浅谈风险导向下房地产企业财务内部控制体系

胡佳

摘要：房地产企业是我国的重要经济支柱，现在的国际经济环境竞争也日益激烈，国内市场环境参差不齐，需要强化房地产企业的风险管理，建立健全完善的风险导向下房地产企业的财务内部控制，具有重要的实际意义。

关键词：风险导向;房地产企业;财务内部控制

现阶段房地产已经进入调整期，房地产企业在各方面经济原因和社会原因的影响下，出现了经济危机，好多房地产企业都面临着资金链危机，房地产企业的资金问题成为一个很大的压力。市场发展也加剧了房地产之间的竞争，再加上在运行中的各种不确定因素，对房地产行业增加了风险因素，尤其是房地产企业内部财务控制体系的风险系数最大，需要管理者加强控制，降低风险，加强管理。

一、分析房地产企业财务风险

房地产的财务风险主要指房地产公司的财务结构不合理，融资不当让房地产公司在运行过程中没有了偿债能力，让投资者在原有的预期收益下降，达不到原有的收益效果，给房地产公司的运行带来资金风险。

（一）资本结构不合理，融资渠道单一

当前形势下的房地产公司，大部分企业资本结构不合理。“一股独大”的现象占有多数，原有的民主没有作用。持有大股的房地产商自己说了算，不能聆听大家正确意见。在大股东的坚持下会利用自己亲信作为公司内部主要负责人，出现“内部人控制”财务管理问题越来越多，矛盾也会越来越突出。企业的高层管理人员对于内部财务控制存在侥幸心理，加之任意越权管理财务，导致房地产财务风险的控制效率低下。

在融资渠道方面，房地产企业对于银行的依赖程度较高，有45%的房地产开发投资来自于银行贷款，另外的30%来自于开发商的自身资金积累，25%来自于民间融资。由于负债经营的数额巨大，公司的负债率一直处于较高，这也相应的降低了对于债权人的保证程度。这也会增加企业在融资渠道上筹措资金的难度。银行贷款的要求也越来越高，由于没有其他的融资渠道和融资来源，一旦有风险发生就没有防范能力，所以融资渠道单一成为房地产行业的风险较高的主要原因。

（二）财务管理意识弱

房地产行业一直处于平稳的增长状态，是我国近10年逐渐崛起的新型产业，历史较短。企业内部的财务控制制度不够完善，导致企业的决策层忽视了财务内部管理。在房地产的运行中，一直大幅度追求房地产的开发与销售，不重视财务内部控制的细节管理，决策层的财务管理意识淡薄，没有详细的预算，造成财务内控体系的混乱，给企业的发展带来较大的风险隐患。

（三）内部财务体制与管理不完善

房地产内部财务组织管理混乱，各项管理制度不够完善。各部门之间的职能交叉进行，尤其是企业异地扩张阶段，原有的工作人员一人多岗，职能部门互相交错，出现多头管理，出现问题互相推诿。管理者和财务人员都想办法逃避责任，出现消极怠工的现象，还有的财务人员频繁出现失误，绩效考核流于形式，业绩激励无法做到公平公正，导致有能力的员工不断流失，对企业的发展造成很大的损失。

（四）宏观经济与政治环境影响

近年来我国的房价涨幅比较稳定，70个大中城市的新建商品房涨幅在5.5%，和2012--2015年快速上涨相比，逐渐趋于平稳状态。国家为了给广大民众营造较好的生活居住环境也在出台一些宏观政策。土地价格、建筑材料和人工费的上涨让房地产商的投资也越来越大，使一直抱有幻想房价大幅度上涨从中挣钱的房地产开发商盲目投资成为一种风险投资。

目前我国的调控政策主要倡导：房子是用来住的，不是用来买卖的。这种定位加快了多主体供应，多渠道保障的方式，对于真正有需求的家庭提供公租房、廉租房和经济适用房的政府保障房，房地产市场的“投资市场”逐渐转型为“消费市场”，这种不同的市场定位需要认真分析，充分解读国家政策。

二、风险导向下房地产企业内部控制方案

（一）完善风险管理结构，健全风险预警

在房地产企业发展中，由于这个行业特殊的企业特点，存在一定的投资风险。在这个项目上的投资资金大，施工周期长，回笼资金慢，还有许多不确定因素，在投资和施工中每个环节中存在一定的风险，需要建立风险预警系统。

在投资决策阶段，也是房地产开发的前期，首先要完善风险管理结构，进行一系列的风险评估，制定风险管理机制。首先要充分了解国家政策和导向，调查国内外市场，明确客户的需求，和未来国家对于房地产市场的调控，从大的国家政策上对于房地产市场进行明智的预测，再通过企业领导层的讨论投资项目和具体位置，了解该项目的市场竞争力，能不能给企业带来利益。

当遇到意外发生，企业无法应对，这便会给企业带来风险，所以，应在财务预算中预留充足的备用金，来预防意外风险的发生。在投资项目之前，要对项目的投资成本有个大概的预算，应该融资的金额，成本的管理，这些风险管理机构需要做出详细的计划，只有把风险降到最低，才能给企业创造较大的利润。在施工阶段要注意材料的成本控制，工人安全的风险控制，想要降低这些风险，就需要健全重大风险管理机制，做好风险预警，设立风险底线，成立专门负责机构，以便于风险管理的监测和识别，并且能够及时矫正。

（二）针对风险，增强内部控制

房地产企业的长期发展离不开完善的内部机构，需要增强内部机构的控制，针对风险，将企业内部管理划分为一个完整的体系进行管理。一个企业的多个部门需要协调合作，各部门之间有独立的工作内容，又有需要合作配合的项目，对待不是一个部门的客户来访需要拿出积极的心态。企业各员工都要承担起各自的责任，不推诿，不拖拉。在进行大型经济财务处理时要有监护人和担保人在场，有书面协议和正规票据，以此来监管企业的财务安全。对待工作认真负责，不能有丝毫疏忽，确保企业财务的安全性，把风险降到最低程度。

（三）加强内部监督机制

一个企业的风险除了一些不可抗因素，还有一些人为的因素，比如内部人员的监守自盗行为，这也是企业管理者需要重视的问题。针对这种情况要加强内部监督机制，奖罚严明，机制明确。对于内部财务中出现的各种虚假账目，失真票据一定严厉查处。制定相关的处罚制度来约束。设立监督机构和员工之间的互相监督，举报有奖。在房地產企业中各个部门需要互相监督，互相配合，为本企业的发展做出自己的贡献。

在内部监督机制上还可以建立企业业绩考核制度，通过业绩考核来完善员工的各项指标的完成，在内部审计部门专门设立监管部门，利用健全的机制积极引导员工的积极性，从而加快房地产开发的进度。还要完善各种制度，设立岗位责任制。责权划分和岗位责任的原则进行每个岗位的设置，避免员工之间的越权行为导致的责任人模糊，有关负责人就会想法逃避责任给企业发展设置了障碍。应该建立统一标准的财务制度，员工之间互相制约互相监督，让内部监督机制达到平衡。

（四）完善信息沟通机制，确保信息传递畅通

现在的社会发展需要的就是快捷的信息畅通，房地产的发展同样需要信息及时传递。从国家政策导向的改变，需要及时了解信息，从中捕捉利于自己企业发展的有理信息。比如哪里市区的规划需要大面积的拆迁和重建，哪里有大型的建筑群正要修建等等，需要及时了解一手的准确信息，才能在信息时代跟上快速发展的步伐。

终端销售也需要及时了解信息，更新数据，才能把握时机。比如在销售楼盘的时候各种造势，都是为了烘托氛围，传递各种信息，需要周围人群和网络人群的关注，信息的传递非常重要。房地产的开发的最终目的是把房产卖给消费者，只有快速成交，才能回笼资金。这就需要多方面的策划，信息的发布和传递需要多方面的渠道，为房地产的最终销售做好信息服务。

三、结束语

房地产开发企业具有资金投资大，密集度高，经营风险高的特点，需要有效防范资金风险，采取有效措施，建立科学的防范机制。房地产企业应提高管理层风险内控意识，作为管理者需带头遵守各项制度，对企业进行科学管理。建立完善的财务内部控制机制，降低风险，加强财务风险控制，完善财务风险制度，才能实现房地产企业利润最大化。

参考文献：

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