试析房地产开发企业项目成本管控问题

孙晓芳

[摘 要]房地产行业是我国的支柱产业之一，其健康发展关系到我国的国民经济发展。我国房地产企业数以万计，竞争激烈，随着国家的调控、政策收紧，房地产行业面临着严峻的考验。投资不确定性，运营风险加大，资金占用延长，要使企业的利润最大化，合理配置资源，房地产企业必须转变成本管理理念，严格全面管控成本，规范有效的成本核算，才能使房地产企业在当前环境良性竞争，健康持续的发展。文章从房地产开发项目成本管控的重要性出发，探讨了成本管控存在的问题及建议。

[关键词]房地产开发企业;成本管控理念;成本管控

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2020.36.117

1 引言

房地产开发企业，项目成本包括土地费用、勘察设计费、“三通一平”费、建筑安装费、配套设施费和融资费用等，发生在项目进行的各个阶段。因此，房地产企业要想实现经济效益最大化，必须强化对开发项目实行全方位的成本管控，发挥成本管控的最大作用，推动房地产开发企业向前发展。

2 重要性

2.1 提高核心竞争力

房地产行业经过十多年的发展，企业之间的竞争十分激烈，大部分的资源都掌握在一些大企业的手中，一些中小型企业面临着生死存亡的局面。资金是房地产企业的命脉，房地产行业的特性就是需要大量的资金且暂用时间长，由此可见，成本上的优势对于房地产开发企业至关重要。只有通过科学有效的成本管控，转变观念，跟进市场需求，才能利用有限的资金使企业的产品质量、服务达到更好的品质，在激烈的市场竞争中取得一席之地，站稳脚跟，促进企业长期稳定地发展下去。

2.2 提高企业经营效益

成本管控是企业增加盈利的根本途径。成本管控贯穿房地产开发企业项目的始终，从投资决策到融资、项目建设、销售，全程把控资金的使用及回流起到监督、引导、调节的作用，及时纠正发生的偏差，为项目的开发建设提供了有效的会计信息，为企业的管理指明了正确的方向，极大地提高了资金的使用效率及周转率。成本管控能够使企业不断地改进管理方法，提高管理水平，减少管理支出、财务支出等，实现企业的发展目标，保证企业经营效益稳定增长，实现利润最大化。

2.3 推动企业产业结构升级转型

房地产行业发展进程中缺少有效合理的规范致使房地产出现竞争混乱的现象。随着国家的管理介入及一系列调控的政策，正在逐渐规范整个市场的有序运作及良性竞争。成本管控作为房地产行业的一项重要的管理工作，不仅能够帮助企业有效合理的利用资金，提高企业的管理能力、经营能力，还能够合理规范企业的产业布局，优化企业的资源配置，加速推进企业产业结构升级转型，顺应市场环境及时代的发展。

3 存在的问题

3.1 缺乏成本管控意识

前幾年房产形势一片大好，不愁卖，房地产行业的管理者水平参差不齐，对行业的认知停留在传统的印象里，普遍缺乏成本管控意识，观念薄弱。对企业的发展前景没有一个系统的规划及正确的定位，对市场环境及国家的政策缺乏正确的评估，当国家出台一系列的宏观调控政策，一时不能适应，陷入困境，面临着被市场淘汰的风险。传统的成本管理理念跟不上企业的发展和时代的变化，一味追求眼前的利益，不注重新形势下科学的成本管控理念，终将致使企业问题重重，直至淘汰。

3.2 缺乏全面、系统性的成本管控

3.2.1 忽略对项目投资决策的可行性研究

房地产投资决策在整个项目开发中是最重要的阶级，决定着项目的整个成本预算及项目定位，有着很大的不确定性和风险性，决策的正确与否是整个项目成败的关键因素，在实际中房地产开发企业往往追求快速地实现收益，节省时间，忽略对项目投资决策的可行性研究，没有进行整体的成本规划，或只是流于表面，走个过场，致使成本严重超支及资金使用混乱。

3.2.2 缺乏对项目规划设计的参与

房地产开发项目的规划设计决定着项目的建设工期和整个投资成本，有着十分重要的影响。在实际中，房地产企业往往依赖设计公司，对项目的设计几乎很少参与其中，加上设计人员缺乏对工程项目的整体成本预算了解，只注重美观，设计不够规范，造成资源浪费，往往会出现工程已经施工的情况下发现设计不合理，致使严重的资金损耗，不利于成本管控的有效实施。

3.2.3 对项目施工缺乏规范性

房地产企业在供应商及施工单位的招投标的环节上常常出现流于形式或已经内定的现象。缺乏对供应商和施工单位的资质进行多方面的评估，出现材料质量差、价格高，没有对施工单位实行合理的合同约束，使得工程一再转包、分包，分包商为了得到更多的利润，利用降低工程质量达到目的。工程施工中常有工程变更，缺乏有效的监管机制，把关不严，成本增加严重。

3.2.4 竣工审核不完善

在项目的竣工阶段，房地产企业缺乏相应的成本审核机制，工程结算制度，无法准确地核算实际发生的成本和预算成本的差异，权责不明，管理混乱，造成很多不必要的争议。

3.3 缺乏沟通与协作

成本管控贯穿整个项目开发建设的流程，需要设计、采购、工程、财务、销售各部门通力合作，相互配合，共同完成。现实中很多房地产企业各部门之间存在各做各的事，互相推卸责任，缺乏有效的沟通及团队合作，致使成本核算结果偏颇严重，成本管控障碍重重，不能为项目建设提供有效的信息及引导。

3.4 缺乏成本管控管理人才

随着房地产行业的发展进入新的形势下，国家的一系列政策的变化，对财务人才的要求也越来越高，尤其是成本管控的管理型人才，既要懂财务又要懂业务，还要有税务筹划的能力，能全面管控整个项目建设过程的成本。现实中这方面的高素养人才比较欠缺，一定程度上制约了企业的管理水平和成本管控的有效实行。

4 建议

4.1 加强企业管理者的成本管控意识

成本管控是现代房地产企业提升管理水平的重要因素，是企业实现经济效益和增强经营能力的关键。只有提高管理者对成本管控重要性的认识，重视财务的成本工作，把握好各个部门之间的协调和相互配合的管理工作，公司高层的成本管控意识提高，才能在企业中很好地将成本管控实施，提高企业的竞争力。公司管理者应该顺应不断变化的环境，及时更新理念，重视成本管控的重要性。

4.2 建立全面的成本管控制度

4.2.1 項目投资的可行性研究

投资决策是房地产开发企业项目能否顺利进行的一个关键，这阶段的成本管控关系着企业能否实现经济效益最大化。因此在这阶段应结合企业的自身状况，国家的政策，外部的融资环境，市场需求，对项目的经济效益进行全方位的可行性研究，正确做出投资估算。企业各部门都应参与到投资决策中，选择最优的投资方案，保证整体项目工程的质量达到最优的情况下，使成本降到最低，收益最大。

4.2.2 科学规划项目设计

科学合理的设计对成本管控起着至关重要的作用，对后续的施工和销售有着重大的影响。企业应对设计单位实行招投标，择优选择设计单位，对设计团队要有一定的技术要求，根据土地特点，市场预测，优化项目的整体布局，合理设计户型及规范选择建筑材料，在成本管理上协同各部门严格把关，保证设计的合理可行性，科学合理的降低成本，避免因工程变更带来的资金损耗。

4.2.3 严格监督把控项目施工质量

项目施工是整个项目成本管控中最容易成本超支的阶段，房地产企业必须要从多方面对成本进行严格管控。建立合理的招投标制度，对承包商的资质要进行全方位的评估和考察，避免内部人员暗箱操作，选择最适合的企业施工单位，是提高工程质量的关键，保证成本管控的顺利进行。科学合理的控制工程变更，减少工程变更次数，最大程度上保证工程施工与设计方案一致，避免增加成本，影响工程施工进度。房地产企业对建筑材料及设备的采购上要从性能、价格上严格把控，做好市场调查，及时应对信息变化，做好有效的成本管理防范，对施工中材料和设备的耗用、流转要有相应的管理制度，避免造成不必要的浪费，增加成本支出。

4.2.4 建立健全竣工审核制度

房地产开发企业应建立合理的工程结算制度，对竣工的项目执行审核机制，确保项目的各个环节资金使用的有效性及合理性，这是成本管控的重要环节。成本管理人员应严格比照合同、施工资料逐项核对审查，了解成本支出的结构，变动的原因，实际成本支出与预算成本的差距，对存在的实际问题明确责任单位，督促及时修正，合理利用合同中索赔条款，维护自身企业的利益，避免因工程项目交付后产生争议，形成不必要的费用。房地产企业也能从中发现自身存在的不足以及拥有的优势，提高企业的竞争力和经营收益。

4.3 加强全员协作和沟通

成本控制是房地产行业管理活动中十分重要的部分，贯穿企业各职能部门、各环节，从投资决策、规划设计，到工程施工、竣工验收、宣传销售、物业管理，涉及的部门有设计、采购、工程、财务、销售，这是一个全过程、全方位、全人员的成本管理方法，所以要将成本管控作为企业文化的一部分，使全员能够对成本管控有足够的认识。成本管控不是一个人、一个部门、管理层的事情，需要各部门、上下级共同沟通、通力协作，才能使成本管控发挥其最大的作用，改善企业的经营管理，提高企业的全员素质，增强企业的核心竞争力，促进房地产行业健康长期发展。

4.4 培养高素养的成本管控人才

成本管控人才是房地产行业的重要资产，应当作为企业的发展战略来进行培养。企业应有针对性地对财务人员进行组织培训，根据国家的新政策和不断变化的环境更新成本管理人员的专业知识和技能，并与企业的绩效制度相结合，增强成本管理人员提高自身专业能力的意识，跟上社会和企业不断发展的需要，从而达到提高企业的成本管理水平，更好地把控好企业的资金链，降低成本，使企业能够更好地获得经济效益，持续健康发展。

参考文献：

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