浅谈房地产行业不同消费群体间的博弈

文/王燕 王坤 钟明艳

一、引言

据了解，2010 年“新国十条”政策使得有些城市出台限购令遏制房价上涨，但房价依旧被越炒越高，呈波动性持续性上涨。2016 年，房地产市场大热，2017 年，虽然部分城市的房价开始下降，但一、二线城市的房价依旧高位运行，二、三线城市的房价结构分化也愈加明显，政府市场调控的效果明显低于预期，房价回落遥遥无期。“限购令”主要是指政府为遏制投机性消费者过度投资而实施的一种房屋购买限制政策。因为它不属于法律范畴，所以投机性消费者往往通过钻政策空子达到购买多套房的目的。且房子对于大部分居民来说依旧是刚需，所以限购令即使抑制了供给也不会导致房价持续性下跌。

博弈论主要侧重分析参与方的策略均衡，认为事件参与主体会通过参与对自己最有利的活动去获得最大利益，且每一个参与主体都认为在这个事件中的其他参与主体也会寻求自身利益最大化。开发商以及购房者是房地产市场消费过程中利益关系最为密切的主体。因此，本研究首先对目前房地产市场的供需状况进行分析，并就房地产开发商与消费者以及消费者之间、开发商之间的利益关系的博弈，分析目前国内高房价的形成原因以及解决办法。

二、房地产市场供需分析

房子作为中国人归属感的象征，给予了广大中国人安全感，是情感之所向、精神之寄托，因而除去部分投资性行为，买房对于绝大多数中国人而言是必要且不可避免的。因而限购令虽然可以减少炒房带来的不健康购买行为，但对于无房的青年一族来说，房子就是刚需，限购令无法限制目前大多数居民对于房子的需求，事实上，限购令仅仅只是通过控制商品房交易来限制房价的直线式上涨，本质作用是减缓房价上涨，并不能降低房价。而且从经济学角度考虑，限购令会直接导致开发商减少商品房的供给，从而减少成交量，这带来的后果就是阶段性的房价上涨。

消费者的最终目的是实现自身的利益最大化，买到性价比高的房子，其需要与房地产商进行博弈，也需要和同时期买房的消费者进行博弈。在与房地产商进行博弈时，消费者获取信息的能力往往处于弱势，因为在大城市，土地少、人口多，房子处于供不应求的状态，房地产商在与不同的消费者进行重复性博弈的过程中能够有效捕捉到消费者购房的合理预期，从而调整自己的售房策略，实现利益最大化。就目前的状况来看，消费者开始对房地产市场持观望态度，预期看跌。

以上是对房地产市场以及各参与主体所作的分析，可以发现，房价主要是由房地产市场各参与主体为实现自身利益最大化而通过自己掌握的信息进行博弈的结果，因而采用博弈论对房市波动进行探究是可行的。

三、不同参与主体间的博弈

在房地产市场中，主要存在三类消费者，这三类消费者对于房子的需求程度以及预期用途都各不相同，这就导致消费者这一大群体很难在房地产市场中的博弈中处于有利地位。第一类消费者是居住型消费者，这类消费者对于房子主要是自住需求，往往期待房价下跌，提高自身效用以及消费者剩余；第二类消费者属于投资型消费，主要希望通过对房屋实施租赁或转卖获取额外收益，他们期待房价直线式上涨，以便增加其财富；第三类消费者属于跟风型消费，盲目从众买房，属于不理性人群，因而不对其进行博弈假设。

（一）消费者之间的博弈

首先进行消费者之间的博弈假设。假设目前市场上只有张雷和李梅两位理性消费者，且都遵循自身的利益最大化原则，都想以低价买进房子，两人只有观望以及购买两种行动，且双方均不知道对方的选择，两人可同时进行行动，房价会因两位消费者的行动而产生变化。全部选择观望时，收益为（a，a）；全部选择购买时，收益为（d，d）；一方选择观望、一方选择购买时，收益为（b，c）或（c，b）。

博弈矩阵如下表所示：

张雷观望 购买李梅 观望 （a，a） （b，c）购买 （c，b） （d，d）

(其中a＞c＞0＞b＞d)

由矩阵图我们可以发现，如果张雷和李梅都选择观望，则二人收益都可以达到最大化，战略有效；但张雷和李梅中任何一方选择购买时，都会使得房地产开发商认为销售状况好转，从而维持高价甚至涨价，这导致的后果就是当张雷选择购买以后，李梅会面对比之前更高的房价或者同等价位下房源不如之前，这也是利益受损的一种表现。当张雷和李梅都选择购买时，房地产商在快速售完房子的基础上继续进行涨价，这会使得两人的收益都受到损害，收益达到最低。可以发现，房价越高，消费者获得的利益越少，受到的损失越大，因而对消费者来说，观望是博弈时最好的选择办法，这样能够促使房地产开发商降价，消费者以低价购房并获得最大利益。从我国房地产市场的发展现状来看，大部分消费者对房价均已采取观望态度，长时间的观望已经给大部分城市的房地产商带来了压力，一些城市的房价开始下跌。

（二）投资型消费者与房地产商之间的博弈

在投资型消费者与房地产商之间的博弈中，我们假设：张雷与碧云天房产就一套商品房展开博弈，双方均遵循利益最大化原则；张雷对房产的价值评估为300 万元，碧云天开发成本为120 万元，当期房价为150 万元，张雷预期未来房价为250 万元，而碧云天预期未来房价为230 万元。张雷与碧云天的博弈情况如下表所示：

碧云天现在卖 未来卖张雷 现在买 （150，30） （0，0）未来买 （0，0） （50，110）

可以发现，张雷与碧云天之间的博弈属于协调博弈，存在现在买、现在卖以及未来买、未来卖两种情况，博弈双方经过互相调节才能出现最终结果。当张雷的预期房价上涨时，他会选择现在买，相反就会选择未来买；而碧云天同样也是借助房价预期来选择是现在卖还是未来卖。若张雷和碧云天之间无法进行妥协，双方均不能受益。可见，张雷作为投资型消费者在与房地产商进行博弈时，双方的博弈均衡难以预测，也就是说投资型消费者能够引起房价的不稳定以及房地产交易的波动。

（三）房地产开发商之间的博弈

在房地产开发商之间的博弈中，我们假设：目前房地产市场仅有AB两家开发商，且两家出售的商品房无差别。现A、B 两家互相预测对方的商品房价格，并采取降价与提价两种策略，消费者作为经济人选择购买开价低的开发商的商品房。由于A、B两家的博弈属于不完全信息静态博弈，因而一共存在如下表所示的四种博弈情况。

A提价 降价B 提价 (3a/2，3b/2) (-1a/2，7b/4)降价 (7a/4，-1b/2) (3a/4，3b/4)

可见，A、B 两家房地产商中只需要有一家降价，另一家也会随之降价。因为消费者作为经济人会选择价格更便宜的那一方，也就是说最先选择降价的开发商将会拥有更多客户，所得利益也将大于没有降价的一方。这时，为了确保自己能够拥有稳定的客户流以获得利润，未降价的一方也会随之降价。这是一个周而复始的过程，房地产商会把价格降到利润最低点直至无法再降。这是不符合现实情况的，因为房地产业是一个追求高利润的行业。然而当A、B 两家开发商同时选择降价或者提价时，由于双方售价一样，房子质量一样，其客户群体可以均分，也就是说，A、B 双方所获得的报酬也是一样的。但从我国居民的现实条件来看，买房是国民的刚性需求，因而即使开发商选择提价，房屋需求量也不会减少。在这样的情况下，A、B 两家都选择提价可以获得更多的收益。由于房地产市场是一个不完全竞争的区域性市场，房地产开发商会通过行业内部的信息交流将房价稳定在高位以获取超额利润。

从我国房地产市场的发展现状来看，房价依旧处于高价状态主要就是房地产市场各参与主体共同博弈的结果，而开发商与消费者作为最直接的利益相关者，其博弈是推动房价呈波动趋势的最主要原因。

四、基本结论与建议

现阶段，我国的房地产市场仍然存在房价过高致使普通居民无力购买的现象。房价的居高不下与房地产商哄抬房价、投资型消费者炒房密不可分。为了充分保障市场机制发挥作用，使广大居民买得起房，不致造成房地产泡沫，本文主要提出以下几点建议。

（一）降低房地产开发成本

降低房价的根源是降低房地产的开发成本，只有开发成本降低了，房价才会随之下跌。这不仅取决于房地产商，还取决于政府以及其他相关部门。首先，政府应该对土地拍卖进行严格把关和控制，对投机性交易行为进行严厉管制，通过制定政策保证土地转让合理有效，这样可以帮助房地产公司降低拿地成本。其次，房地产商自身在进行房屋建设与规划时要学会对现有资源进行充分利用，努力降低管理成本。再次，为避免哄抬房价，在商品房价格管理上，有关部门要制定严格的制度，对商品房的价格构成进行严格把控，督促房地产商在制定价格时进行自我约束，防止其钻市场空子抬高售价。最后，也是最重要的一点，就是要防止合谋事件，避免部分政府官员与房地产商以及房地产商之间形成交易联盟，垄断市场。相关部门一定要制定并完善房地产相关法律法规，严禁市场合谋现象的发生，保护好消费者的合法购房权益，努力构建和谐健康有秩序的环境。在消除房地产开放商的垄断地位方面，政府可以适当放宽房地产开发市场的准入门槛。我国现有的房地产开发条例规定，城镇居民不可以自建房以及合作建房，这导致房地产开发商垄断住房供应。政府可以针对社会现状，增加房地产市场的准入主体，允许居民有规划地自建房以及合作建房，消费者与开发商之间形成竞争必然导致房价下跌。

（二）改善与消费者有关的博弈结果

居住型消费者和投资型消费者都是房地产市场的重要需求方，但是，居住型消费者接收信息迟、工资水平有限，因而在与其他的参与主体进行博弈时往往处于被动地位，相关政策需要提高这类消费者在购房方面的福利水平，而投资型消费者作为房地产市场价格波动的重要影响因素，亟需政策加以管束，减小其对房地产市场的冲击。

首先，需要引导消费者进行合理消费，避免盲从，作出正确决策。消费者作为房地产市场的最终端需求者，其消费决策对房地产市场的变动有着至关重要的作用。可以说，消费者是决定房价的最终因素，要想从根本上解决房价过高问题，就需要改变消费者的未来预期。国家统计局及其他有关部门亟需对房屋价格的定价标准作出体系化研究，依托权威的定价标准，给予消费者一个合理的房价，同时限制开发商无节制地过度开发以及炒房者的非理性囤房行为，使得房价恢复到合理水平。此外，应对房地产商目前采取的预售制度加以禁止，严禁其制造供不应求的假象迷惑消费者。

其次，政府需要督促房地产商对住房供应结构进行调整，加大力度开发廉租房以及经济适用房。相关政策规定：“凡是新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90 平方米以下住房（含经济适用房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上。”房地产商需要严格按照政策标准，对经济适用房和廉租房进行开发建设，优化住房结构，满足广大居住型消费者的刚性需求。只有对房屋结构进行完善，才能使房价回落至正常水平。

最后，对其他行业的投资环境进行优化，严格把控企图通过炒房进行投资的消费者，对炒房者采取驱逐出房地产市场的处罚。这样不仅有利于排出投机性资本，同时也能够带动其他部门的良性发展。只有政府对房产行业进行规范化执法，才能够促使我国房地产市场正常发展，促进我国经济良性循环。