近十年我国住房租赁市场研究进展及发展趋势研究——基于CiteSpace 的可视化分析

文/陆波

一、引言

党的十九大报告明确指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”我国房地产市场过去一直存在重购轻租的现象，建立租购并举的住房制度，不仅可以减少高房价泡沫，而且可以缓解住房供需之间的矛盾。（朱仁友 等，2018；傅益人，2018）随着我国房价不断上涨，高房价使许多中低收入群体只能“望房兴叹”，由此对住房租赁的需求日益增多，租房成为他们解决住房问题的一条重要途径。然而，我国目前住房租赁市场发育不兴旺、市场秩序不规范、法律法规制度不完善等问题仍较为突出。（黄燕芬 等，2017；车若语 等，2017；顾建发 等，2017）近年来，我国政府不断出台政策以引导住房租赁市场的健康发展。2009 年，为了解决中低收入群体的住房问题，我国开始大力推动公共租赁住房建设。（卢嘉 等，2012）2015 年，住房和城乡建设部提出“积极推进租赁服务平台建设，大力发展住房租赁经营机构，完善公共租赁住房制度”。2016 年，国务院提出“建立购租并举的住房制度，促进住房租赁市场健康发展”。随着我国政府对住房租赁的不断重视，我国住房租赁市场逐渐成为学术界研究的热点方向。

我国学者对住房租赁市场的研究以往大多集中在财政金融政策、租金定价方法、存在问题及对策、租购并举和租购同权等方面，关于该领域的研究热点、研究进展以及发展趋势，成果甚少，尤其缺少文献计量可视化分析。文献计量可视化软件CiteSpace 能够有效挖掘特定领域的研究热点、研究进展与发展趋势，已被广泛应用于图书情报、教育学、经济学与管理学等研究领域。（刘光阳，2017；白洋 等，2018）鉴于此，笔者收集整理我国近十年（2009年-2018 年）住房租赁市场领域研究的核心期刊文献，从文献计量学角度入手，利用CiteSpace 软件可视化技术，以“住房租赁市场”为主题词进行了可视化分析。系统梳理了近十年来我国住房租赁市场领域的研究热点、研究进展，并探析其发展趋势，从而全面把握该领域的研究全貌，以期为关注该领域的专家学者提供一些决策参考。

二、数据来源与研究方法

（一）数据来源

本研究的文献数据来源于中国知网期刊数据库（CNKI）。由于知网文献数量众多，不同期刊文献质量水平相差较大，为了保证研究的合理性与科学性，文章来源限定为核心期刊与CSSCI 期刊。利用中国知网的高级检索功能，将主题词设定为“住房租赁市场”或“公共租赁住房”或“保障性住房”或“租购并举”或“集体建设用地建设租赁住房”，检索时间跨度为2009 年-2018 年，检索时间为2019 年1 月10 日，共检索到中文核心文献849 篇。对检索结果进行整理，删除与研究主题不相关的简讯、会议通知等文献，最后筛选出734 篇有效文献进行知识图谱可视化分析。

（二）研究方法

美国德雷赛尔大学陈超美教授开发的文献计量可视化分析软件CiteSpace 能够定量分析特定研究领域的研究热点、研究进展与发展趋势。它通过数据挖掘、信息分析、科学计量与图形绘制等一系列功能，可视化地展现某一特定研究领域的知识图谱。得到的知识图谱具有“一图谱春秋，一览无余；一图胜万言，一目了然”的特征。

本研究主要借助CiteSpace V 软件，利用研究机构分析、作者分析、关键词共现分析、关键词聚类分析、突现关键词检测等功能，分析我国住房租赁市场研究进展以及发展趋势。CiteSpace V 软件运行参数设置如下：时间段选择2009 年-2018 年，时间切割为1 年，节点类型选择关键词（Keyword），文献选取标准为每个时间切片内词频前50（Top50）的关键词，图谱剪枝方式选择寻径算法（Pathfinder），其他设置为默认值。

三、住房租赁市场文献可视化分析

（一）发文数量分析

文献发文数量变化可以用来分析研究领域的研究现状与发展趋势。在2009 年-2018 年的十年间，我国住房租赁市场研究领域每年的发文数量情况如图1 所示。从发文总量角度进行分析，我国住房租赁市场研究领域发文数量在总体上呈增长态势，但部分年份数量差距较大，其中2012 年发文数量最大，达到了109 篇，2009 年发文数量最少，只有30 篇。

如图1 所示，可以把我国住房租赁市场研究划分为以下几个阶段：

1.快速增长阶段：2009 年-2012 年。2009 年的国务院常务会议提出“要增加普通商品住房的有效供给，适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应”。公共租赁住房经过国家政策的推动，越来越受到专家、学者的关注，极大地推动了我国住房租赁市场的研究进程。自2009 年起，发文数量快速增加，2012 年首次超过了100 篇，这个阶段可被视为我国住房租赁市场快速增长阶段。

2.缓慢下降阶段：2013 年-2015 年。在这期间，我国住房租赁市场研究热度有所下降，发文量缓慢减少，这个阶段可被视为住房租赁市场缓慢下降阶段。

3.租购并举发展阶段：2015 年-2018 年。2016 年，国务院办公厅印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，提出：“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展。”从此，我国进入了全面部署加快培育和完善住房租赁市场的阶段，“租购并举”、“租购同权”及“集体建设用地建设租赁住房”逐渐成为学术界研究的热点，发文数量逐渐增加，这个阶段可被视为租购并举发展阶段。

以上三个不同发展阶段的研究热点具有一定的时期特征，体现了我国住房租赁市场的研究热点与国家政策紧密契合，一项重要的新国家政策的出台往往会成为某个时间段的研究热点。

（二）期刊分布分析

分析我国住房租赁市场研究刊文期刊来源的分布情况，可以快速了解该领域的主要刊文期刊，方便研究人员收集、整理与研究该领域的文献资料。根据统计，有关我国住房租赁市场研究的734 篇论文分别发表在268 家期刊上。经过进一步分析，得到刊文期刊数量排名前十五位的刊文分布图（图2）。从期刊刊文数量看，刊文量前三位的是《价格理论与实践》、《中国金融》与《现代城市研究》，刊文数量分别为38 篇、30 篇与27 篇。从期刊研究主题看，排名前十五位的期刊大多以租金定价、财政金融政策、城市住房问题研究为主。

图2 刊文数量前十五位的期刊刊文分布图

（三）研究机构合作分析

对研究机构的分布情况进行分析，可以了解到不同研究机构在住房租赁市场领域的发文情况与地位。利用CiteSpace 对研究机构进行可视化分析，得到我国住房租赁市场研究结构合作网络图（图3）。图中文字节点大小代表研究机构的发文数量，文字节点越大，说明该机构发文数量越多，线条则反映研究机构之间的合作关系。发文数量排名前五位的研究机构分别是中国人民大学公共管理学院、重庆大学建设管理与房地产学院、华中师范大学经济与工商管理学院、华东政法大学经济法学院、上海市房地产科学研究院。其中，中国人民大学公共管理学院发表数量最多，共发表14 篇文章，其他四家研究机构的发文数量也在7 篇以上。此外，从机构合作网络图图谱中可以看出，研究机构呈现出比较独立分散的分布状态，尚未形成较多的规模合作网络。

图3 我国住房租赁市场研究机构合作网络图

表1 发文数量排名前十的研究机构

（四）作者合作关系分析

作者分析能够反映出我国住房租赁市场研究领域的主要学者以及他们之间的相互合作关系。利用CiteSpace 对作者进行可视化分析，得到作者合作网络图（图4）。图中文字节点大小代表作者的发文数量，节点越大，说明该作者发文数量越多，线条则表示他们之间存在合作关系。从作者合作网络图图谱中可以看出，作者整体上呈分散状态，只有少部分作者形成紧密合作关系。经过统计分析，得到发文数量排名前十的作者及其研究结构（表2）。此外，有73 位学者发文数量超过2 篇，共计177 篇，占发文总量的24.11%。我国住房租赁市场主要研究合作团队有曾国安-胡晶晶团队、李德智-陈红霞团队、虞晓芬-曾辉团队、陈杰-陈卓-胡金星团队、李进涛-涂那团队等。

图4 我国住房租赁市场研究作者合作网络图

表2 发文数量排名前十的作者及其研究机构

四、住房租赁市场热点关键词与趋势分析

（一）关键词共现知识图谱分析

关键词是学术文献中揭示研究主题、反映主题信息特性的词汇，体现研究领域的价值与方向。利用CiteSpace对关键词进行共现分析，得到我国住房租赁市场关键词共现图谱（图5）。图中的圆点代表一个关键词节点，连线表示关键词之间存在共现关系。关键词出现的次数越多，节点越大，表明其研究热度越高。图5 中较大的节点有公共租赁住房、住房租赁市场、保障性住房、农民工、租购并举、租购同权等，这说明它们是我国住房租赁市场研究主要的热点。根据关键词出现的频次与中心性，统计分析我国住房租赁市场研究的热点，最终筛选出排名前二十的热点关键词（表3）。

图5 我国住房租赁市场关键词共现图谱

表3 排名前二十的热点关键词

（二）关键词共现知识图谱的聚类分析

由于热点关键词的分布较为分散，为了全面研究热点关键词，利用CiteSpace 的关键词聚类功能识别关键词的聚类。本研究使用对数似然法算法（LLR）进行聚类，一共形成8 个关键词聚类（图6），聚类号与聚类中关键词的数量是反比关系，即一个关键词数量越多，其聚类号越小。图6 的8 个聚类分别为：聚类#0 的标题为“房地产”，聚类#1 的标题为“合同租金”，聚类#2 的标题为“财政金融”，聚类#3 的标题为“租金”，聚类#4 的标题为“租购同权”，聚类#5 的标题为“住房保障”，聚类#6 的标题为“融资”，聚类#7 的标题为“农民工”，它们是我国住房租赁市场的研究热点。

图6 住房租赁市场关键词聚类共现图谱

（三）研究前沿与趋势分析

研究前沿代表特定研究领域新趋势，突现关键词是某一时期内短期激增或显著变化的关键词。利用主要关键词突现图，可以在一定程度上把握该时期的研究热点及其发展趋势。通过CiteSpace 软件的文献突现词检测功能，一共检测到5 个突现词(图7)，其反映了不同时间段的研究热点。从图7 可以看出，2009 年-2011 年的研究热点是廉租房，2010 年-2011 年的研究热点是经济适用房，2011 年-2012 年的研究热点是租金，2013 年-2016 年的研究热点是农民工住房问题，2016 年后的研究热点是住房租赁市场。

图7 住房租赁市场突现关键词

五、结论与展望

（一）研究结论

本文利用文献计量软件CiteSpace 可视化技术对近十年我国住房租赁市场研究的发文数量、期刊分布、研究机构分布、学者分布、关键词共现与聚类分析、突现关键词等方面进行了数据挖掘与统计分析，系统梳理了近十年我国住房租赁市场研究的知识基础、进展与发展趋势，得到以下结论：

1.2009 年-2018 年的十年间，我国住房租赁市场研究发文数量总体呈增长趋势，但部分年份数量相差较大。根据发文数量，可以把我国住房租赁市场研究划分为以下三个研究阶段：一是快速增长阶段，即2009 年-2012年，该阶段内发文数量快速增加；二是缓慢下降阶段，即2013 年-2015 年，该阶段内发文数量缓慢减少；三是租购并举发展阶段，即2015 年-2018 年，该阶段内与租购并举方向相关的论文发文数量逐渐增加。

2.我国住房租赁市场研究发文期刊来源广泛，但刊文期刊主要集中在与租金定价、财政金融政策、城市住房问题等相关的期刊上。研究机构整体上呈现出比较独立分散的分布状态，相互合作联系较少。此外，研究作者整体上也呈分散状态，仅有少部分作者形成紧密合作关系。研究机构、作者都需要进一步加强学术交流合作，这样才能形成更多的优秀研究成果，为我国更好地发展住房租赁市场提供决策参考。

3.我国住房租赁市场研究热点关键词大多集中在公共租赁住房、住房租赁市场、保障性住房、租购同权等方面。不同的研究阶段，研究热点变化明显，具有一定的时期特征，反映了研究热点与国家政策紧密契合的现象。2009 年-2011 年的研究热点是廉租房，2010 年-2011 年的研究热点是经济适用房，2011 年-2012 年的研究热点是租金，2013 年-2016 年的研究热点是农民工住房问题，2016 年后的研究热点是租购并举、租购同权。

（二）研究展望

随着我国加快推进建立“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的住房制度，住房租赁市场迎来了前所未有的快速发展良机，住房租赁市场将长期是学术界研究的热点，尤其是关于租购并举与租购同权。从上述分析可以看出，未来我国住房租赁市场研究在以下方面仍需进一步拓展与深化：一是加快住房租赁市场立法，在法律上实现租售同权。研究如何才能实现租房与购房享受均衡化的公共服务。二是创新住房租赁供地方式。研究制定有关专门用于租赁的土地的相关规定，建立合理的集体建设用地建设租赁房制度，探索多元化供地机制。三是拓宽融资渠道。设计符合我国住房租赁市场需求的房地产信托投资基金，减少对商业银行贷款的依赖，创新融资模式。四是加强租赁市场监管。通过构建统一住房租赁交易平台，不断规范住房租赁市场行为，完善备案登记及失信联合惩戒制度。