浅议夫妻房屋登记的几种类型

文| 方雨虹

婚姻存续期间取得的房屋，仅以一方名义登记，另一方请求添加为共有人

现实生活中，夫妻共有房屋的实际权利人与登记簿记载的权利人不一致的情况普遍存在。尤其是《物权法》和《房屋登记办法》（2019年9月6日已废止）尚未确立登记生效原则，未增加询问环节，且旧版房产证上无共有性质填写内容的情形下，全国多地普遍存在夫妻共有房屋登记在一方名下，另一方作为隐形共有人存在的情况。由此引发的纠纷亦不在少数。此种情形可以理解为实际权利状况与登记簿记载不一致，只要夫妻双方提供相应材料，共同提出增加共有人的申请，登记机构办理相应更正登记即可。有的同行认为应按变更登记办理。

笔者以为，这种情形并非简单的姓名及名称变更，而是登记簿记载的权利状况与实际状况不一致，属更正登记范畴。《房屋登记办法》第74条规定：权利人、利害关系人认为房屋登记薄记载的事项有错误的，可以申请更正；《不动产登记条例实施细则》第79条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记薄记载的事项有错误，可以申请更正登记。因此，申请更正登记更为妥当。

婚姻存续期间已登记在夫妻双方名下，又申请登记在夫或妻一方名下

这种情形因存在申请人恶意逃避债务的嫌疑，还可能给登记机构带来一定的风险，在业界颇有争议。但是《中华人民共和国婚姻法》第19条规定：夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同共有。上述情形并不违反婚姻法的规定，登记机构无法也无权审查其真实性合法性。

实际操作过程中，登记机构通过与申请人沟通、询问后获知：大部分申请人并无恶意逃避债务之意，只是夫妻双方在婚姻关系相对稳固的前提下，为了便于处分(包括出租、抵押、转让）房屋而实施的一种行为。

如果申请人真正存在恶意逃避债务，权力受侵害的一方可以通过诉讼途径解决。只要申请人提供的材料齐全、程序合法，登记机构不应承担任何责任。因其属于权利主体发生变动，所以登记机构应当办理相应的转移登记。

婚姻存续期间已登记在一方名下，又申请变更到另一方名下

婚姻法第17条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有；（1）工资、奖金；（2）生产、经营的收益；（3）知识产权的收益；（4）继承或赠与所得的财产，但本法第18条第三项规定的除外；（5）其他应当归共同所有的财产。

从婚姻法角度理解：既然婚姻存续期间取得的财产，除特殊情形之外，一般应为夫妻共同财产。那么，由一方变更为另一方，属于姓名或名称的变更，按变更登记办理似乎也有一定的道理。但是物权法第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。也就是说，既然物权法确立了登记生效原则，那么，已登记在一方名下的物权变更至另一方名下，即发生了物权变动的效果，应属主体之间的转移，申请转移登记更为合理。按照新法优于旧法，特别法优于一般发的原则，笔者更赞同后一种观点，按转移登记办理。当然，如因双方婚姻发生变化，且对财产分割存在分歧诉诸法律时，人民法院究竟适用哪个法律，那就另当别论了。

一方婚前购买、登记在其个人名下，婚后申请添加配偶为共有人

这种情形以添加女方为共有人者居多，因其属于权利主体发生变动，也应按转移登记办理。由夫妻双方共同提出申请，要件资料中应当包括双方关于共同共有的书面约定书。严格意义上讲，这种添加共有人的情况，并不属于夫妻婚姻存续期间的财产约定，是否免征契税业界亦有争议，尚需进一步研究。

此外，在夫妻转让共有财产时，登记机构是否审核有无潜在共有人的问题上，全国各地的做法不尽相同。笔者以为：对于《物权法》出台前，未明确登记机构记载的权利人即是实际房屋权利人的，登记机构应当要求申请人提供婚姻关系证明，以确定是否为共同所有，从而判定是否应由夫妻双方共同申请办理。《物权法》出台后申请办理的，在申请人与房地产开发企业签订购房合同后进行首次交易时，登记机构就应告知其共有的房屋应由共有人共同申请登记。这样通过询问申请人，就可以明确拟申请房屋是单独所有，还是共同或按份共有。该房再转让时，登记机构可以根据登记薄记载的共有情况进行办理。即：记载为单独所有的、由权利人个人申请办理；共同共有的、由全体共有人共同申请办理，按份共有的、由占份额三分之二以上的共有人申请办理。这样一来，隐形共有人的问题就会逐步解决，对保障权利人的合法权益，维护房地产市场秩序起到积极作用。