建可视性强的数字地价模型DLPM（Digital Land Price Model），可以准确把握城市住宅地价的空间分布状况。

两城区—南明区云岩区是贵阳市经济发展排头兵，也是贵阳市土地市场发展最早和相对完善的区域。房地产具有明显的区域性，且居住用地地价主要受基础设施、市内交通条件等影响因素较大[6]。客观上导致了两城区土地价格的稀缺。贵阳作为贵州省省会城市，近年来随着基础交通的不断完善，加之具有良好的生态环境和宜居条件。外地各大著名房开公司纷纷进驻贵阳市场，更加大了房地产市场的竞争，哄抬了地价，其中尤其以两城区的土地资源最为稀缺，关于贵阳市两城区的住宅土地价格空间分布特征研究，在贵阳市甚至在贵州其他的地方都可能尚属首次。

本文通过规则格网、不规则三角形网TIN（Triangulated Irregular Network）、等值线以及地价剖面的直观表示[7-10]，可得出需求区间内住宅土地价格的分异规律，将地价的空间分异形象化，丰富和发展我国土地价格管理理论；可以实时观察地价分异现象、分析影响地价的原因、预测未来地价分异趋势；为相关管理部门提供管理依据等；并对基准地价评定与城市住宅地价动态监测的管理提供借鉴，特别是对估算方法、技术运用以及结果分析有更为清晰的参考价值；保护土地市场的健康稳定发展。

1 数据处理与标准化修正

1.1 数据处理

地价数据一部分来源于挂牌成交的土地交易价格；另一部分由于两城区纯住宅地价最近几年成交量明显下降，资料不齐全，代表性不强。因此，利用土地估价中的市场比较法与假设开发法，通过对商品房出售样本资料剥离出不属于住宅地价的部分来进行住宅用地地价的测算[6]。

1.2 两城区住宅用地价格修正

为了确定比准价格，以及实现数据的准确性，进行数据修正是保证分析结果科学性和客观性的基本要求。因此，运用市场比较法中的直接比较法[6]，确定出一个标准的宗地状况，把计算出的数据资料与标准宗地状况(见表1)加以比较，得到了统一标准下的交易价格。

表1 标准宗地状况Table 1 Standard land condition

以标准宗地为基准，把交易案例与之进行比较，修正，确定评估价格，可得到口径一致，相互可比的宗地土地价格。

2 住宅地价调查点空间定位

以2016 年贵阳市ALOS 影像（空间分辨率10 m）为底图，结合贵阳市主城区交通图（1:37 000）和住宅地价调查点实地查勘数据（包括地价、经纬度、土地利用、基础设施状况、土地级别等），采用Albers 投影坐标系统（Asia North Albers Equal Area Conic）和Krasovsky（1940）地理坐标系统[11，12]，对贵阳市两城区住宅地价调查点进行空间定位，并输入住宅地价调查点属性数据，包括楼盘名称、宗地号、地理位置、成交日期、建筑面积、住宅建筑面积、土地价格等（见图1）。

图1 贵阳市两城区住宅地价调查点分布图Fig.1 The distribution of survey points for residential land prices in the two areas of Guiyang City

3 住宅用地价格空间插值

选用Kriging 插值法对住宅土地价格修正值的随机、空间相关及变异情况进行统计分析[11-14]。

3.1 正态分布检验

采用正态QQ plot（Normal QQ plot）和趋势面分析（Trend Analysis），对研究区住宅地价调查数据修正值进行正态分布检验[13]。

由图3 可以看出，贵阳市两城区部分住宅地价修正值存在偏离正态分布的现象，经过Log 函数变换后住宅地价修正值更加符合正态分布规律[13]，见图3。

图2 正态QQ plot 图Fig.2 Normal QQ plot

图3 Log 函数变换后的正态QQ plot 图Fig.3 Normal QQ plot after Log function transformation

由图4 趋势面（Trend Analysis）分析可以看出，贵阳市两城区住宅地价空间分布规律明显，其住宅地价的修正值符合正态分布规律[13]。

图4 研究区住宅地价趋势Fig.4 The trend of residential land prices in studied areas

3.2 空间相关性分析

运用地统计学中的两个基本函数—协方差函数即半方差（Covariogram）以及半变异函数（Semivariogram）对住宅地价修正值进行空间差异的分析[14]，分析得到研究区住宅地价修正值在0°、45°以及90°方向（南-北向；东南-西北、东北-西南向；东-西方向）上的空间相关和变异特征。

由图5 和图6 可以看出，研究区住宅地价修正值在南-北、东南-西北向、东北-西南向以及东-西向四个方向上协方差函数值c*(h)和半变异函数值r*(h)较小，各向同性明朗，住宅土地价格修正值呈现极大相关性；随着住宅地价调查点之间分隔距离h的增大，研究区在90°方向（东-西向）相较其他方向的分异更加显著，即研究区域东-西向的住宅地价差异明显。

图5 0°、45°以及90°方向的协方差云图Fig.5 The covariance cloud map at 0°,45°and 90°direction

图6 0°、45°以及90°方向的半变异函数图Fig.6 The semivariogram at 0°,45°and 90°direction

3.3 地价异常值处理

由图6 知，贵阳市两城区住宅地价修正值在各个方向上都具有明显的空间变异性特征。

分别选取0°、45°以及90°方向上较大的半变异函数值，统计得到贵阳市两城区住宅地价修正值中偏差较大的数值，定位贵阳市两城区中住宅地价修正值偏差较大的调查点，结合调查点实地查勘数据，剔除偏差较大的调查点。

3.4 空间插值

通过以上对贵阳市两城区住宅地价修正值进行正态分布检验、空间相关性分析以及异常值处理后可进行空间插值。选用普通克里金法（Ordinary Kriging）插值得到贵阳市两城区住宅地价[11，14]。

4 构建DLPM 模型

数字地价模型(DLPM)借助于GIS 软件平台，以数字高程模型DEM（Digital Elevation Model）为基础理论，通过模拟住宅地价的三维立体曲面，揭示出住宅地价空间分布特征和时间演化规律。建立贵阳市主城区住宅地价数字地价模型，包括规则格网（图7）、TIN（图8）、等值线（图9）[7-10]。

图7 研究区住宅数字地价模型Fig.7 DLPM in studied areas

图8 研究区住宅地价TIN 图Fig.8 TIN of prices in studied areas

图9 研究区住宅地价等值线图Fig.9 The contours of prices in studied areas

5 展望

通过图10 可看出，研究区住宅地价空间分异特征为：

（1）住宅用地价格主要呈现同心圆分布态势，由中央区域逐渐向周围演化，地价值逐渐降低；以友谊路、延安东路、延安中路、合群路、沙河街片区为主的喷水池区域，中山东路与文昌北路相交区域，住宅用地价格最高，东山路和宝山北路的交叉口也出现了一个地价高峰值，作为贵阳市的核心区域，其区域优势是其他区域无法比拟的，因而住宅用地价格最高，其余区域地价可以明显看出呈现圈层环绕的趋势；

（2）住宅地价空间分异呈现规律性演化，少部分区域出现了次级中心区域的优势，贵阳市主城区中心城区人口密集，环境容量超载，交通比较拥挤，住宅用地价格较高，因而房地产开发活动逐渐向城郊扩散，在城区周边集中了一些地价分异值。有东部以南岳山脉为主的龙洞堡区域、云岩区水东路渔安片区、三桥—马王庙片区、贵阳市花果园彭家湾危旧房棚户区、花溪大道沿线片区；

（3）住宅土地价格差异性明显，东-西方向上，延安东路、延安中路、延安西路为主线的周围区域等值线呈现密集的状态，南-北方向上，除了一些特定区域，其余区域越往南北越呈现稀疏的等值线态势。从图9 看出，越稠密说明住宅土地价格变化范围越大，越疏落说明住宅土地价格变化范围越少。住宅地价分布呈现区域差异，宏观上看，贵阳市两城区地价水平总体上西部高于东部，北部高于南部。

图10 研究区住宅土地价格空间分布图Fig.10 Spatial distribution of residential land prices in the studied areas

随着贵阳城市建设的进行，经济发展态势良好及优越的气候及自然环境，综合交通运输网的覆盖，都为房地产发展提供了新机遇。笔者认为：两城区的中心区域具有商业繁华、人口密集、基础设施配套完善等优势条件，但同时空间狭小、生态承载力、资源、能源消耗大，交通拥挤、绿地有限等一系列问题是短期内难以解决的，虽然近年来，不断进行的旧城改造会提高中心地区的容纳力，但供需矛盾依据突出，规划改造成本一时难以降低，住宅地价高峰值在短期将会继续存在于这一区域。未来贵阳中心城市将形成以老城区、观山湖区为市级中心，新添、龙洞堡、三桥马王庙及二戈寨等为片区中心的城市用地结构。各片区呈现均衡发展态势，未来贵阳市两城区住宅土地价格总体上不会降低，住宅土地价格空间分异将不再是以单中心地价高峰值为主，结合贵阳的发展战略，周边区域的相关优势也将凸显，住宅建设将趋向于多个地价中心为主的圈层式分布态势。