房地产开发企业财税管理现状及应对措施

裴玲

摘要：对于房地产开发企业来说，要想获得更大的经济效益，必须做好财税管理。调查发现，很多房地产开发企业对财税管理都不重视，导致企业成本不断上升，对企业可持续发展造成不利影响。本文分析了房地产开发企业中财税管理存在的问题，探讨了房地产开发企业的财税风险，并提出了有效的应对方法。

關键词：房地产开发企业;财税管理;税收筹划;应对措施

房地产行业要想获得可持续发展，必须做好企业内部管理，特别是财税管理工作。当前形势下，房地产行业存在很大的财税风险，税负问题直接影响到房地产行业的健康发展。因此，房地产企业需要重视财税管理工作，积极应对税务风险，从而有效防范财税风险，保证企业的健康发展。

一、房地产开发企业的财税管理现状

房地产是一个综合性行业，它的工作环节比较多，包括购买土地、拆迁、设计、采购、资金筹集、房屋销售等。因此，房地产开发企业的财务核算非常复杂，而且税种比较多、税负很高。部分房地产开发企业都忽视财税管理，严重影响了企业进一步发展，主要有下面几个问题。

（1）管理者不重视财税管理，财务人员只负责会计核算，财税管理水平比较低。很多中小房地产企业没有系统的财税管理方法，包括内部控制、财务风险预警、税收筹划、预算管理等。

（2）财务人员综合素质比较低，而且不能参与公司决策。很多房地产开发企业的管理者都不重视财务工作，对财务人员的综合素质要求不高，因此不能符合行业要求。而且许多房地产开发企业的财务人员权限低，不能有效参与公司决策。

（3）财税工作没有做好规划。部分房地产开发企业只关注怎样降低设计和施工成本，但却忽视了财税成本，这导致工作比较粗放，投资经营都缺乏整体规划，不能有效解决问题。

（4）税务风险比较大。在房地产开发企业经营过程中，财税管理工作直接关系到企业的经济效益。目前，部分小区都分成两期进行开发，当第一期销售达到总销售面积的85%时候，就可以进行土地增值税清算，不能等一二期的房子销售完再进行。通过税收筹划可以使企业的税收成本大大降低，但很多房地产企业的人员却不了解。目前，税收政策逐渐变得规范，房地产企业的利润逐渐下降，因此做好企业财税管理，才能提高企业的经济效益。

二、房地产企业存在的税务风险

1.缺少税务风险管理部门

当前，部分房地产企业都缺少税收管理岗位和相关部门。许多房地产企业只设置了税收管理人员，但工作只负责报税，缺少税务风险管理职能。有一些企业要求财务人员兼职管理，但由于缺少相关的技能，不能对税务风险进行有效的预防。

2.税务风险管理意识薄弱

部分房地产企业的税收改革比较滞后，企业人员没有认识到税收风险的危害性。部分房地产企业仍然采用传统的经营管理模式开展税收管理，房地产企业管理人员缺乏科学的纳税观念，没有开展科学的税收管理，只重视企业财务风险，但却没有发现税务工作存在的风险，因此会导致企业经济损失。

3.税务风险内部防控制度不完善

当前，部分房地产企业内部沟通和协调不顺畅，各个部门信息传递比较滞后，因此不能及时掌握最新的税务信息，不了解税收政策的变化情况。另外，部分房地产企业的税务风险管理体系都不完善，在税务风险评估、风险控制、风险识别等环节缺乏严格监督和管理。

三、房地产企业应对财税风险的有效措施

随着营改增在我国税收改革中的推广，房地产行业面临日益严峻的财税风险问题，财税风险种类、防范重点都有了相应变化。在房地产企业内部，存在增值税发票管理问题、成本计算问题、营业税多交等不同风险，这些是企业需要应对的主要税务风险问题。

1.完善财务风险防控体制

财务风险控制体系主要包括管理和业务两个部分。

在管理方面，首先，房地产企业必须先构建系统的内部管理制度，并制定统一的业务标准。其次，企业的财务报告编制要符合国家法律规定的要求，并依据标准开展税收操作。再次，在开展内部审计期间，要做好定期和不定期的审计，保证公司业务在法律许可范围内，然后把设计好的结果制作成审计报告提交给管理人员。最后，基于风险管理确定有效的风险管理系统，随时向管理部门汇报，让管理部门对税务风险问题进行识别和分析。

在业务方面，第一，财务部门要严格做好风险防控，完善财务工作岗位，要遵循职能分离和相互监督原则，明显财务部门不同岗位的税务风险防控责任。第二，对于准则变化情况，财务部门必须做好相应调整，避免公司财务因为税收政策影响存在风险。第三，作为房地产企业现金流最大的部门，而且也是防范财务风险最重要的部门，企业的销售部门在确定销售策略的时候，需要对市场变化情况认真分析，要做好市场调查从而明确销售策略，要结合市场价格变化及时调整销售价格。销售部门业绩情况还会直接影响企业的资金流，因此必须严格做好把关。另外，房地产企业的财务风险范围还包括资金筹措、现金流、利润风险等，要求企业做好财务风险评估，并构建长效的风险预警制度。

2.建立税务风险防控制度

房地产企业的税务风险管理制度和财务风险制度是存在很大不同的，只有重视税务风险防控工作才能确保财务风险防控效果。

首先，房地产企业必须结合自身情况管理好企业经营活动和税法工作，应用税务信息管理方法，确定符合企业发展的避税策略，降低税务风险。另外，房地产企业还要完善发票管理系统，尤其是对于增值税发票的管理更要重视。在开展税务核算和税务申报中，需要依据税法规定开展核算，积极解决各种问题，当核算没有问题后再进行申报。另外，企业也要同税务机关做好有效沟通，及时了解税务的有关信息。

其次，房地产企业要设置专门的税务管理部门，并要求财务部门做好有效配合，从而提高税务管理水平。房地产企业的税务部门除了做好税务风险防控外，还要认真分析每年纳税数额，构建完善的税务风险评价机制。另外，税务部门需要同审计部门、管理部门做好有效沟通，把企业税务信息和税务风险及时上报，从而为部门决策提供有效的参考。

最后，房地产企业要构建完善的税务风险预警制度，通过对税务系统进行整理，对税务风险评估体系进行完善，构建动态的税务风险监督制度。当出现问题的时候，要及时进行應对，降低风险危害程度。因此构建有效的税务预警制度是非常有必要的，可以及时发现企业的税务风险，并避免税务问题。

3.加强企业资金管理

第一，由于房地产企业前期需要投入很多的资金，另外资金筹集的途径非常多，因此账目种类存在很大差异。所以在具体经营过程中，财务人员要对企业经营情况及时掌握，并及时还款，从而保证企业资金流处在合理范围内，还要合理配置现金流量和经营活动需要的资金。

第二，企业要结合资金市场情况选择合理的融资方案，并制定系统的资金管理流程，从而避免融资渠道特别单一的问题。另外，要把现金流控制在合理范围内，构建完善的现金流结构，并确定有效的现金预算。

第三，房地产企业要完善好应收账款的管理工作，避免资金存在的风险，不能因为销售就忽视回收资金，要及时预防资金回收的风险。

第四，企业必须构建财务预警机制从而发现资金流动中存在的财务风险，要及时发现并做好处理，从而防止出现异常情况，避免企业发生经营风险。

4.提高财税专业人员的素质

要想防范财税风险，除了要提高管理水平和制度设计，还要积极引入专业人才。房地产企业的财税人员的专业素养关系到工作的整体水平和效率，如果人员专业性不符合要求，就会严重影响企业财务管理和税务管理的开展，从而提高了财税风险，对企业正常运转造成很大的影响。

因为房地产企业自身比较特殊，企业的财务工作和税务工作包含很多内容，两者的业务流程都是不同的，而且对财税工作的业务能力要求比较高。房地产企业必须加强财税人员团队建设，可以外聘专业团队管理企业的财税业务，并引入财务和税收筹划团队，从而降低企业的财税风险。另外，我国税法政策变化比较大，所以要鼓励员工积极学习新的税法政策和法规。企业要加强财税业务的培训，定期组织财税人员开展相关培训，从而积极防控财税风险。

5.加快财税管理和合同管理的结合

房地产企业经营活动中有很多的参与人员，而且需要处理大量的手续，因此必须保证合同的规范化。在开展经营活动中，房地产企业必须重视对员工开展合同教育，增强员工的财税风险防控意识。在工作合同管理中要严格防控财税风险，并同财税部门积极沟通联系，及时把问题汇报给财税管理部门。同时，每个月还要对合同账目进行核对，从而及时发现存在的风险，并积极进行解决。

四、结语

当前，房地产企业内部财税风险问题不断增加，根本原因是企业内部税务管理部门没有及时掌握税收要求，缺乏税务管理意识，企业没有构建完善的财税风险防控体系等。所以，房地产企业要想取得更大的经济效益，必须积极改进税务工作中存在的问题，加强财务风险防控和税务风险防控，从而提高企业的资金管理水平，提高税务管理人员的综合素养，并做好合同管理，从而整体上提升财税管理水平，有效控制房地产企业的财税风险。

（责任编辑：王文龙）