我国房地产投资对消费的影响研究

一、中国居民消费结构分析

再刚过去的2018年，我国居民人均GDP已达到6万多元，各种服务类产业快速发展。人均消费支出快速增长，消费需求大幅度扩张。消费结构发生重要转变：城镇居民人均消费性支出由2013年的18487.54元增长至2018年的26112.31元。其中，文娱教育类增长最明显达到3倍多。中产阶级群体规模逐渐扩大，成为消费力市场的中坚力量[1]。查阅资料我们可以对比发现2008和2018年城镇居民消费结构相比较：十年之内，居民在食品衣着上的消费支出明显下降，而在家庭服务、医疗保健、教育文娱以及其他商品和服务上的支出增加，这符合恩格尔系数中对经济发展水平提高的刻画，基本上与我国经济近十年来的快速增长事实相符合。

而如果单看我国房地产投资的变化，如下图所示为我国社会消费品零售总额与房地产投资随时间变化的折线图。从图中我们可以直观的看到，两者随时间同方向变化，那么是不是就可以下结论：房地产投资的增加会导致消费水平的快速增长。事实上，情况并非如此。如果考虑到房价的变化，房地产投资与消费之间的正相关关系就没有那么显著。

二、房地产行业分析

与2017年相比，全国房地产开发投资额在2018年增长了9.5个百分点，增速比同年1到11月份降低0.2%，而比上一年同期提高2.5%。其中，住宅投额突破八万亿大关，比同年1到11月份回落0.2个百分点，比2017年提高4个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重达到70.8%[2]。这些数据都反映出我国住宅投资在房地产开发投资中的重要性，而在房地产投资中住宅投资是与公众生活最密切相关的，也是影响居民消费支出的关键因素。

我们可以发现这样一个事实，2018年房地产开发投资额增速存在明显放缓的趋势，这似乎与上边所看到的房地产投资与社会消费品零售总额正相关增加相矛盾。里边的原因错综复杂，既有不同省市房价差别，购房政策的不同；也要考虑房地产市场泡沫现象的存在，越来越多的投机者进驻房产市场，不少炒房者恶意提高房价，导致我国房地产投资与消费的关系变得更加复杂。参考国家统计局发布的数据，我们可以发现各省市房地产投资情况差存在较大差别，这也是为什么综合全国情况分析房地产投资与社会消费品零售总额关系复杂的原因之一。

图1 房地产投资与社会消费品零售总额变化

三、房地产投资对消费的实证分析

（一）变量选取以及数据收集

1.变量选取。根据一般消费函数C=α+βY以及上一部分消费的影响因素的分析，变量选取如下：被解释变量：Y我国社会消费品零售总额，解释变量：X1（房地产开发投资）X2（GDP）X3（税收收入）X4（城镇居民人均可支配收入）X5（普通本专科在校生数）X6（常住人口出生率）X7（CPI以1988年为基期）。后续再进行变量的可行性检验，剔除不合适的解释变量。

2.数据收集

本文选取我国1989年到2018年共30年数据进行研究。

（二）模型建立

1.线性回归

结果分析：R2=0.999711，表明模型对样本观测值的拟合度比较好；F统计值的临界值 F0.05（20）=2.60该模型的F值远远高于临界值，解释变量之间线性关系显著。但是从 t 检验来看X1、X2、X5、X7 的 t 检验并没有通过，其对被解释变量的影响不够显著。但X1、X2、X5、X7 本身没有通过t 检验。因此，解释变量之间可能存在多重共线性，无法分辨出解释变量对被解释变量的独立作用。

2.多重共线性及其修正

在回归结果中我们观测到R2和F的统计值都比较大，而t 检验中，各个解释变量的值都比较小，因此解释变量可能对被解释变量的联合线性显著，或各解释变量之间存在多重共线性。修正多重共线性的方法有多种，本文选用逐步回归法对模型进行多重共线性的修正。利用Eviews软件分别对解释变量进行一元回归，发现解释变量LnX2对被解释变量即社会消费品零售总额的影响最大，并且t检验、F检验都通过，且拟合度较好，所以将LnX2作为方程的初始变量，并开始逐步回归，消除多重共线性。

3.模型检验

在去除多重共线性之后的模型方程为：

从模型来看，解释变量X1、X7与被解释变量Y反方向变动，X2、X6与Y同方向变动。X1为房地产开发投资、X2为GDP、X6为常住人口出生率、X7为CPI。

房地产开发投资越多，房屋供给越多，在当前中国社会人多房少炒房热的现实背景下，居民热衷于购买房产，用于其他消费品或服务的之处就会减少，因此社会消费品零售总额就会减少。CPI为居民物价指数，显然CPI越高，生活成本越高，因而社会消费品零售总额就会越少。而GDP、常住人口出生率越高经济发展越快，劳动供给就会增加，间接也会促进经济进步，消费水平也会上升。

本文在采用怀特（White）检验法的基础上对回归模型进行异方差检验。根据怀特（White）检验的结果可知，回归模型并不存在异方差的情况[3]。

文章通过计量实证的方法，研究当下最热的房地产市场与消费市场之间的关系。发现房地产投资与消费之间的关系是反向的，即房地产投资的增加会抑制居民在消费上的支出。宏观经济学中对房地产投资对消费的影响，普遍认为存在三种效应：一是挤出效应；二是财富积累效应；三是连带效应，即当房产所有者购入新房时，将会带动建材、家电消费品、装修业等行业的繁荣，进而房地产市场的繁荣将会促进社会整体消费水平的增加。理论上房地产市场对居民消费存在正反两方面的影响。本文在数据选取以及计量检验方面还存在很多不足，例如数据较少、模型较简单等，要想搞清楚房地产投资与消费之间的关系，还需要考虑多方面影响因素。

四、结语

房地产投资与消费之间的关系之所以研究热度高，也反映出当今民众最关心的热点问题之——房价。过高的高价早已成为民众消费、投资或储蓄的重要影响因素。因此，本文基于实证检验以及现实经济意义检验，都认为房地产投资与消费之间是负相关关系。虽然现实情况要比这复杂的多，但是本文也为通过发现房地产投资与消费之间的关系从而促进社会消费的进步提供一定的借鉴经验。从政府层面上看，政府对房价的管控、对房地产投资热度的控制都是十分有必要以及有经济意义的。从社会层面看，居民应该衡量房产投资与消费储蓄之间的重要性，做出利益最大化的选择，不要盲目跟随炒房热，不顾自身经济实力，盲目购入房产限制自己的消费选择性，当然购房者面临房产投资时，需要考虑的因素还有很多。例如，跨期选择消费是现在最普遍的消费方式，居民在购房时普遍选择贷款消费。信贷制度的发展也在一定程度上缓解了个人购房者的压力，从而在一定程度上抵消房贷压力对消费的抑制影响。这些都会影响社会消费结构的变化消费方式的选择。

尽管从整体上看，房地产周期与整体消费水平并不存在明显的相关关系，但参考各大类消费情况而言，两者之间仍然存在一定的相关关系。对房地产行业与消费之间关系的讨论都要在房地产行业健康运行，不存在房地产泡沫的情况下进行。