“借名买房”中房屋产权归属问题

关键词 借名买房 合同有效性 产权归属 第三人

作者简介：王秋实，延边大学法学院2017级本科生。

中图分类号：D923.2                                                        文献标识码：A                       DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2020.02.263

一、形成背景

形成背景可分為借名买房现象的形成背景和房屋产权归属争议的形成背景。

一是借名买房这一现象在现实中往往出现在楼房限购令，职工购房优惠，逃避税费等前提下，借名人不具备相应的购房资格或优惠资格，通过借名的方式，规避法律或政策，谋取优惠。通过这样一个背景的分析，我们可以得出借名人主观上已经认识到自己的行为属于规避法律却依然选择借名方式，这是我们进行价值判断的重要参考因素。

二是房屋产权归属争议的背景则是基于房屋买卖合同办理产权登记后，借名人依据借名合同主张登记状态与真实权力状态不符，借名人作为真实权利人应在事实上拥有房屋产权。出名人则不承认借名买房事实或主张根据一般情况房屋产权的归属应取决于权属证书和登记状态。此外还有一种出名人未经借名人同意将房屋转让给第三人的情况，可能会在三方之间发生权属争议。

二、合同有效性

如前文所述借名买房中通常存在借名合同和房屋买卖合同。

我国《合同法》中15种有名合同中并未规定借名合同，因此其形式应当属于“无名合同”，这是学者们普遍认同的。无名合同依然属于合同，其成立和生效自然应受《合同法》的调整，与其他有名合同一样，合同生效需要当事人具有相应的民事行为能力，双方意思表示真实，不违反法律和公序良俗。合同的可撤销情形和无效情形都遵循《合同法》的规定。这里需要注意的问题是，借名合同作为规避法律行为的产物，是否必然会因违背公序良俗或“合法形式掩盖非法目的”的情形而无效。以下笔者就这两个问题进行具分析。

笔者认为，通常的借名协议并不违反公序良俗原则，公序良俗原则，通常被理解为公共秩序和善良风俗。公共秩序一般包括国家和社会需要遵守的秩序;而善良风俗指的是社会整体所认可的道德规范。首先，对于借名协议是否违背公共秩序来说，借名买房中常见的是为了规避限购令而订立借名合同。政府采取限购令的目的在于通过降低房屋交易的数量，调整房地产市场的供求关系来稳定房价。限购令的出台在特定的时间和地区维护了房屋的交易秩序，但是其本质上是政府宏观调控的一种手段，往往是暂时性或是针对局部地区采用的方式，把规避行为定性为违反公共秩序实为言重。其次，借名协议通常不会违背善良风俗，借名人与出名人订立借名协议，通常是为了规避限购令、限贷政策等，与公共道德和善良风俗没有关系。

而对于第二个问题的认定，根据“规避行为说”的解释，“以合法形式掩盖非法目的，是通过使用不直接违反禁止性规定的手段，在实质上实现法律所禁止内容的行为”。在借名买房合同中，是否符合“合法形式掩盖非法目的”应当具体判断借名人与出名人是否通过采用违反禁止性规定的手段实现了法律所禁止的内容。笔者认为“非法目的”中所指的“法”的范围应与违反法律法规强制性规定中的“法”作相同范围的解释，即狭义的法律和行政法规，限购令明显并非是由法律和行政法规设定的。合同并非违反禁止性规定的手段，限购令也并非法律禁止的内容，因此借名买房合同不应因“以合法形式掩盖非法目的”而必然导致无效。

综上所述：借名合同根据具体情况应导致以下的法律后果：当借名合同存在欺诈、肋、迫情形时借名合同并不当然无效，只有在撤销后才失去效力，但如果损害国家利益则当然无效;对于存在恶意串通损害国家集体或第三人利益的借名合同当然无效;对于存在虚假意思表示的借名合同，应当根据借名人与出名人订立借名协议所追求的真正目的来确定借名协议的效力，不能直接确定借名协议无效;对于公序良俗原则来说，借名协议通常与此原则并不冲突，应当承认借名协议的效力;当借名协议违反法律、行政法规的强制性规定时，应当认为借名协议无效。

房屋买卖合同属于合同法中规定的有名合同，笔者认为：借名合同和房屋买卖合同之间相互独立，当借名合同被撤销或无效时，买卖合同不失其效力，买卖合同生效，变更登记后的出名人即为产权人。借名人支付的价款可以根据具体情况按照不当得利请求返还，但其已不能取得所有权。下文将分析借名合同成立并有效的情况下的权属问题。

三、价值判断

在借名合同成立并有效，且不动产登记真实有效的情况下，房屋产权的归属问题实际上就成为了一种价值判断的问题，即法律要在维护意思自治，诚实信用和登记公信力，公共秩序之间做出取舍，优先保护二者中更值得保护的利益。既然是价值判断，则不论结果如何都会有一部分利益被牺牲，以下内容以我国的立法规定为例进行具体分析：

根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产的权属证书是权利人享有该不动产的证明，这是不动产权属问题的一般原则，即不动产登记具有推定效力。但是物权法解释一第二条进一步规定了“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权力状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”该条内容又规定了存在真实权利人的特殊情况，许多法院据此判决房屋产权归属真实权利人，该类判决采用优先保护当事人的意思自治和诚实信用原则的做法，此种做法承认了可以通过当事人的合意设立借名买房的法律关系，双方应诚实守信履行合同义务，借名人实际出资并取得房屋产权。但是在司法实践中认定产权归属借名人的做法显现出一定的不合理性，主要体现在以下几个方面：

首先，这一处理方式可能会引发更多受政策束缚的主体竞相效仿，催生更多基于各种目的的借名买房行为，限购令等国家调控政策就会收效甚微甚至失去作用，随之而来的是进一步激化房地产投机问题，进而损害公共利益。

其次，借名人并非社会交易中的弱势一方，其作为理性的市场主体在知晓相关政策后选择借名的方式，目的就是规避政策，基于这种主观认识所做出的行为是不值得受到优先保护的。

最后，即使借名人不能要求确认其所有权，也依然享有向出名人请求转移房屋所有权的债权请求权。换言之，借名人的合法利益并未遭到法律的否定，依然可以通过间接行使债权请求权加以维护和救济。

此外，在出名人未经借名人同意擅自转让房屋的情况下，价值判断的队列中又要加入第三人利益和交易安全，结合我国《物权法》的规定对交易安全和善意第三人的保護往往是处于较高的位阶的，例如善意取得制度。在借名买房中善意第三人能否取得产权根据原始权利状态可分为以下两种情况进行讨论：一是在出名人和第三人的转让行为发生前若认为产权归于出名人，那么出名人的行为则为有权处分，经办理变更登记后产权自然归属于第三人。二是若认为产权归属于借名人，但登记状态显示为出名人，则出名人的转让行为属于无权处分，可能出现善意取得的情况，善意第三人在支付合理价格，并且进行变更登记后同样可以取得房屋的所有权。

四、处理方式

根据以上的分析，即使在借名合同有效的情况下，笔者也并不认同现行法律所规定的房屋产权归属借名人的处理方式。限购令等政策虽不能必然导致借名合同无效，但是可以通过登记资格审查等方式，阻断借名人基于合同享有的的房屋产权转让的请求权的行使，这就导致可能出现产权登记和真实权利人长期不符的状况，增加交易的危险性和不确定性。最重要的是，从权力性质上来看借名合同从本质上说是债权行为，并不能直接表明物权的权属状态。“借名人与出名人之间的对房屋权属的约定并不能推翻登记的效力。对此要从两个层面进行思考，物权法层面和债权法层面。在物权法层面，出名人已经完成了房屋登记，出名人已经享有完整的物权保护，借名人不享有直接索要物权的权利.在债权法层面，借名人可依据与出名人的协议行使其债权性质的权利，如可以提起合同之诉，返还其相关的权益.也就说是借名人实际出资享有合同法上的权益，但其无法享有物权保护，出名人虽然无物权但有合同上的负担，此为借名购房的风险，法院的判决应从实体效果的角度达到平衡当事人利益的目的。”

据此，笔者认为，即使借名合同有效，依然应认定产权归属出名人，这一做法旨在维护物权公示原则，减少交易风险维护交易安全，兼有把借名买房风险现实化，对借名人寻求政策规避行为予以惩戒，和维护市场秩序等功能。此项内容在价值判断上理应优先于以规避政策逃避税费为目的的意思自治。

这一处理方案需要注意的是，若借名合同是否生效，房屋产权都应归属于出名人，那么借名合同的效力如何体现呢？此时应当考虑因权属争议提起诉讼时，限制借名人的客观因素是否依然存续。限购令或优惠政策等作为调控手段并不一定具有长期性，往往是针对特定时期的市场情形所做出的。在限制因素解除的情况下借名人通过登记取得房屋所有权的阻断事由不复存在，就可以基于合同要求出名人办理转让登记，从而在真正意义上取得所有权。但是如果诉讼提起时此种限制因素依然存在，那么即使借名合同有效，依然应当认为产权归属出名人。

根据这一处理方式，出名人向第三人转让房屋所有权的行为应当视作有权处分，无论第三人是否是善意，只要进行变更登记即取得房屋所有权，其依据是物权的权能而非善意取得制度。借名人不得对抗第三人物权，只能根据有效的借名合同要求出名人承担责任。

五、结论

总的来说，借名买房是当事人意图规避法律或政策的不当行为，产权归属出名人的处理方式有利于遏制借名买房现象的发生，减少产权归属的纠纷，落实房地产调控政策。既没有使借名人规避行为实际获利也可通过债权途径维护其合法利益，而且有相应的法理基础作为支撑 ，笔者希望能够通过在这一方向的不断探索，可以为解决借名买房类案件提供更为合理的解决路径。

注释：

韩欣.借名买房中的判断规则[EB/OL].北京法院网.

参考文献：

[1]王立.借名购房的合同效力及权属问题探究[D].西南政法大学硕士学位论文，2018.

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[4]马一德.借名买房之法律适用[J].法学家，2014（12）.