广西公共租赁住房运营管理研究

广西壮族自治区财政厅综合处 陈雪花 黎基钦 郑 炜 黄绍婷

一、公租房建设运营管理的现实背景

(一)公租房的基本内涵

公租房是指限定建设标准和租金水平，按照保本微利的原则，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房。公租房具有限定配租条件和租金水平的局部竞争性、局部排他性，具有准公共物品的属性。这一属性决定了公租房必须由政府主导，并充分利用各项资源要素，积极调动各类社会资源，从而提高公租房建设和运营管理效率。我国公租房不仅包括并轨前的廉租房，还包括人才公寓、单位租赁公寓、白领公寓、外来务工人员集体宿舍等类型。公租房是我国实现“住有所居”住房保障目标的重要手段，有效解决了“夹心层”群体的住房问题，拓宽了保障性住房的保障范围，具有广泛而深远的意义。

(二)公租房发展的政策背景

1.城镇化催生公租房。改革开放以来，我国城镇化快速发展，1978～2009年，全国常住人口城镇化率从17.9%增长到46.6%，城镇化的快速发展带来了中心城市人口的快速集中，进而快速集聚并释放大量的住房需求。同时，根据国家统计局数据，全国高校毕业生从1978年的16.5万人增长到2009年的531.1万人，增长了32倍，中心城市人口集聚效应更为显著。随着城市土地进入稀缺时代，商品房价格持续上涨，居高不下，部分中等偏下收入群体既无能力通过市场购买住房，也无机会购买经济适用房，阶段性住房供需矛盾突出。为了弥补我国住房租赁市场的空缺，切实解决经济发展转型和城镇化进程中大量增加的“夹心层”群体住房问题，公租房应运而生。

2.公租房发展重心转移。2009年政府工作报告首次提及公租房，指出“要加快落实和完善促进保障性住房建设的政策措施，积极发展公租房”。2010～2015年，公租房进入房源快速建设和筹集阶段，各项政策纷纷出台，配套财税优惠政策陆续跟进。2010～2011年，国务院在遏制房价过快上涨、促进房地产市场平稳健康发展的有关文件中强调，中央以适当方式给予资金支持，鼓励社会资本积极参与公租房建设并给予土地、税收、财政补助等优惠政策，要求各地可采用政府投建、企业投资、商品房配建等方式，加快公租房供应。显然，大力推进公租房建设是当时房地产市场宏观调控，实现“住有所居”目标的重要手段。2010年6月，住房和城乡建设部等七部委联合印发《关于加快发展公租房的指导意见》，明确了公租房的重大意义、基本原则、租赁管理、房源筹集、政策支持和监督管理等，首次从政策层面将中等偏下收入群体和外来务工人员纳入住房保障计划，这对完善我国住房保障体系具有重大意义。2012年，住房和城乡建设部印发《公共租赁住房管理办法》，规范了公租房的申请、分配、运营、使用、退出和管理等。此外，财政部、住房和城乡建设部针对实施过程中出现的问题，在吸引、鼓励社会资本参与建设运营管理、税收优惠、财政资金投入和引导、资产管理、分类保障等方面出台了系列配套政策，内容日渐清晰，可操作性越来越强。

2016年中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，房地产市场日趋稳定，总体按照“高端有约束，中端有市场，低端有保障”的思路，分城施策实施常态化调控手段。通过大规模投建公租房的房地产调控手段告一段落。2017年，住房和城乡建设部等四部委印发《关于进一步做好公共租赁住房有关工作的意见》，要求各地区全面清理盘活政府投资公租房，加强配套基础设施建设，强化长远规划和管理。同时，中央停止从全国层面上对公租房建设资金的支持，把公租房的发展重心从着重抓房源的建设筹集转移到重点抓运营管理上。2018年起，先后出台政府购买公租房运营管理服务试点、加强公租房资产管理、规范发展公租房等一系列管理文件。2019年，住房和城乡建设部等三部委办公厅印发《对部分城市新筹集公租房给予中央补助的通知》，明确从2019年起只对全国71个大中城市新筹集公租房给予中央补助资金。

从国家体制机制建设和政策导向看，发展公租房重心从加快房源供给逐步转向鼓励多主体供应、按需筹集、提高运营管理效率方面。随着大量的公租房建成和交付使用，如何引导社会资本参与运营管理、健全准入退出机制、完善后期管理和可持续运营等成为发展好公租房的重点。

(三)完善公租房运营管理的客观现实要求

2017年在中国共产党第十九次全国代表大会上，习近平总书记提出，中国特色社会主义进入了新时代，我国社会主要矛盾发生了历史性变化，开启了决胜全面建成小康社会、全面建成社会主义现代化国家的新征程。公租房作为我国住房保障体系重要的补位政策，提高运营管理服务水平是增进人民福祉、为人民谋幸福的重要事业，是新时代的客观现实要求。

1.国家治理体系和治理能力现代化的基本要求。习近平总书记指出，国家治理体系和治理能力是一个国家的制度和制度执行能力的集中体现。要提高国家机构履职能力，实现党、国家、社会各项事务治理制度化、规范化、程序化。住房保障是关系人民群众切身利益的重大民生工程，“住有所居”是建设社会主义和谐社会重要目标，是国家职能的基本体现。发展公租房可以满足各收入阶层的住房需求，引导居民建立合理的住房消费观，抑制房价攀升，深化“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，促进经济健康发展和社会和谐稳定。运营管理好公租房有助于深化住房保障制度，促进房地产市场平稳健康发展，提升政府管理服务效能。

2.满足人民日益增长的美好生活需要的本质内涵。习近平总书记在党的十九大报告中强调，中国特色社会主义进入新时代，我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。公租房不仅要保障群众住得进，稳得住，更要注重住得好、住得乐、有尊严。运营管理好公租房，满足群众日益增长的美好住房需求，是坚持“以人民为中心”的重要体现。

3.全面建成小康社会补短板的必然要求。2020年是全面建成小康社会的收官之年。习近平总书记在《关于全面建成小康社会补短板问题》中指出，衡量全面小康社会建成与否，既要看量化指标，也要充分考虑人民群众的实际生活状态和现实获得感。公租房在保障低收入群体住房需求、缓解中等收入群体、新市民阶段性住房困难方面发挥了重要作用。运营管理好公租房则是在解决好量的问题基础上，通过质的提升，不断增强群众共享改革发展成果的获得感和幸福感。

4.提高财政资金使用效益，促进国有资产保值增值的内在要求。政府投资建设是公租房早期主要的筹集方式，地方政府通过各级财政补助资金、增值收益中提取的廉租住房补充资金、出地出让收益、地方债券和市场化融资等方式筹集建设资金。在保本微利的原则下，公租房项目依靠住房租金收入难以平衡前期投入和后续支出。随着国有资产折旧，后期运营维护成本逐年递增，运营管理好公租房的房屋和公益性、商业化的配套设施，有助于放缓国有资产折旧减值速度，拓宽国有资产增值渠道，在保障群众获得更好的住房体验的同时，提高财政资金的产出效益。

二、广西公租房发展现状及运营管理存在的问题

(一)广西公租房发展现状

1.财政资金投入效益显著。2010～2015年是广西公租房大规模筹建期，累计筹措财政补助资金130亿元支持29万套公租房建设。2016年起，公租房房源筹集步伐放缓，重点转向加强公租房运营管理。2017～2018年共筹措财政补助资金5.1亿元支持4.55万套公租房完善配套基础设施建设，从硬件配置上提高运营管理服务能力。2019年起，中央财政补助资金专项支持71个大中城市新筹集公租房，南宁、北海、桂林纳入支持范围，获得中央财政补助资金2.3亿元。与此同时，2017～2019年，广西分三批对全区政府投建公租房进行摸底调查，共盘活长期停建公租房1980套，调价收回资金0.41亿元。根据广西壮族自治区历年资金下达文件，截至2020年5月，广西通过政府投资新建、购买、企业投资新建、商品房配建、长期租赁等方式，共筹集公租房47万套。其中，政府投资公租房小区建设4207个，基本建成38.8万套，已分配入住37.3万套，入住率96%。累计基本建成企业所有的公租房4万套，已分配入住3.3万套，入住率82.5%，有效解决了新就业无房职工、城镇转移人口的住房困难问题。重点支持乡镇卫生院、乡镇教师公租房建设，基本建成3.7万套，已分配入住3.5万套，入住率95%，有效解决了基层医疗卫生、教育等特殊群体住房需求问题。

2.政策体系建设逐步完善。广西积极贯彻落实党中央和国务院的有关工作部署，逐步完善公租房体制机制建设。2011年，自治区人民政府颁布《关于加快发展公租房的实施意见》，从公租房规划建设、房源筹集、政策支持、准入、租赁、退出和监督管理等方面作出了明确规定，从自治区层面对公租房筹集和运营管理给出了指导性意见。2013年，自治区政府办公厅颁布《关于印发〈广西壮族自治区保障性住房管理暂行办法〉的通知》，明确了包括公租房在内的保障性住房的项目管理、规划与设计、土地、资金、分配、运营、退出、监督等方面的具体要求，具有重要的指导意义。2015年，自治区住房城乡建设厅颁布《关于印发进一步做好公租房分配入住相关工作实施意见的通知》明确提出要加大公共服务设施、公共安全设施等配套基础设施的建设，完善公租房申请、受理、配租、轮候等制度，强化“以房养房”、提升服务水平等后期运营管理要求。同时，将发展公租房纳入“十二五”“十三五”住房保障建设规划中同谋划、同部署、同落实、同考核，分年度制定住房保障工作实施方案，有计划、有步骤推进公租房发展。2020年，自治区财政厅、住房城乡建设厅颁布《关于印发广西城镇保障性安居工程资金管理办法的通知》，再次明确了包括公租房筹集在内的保障性安居工程补助资金的分配方法、使用范围、绩效考核和结果运用。

3.创新管理主体初见成效。一是积极运用PPP模式吸引社会资本参与投建运营。为提升政府服务水平，提高公租房资源配置效率，改善住房保障服务，2016年，钦州市原财校公租房小区项目纳入PPP试点。该项目位于中心区域繁华商业区、就业密集区和城市聚居区，交通、医疗、教育等配套设施布局合理，总建设套数200套。目前该项目“两报告一方案”已通过专家评审并经政府批复，现处于社会资本方招投标阶段。该项目的试点成功将为其他市县提供可参考的经验。二是稳步推进政府购买公租房运营管理服务。2019年，广西作为全国政府购买公租房运营管理服务试点的8个省(区、市)之一，将南宁、柳州、梧州、钦州、百色和贺州市平桂区5市1区11个小区共7821套公租房纳入服务试点。目前，各试点地区已通过公开招标、竞争性磋商、择优选择和战略合作方式确定了承接主体，购买内容包括信息系统建设、智能化建设、准入退出管理、租金收缴、房屋维护等方面。

4.绩效监管网络织密织牢。2011年，自治区政府办公厅颁布《关于印发〈广西壮族自治区住房保障工作考核问责暂行办法〉的通知》，对加强月报、统计报告、档案管理等方面的制度建设，健全机构、加强基础管理、提升管理服务、信息化建设等基础管理的考核，强化激励和问责等几个方面提出了具体要求。2013年，自治区住房和城乡建设厅颁布《关于印发〈广西住房保障资源配置监管规程(试行)〉的通知》，强调了对保障性住房分配后管理和保障对象申请审批过程的监督，规范监管规程。2015年，自治区财政厅颁布《关于印发广西城镇保障性安居工程财政资金绩效评价实施细则的通知》，明确了财政补助资金使用管理绩效考核和结果运用，进一步强化财政资金的使用效益。同时，自治区审计厅从2010年起，连续10年对城镇保障性安居工程项目建设、财政资金管理和使用、公租房配租和租金收缴等开展跟踪审计，加强审计发现问题整改工作。

(二)公租房运营管理存在的主要问题

1.政策更新完善不及时。广西公租房政策体系在“十二五”规划期间已基本搭建。由于中央政策总体导向和基本框架没有变，广西在“十三五”期间主要通过年度实施方案落实公租房相关政策。随着发展公租房的重点和难点逐步转向后期运营管理，运营管理中暴露的政府等管理主体职能不清晰、管理效能不高，各协调机构分工不明确、合力不强，管理服务标准不统一、不规范，监督管理不严格、考评形式化，人防技防手段欠缺等问题，一定程度反映了体制机制建设不健全、不细致，约束性弱。目前，广西在完善科学规范的运营管理模式、精准匹配的准入退出机制、奖惩分明的监管机制、高效统一的信用体系等方面仍有不足。

2.房屋使用管理不规范。一是公租房被违规挪用。2018年审计发现，全区抽查项目中有71个政府投建公租房项目出现违规使用问题，涉及套数636套，集中出现在县、镇一级，主要用于政府部门办公用房、学生宿舍等方面。市级公租房主要违规用于物业公司业务用房、租户活动中心、商铺经营用房等。二是准入机制落实不严，公租房违规分配给不符合条件的人员使用。2017～2019年，审计抽查市县中共有2050户家庭违规入住公租房，主要原因在于部分居民虚报、瞒报家庭收入和资产，申领条件不细致，审查人员违规审批等。三是租金收缴难度大。2017～2019年审计发现部分项目长期欠收，抽查项目共欠收房租1522万元，如崇左市A县公租房项目，2019年应收租金165.03万元，实收租金43.17万元，应收未收租金121.86万元，占应收租金74%。四是违规行为取证难。部分租户条件发生变化不再符合保障条件但未按规定主动及时退出。2017～2019年审计发现，部分租户在拥有居住、商业等房产，家庭财产收入提高后仍继续享受公租房，涉及823套。五是运营管理缺乏统一标准。目前，各市县运营管理主体有所不同，对运营管理机构和物业服务管理没有统一的服务标准和考核标准。而且，运营管理机构总体面临人才短缺、总量不足、专业性不强、服务水平不高、管理不规范等问题，各小区管理水平参差不齐。

3.监管绩效考评不到位。一是内部监督惩戒不严格。目前，公租房申请条件主要为居住地、人均住房面积、人均年收入、实物资产等较为笼统的规定，审批人员有较大的权利寻租空间，且缺乏必要的内部监督机制，审批人员失职失责行为不易发现且惩戒较少。二是社会监督渠道不宽泛。目前社会监督主要方式是通过公开公示、电话信件反馈等，表面上广而告之，实际上关注度不够、知悉范围较窄，监督作用有限。三是居民违规惩戒力度弱。对违规申领租户大多只是实施3年或5年内不得再次申请公租房的政策，惩罚力度弱，投机成本低。四是财务管理不严格。2019年审计发现，桂林市A县教育系统2019年收取公租房租金22万元，已上缴国库5.9万元，剩余16.2万元尚未上缴财政。B县9个乡镇卫生院、2个乡镇教育系统收取的公租房租金共计39万元滞留单位财务账上，未及时上缴县财政，涉及套数298套。五是运营管理机构绩效考评结果运用不足。目前各市县运营管理机构大多处于垄断地位，绩效考评结果运用流于形式，运营机构普遍旱涝保收，积极性不高。

4.经济效益难平衡。一是部分市县前期融资投入大。公租房在保本微利的原则下，租金收入扣除物业补贴、房租补贴、维护养护等日常运营管理成本后可用于还本付息的资金不多，对于融资举债投资建设的项目，还本付息压力大。二是公租房后续维护成本高。公租房作为国有资产，为了保障居民基本的居住质量，必须对房屋的后续使用、维修、更新、改造等持续投入资金。随着建筑使用时间加长，房屋老旧、设备老化，未来还需要投入大量的人力、物力、财力维修养护。三是部分市县住房和商业配套设施闲置时间长。2018～2019年审计抽查项目发现，2290套公租房因项目选址偏远、需求不足等原因闲置时间超过一年。此外，政府投建的公租房大多选址较远，周边生产生活出行等基础设施配套不全，项目配套的商业住房大多处于闲置状态。

三、国内外公租房运营管理的经验

公租房是经济发展和社会进步的产物。20世纪50年代，美国、英国、荷兰、新加坡、日本、中国香港等经济社会发展较快的国家和地区优先发展公租房。经历了七十年的发展，其在立法、运营管理方式、准入退出机制、基础设施配套服务方面建立了较为成熟的体系。在我国，北京、上海、重庆等城市化进程较快的城市，在运营管理主体选择、准入退出机制、社区建设等方面积累了丰富的经验。通过分析借鉴国内外的运营管理经验，可以因地制宜地补足广西存在的短板和不足，更好地发挥公租房的社会效益。

(一)完善的法律法规体系

1.完善的法律保障体系。美国通过立法等强制性手段保障中低收入群体住房保障问题，先后颁布《国家住房法》《住房和社区发展法》《国家经济房法》等法律实现住房保障目标。英国尤其注重立法为先、制度先行，相继颁布了数十部住房相关法律法规，如《住宅法》《住房与建筑法》《住房与规划法》等，为住房保障走上规范化道路奠定了良好的立法基础和强有力的法制保障。中国香港作为地少人多、租赁住房僧多粥少的典型地区，为有效实施长远的住房保障政策，必须依靠完备的住房法律体系保驾护航。先后制定了《房屋条例》《建筑条例》《业主与租客条例》等法律法规，从立法上规定了住房保障适用对象、保障标准和水平、资金来源、运营管理机构的建立、运营职责及惩戒办法等。同时制定可操作性很强的实施细则，避免寻租行为发生。

2.健全的体制机制建设。英国财政部、环境交通和区域部、社会福利保障部3个政府部门，从利率优惠、住房政策、公共住房建设与维修资金的分配、公房优先购买权、失业居民还贷等几个方面作出了明确规定，保障不同层次居民住房需求的实现。中国香港建立自上而下、权责清晰的管理机构，运营管理延伸至每个公租房社区，并进行严格的评审和监督。每个社区均设有租约事务管理处，执行租约条款、管理各项租赁事宜。与中国香港地区类似，重庆市每个公租房项目都设有公租房管理中心，隶属国土房管局，按800户配1人的比例配置管理人员，负责公租房运营管理的相关事宜。健全的法律法规体系、完善的体制机制建设保障了公租房运营管理有法可依、有规可循。

(二)专业规范的运营管理机构

为了提高公租房的运营管理水平，瑞典、英国、法国、新加坡、荷兰等国家依托专门机构负责管理，尤其注重调动非营利性组织等社会团体的力量。法国专门成立非营利性组织——低租金住房联合会，由其承担大部分公租房投融资、实物建设和运营管理职责等，法国政府给予财政补贴、贷款优惠、贴息等政策倾斜。为了规范非营利性组织的行为，荷兰通过颁布《住房法》明确规定住房协会的合法权利和义务，其既承担着公共服务职能，又以独立的私人组织参与市场活动。住房协会可优先承接社会住房建设，但必须在住房市场中优先保障低收入家庭的住房需求。为鼓励住房协会积极参与市场化运营，荷兰政府停止了对住房协会的资产津贴和政府贷款，同时成立了社会住房担保基金，为住房协会提供长期贷款担保，增强贷款能力，降低社会住房的开发成本。上海市将公共租赁住房建设投资、房源筹措和经租管理等全盘交由运营管理公司实行市场化运作。厦门市使用管理和监管工作由房产局负责，审核、经租等具体工作由公房管理中心承担，物业管理由非营利性国有企业负责。无论是国外依托非营利性组织，还是国内交由专门住房保障中心运营管理，提高管理效率和服务水平是出发点，提高居民的住房满意度和幸福感是落脚点。

(三)精准严格的准入退出管理体系

在准入机制建设方面，我国香港地区为了将公屋公平分配给急需住房的中低收入人群，制定了科学的申请资格标准，包括共享颐年优先配屋计划、长者安居乐优先配屋计划和新市乐天伦优先配屋计划，对申请者的年龄和家庭成员进行了细致的规定，减少了运营机构审批核定的自由裁量权，最大限度保障了公屋的利用效率。北京、广州、厦门、大连等城市对申请者的收入水平进行了细化的分类，包括申请人居住人数、收入水平、家庭资产情况、人均居住面积等。其中，厦门建立了严格的市区联动“五审、二监督、二公示、多部门协查”的审核制度。“五审”即通过居委会、街道办、民政局、公房中心、国土房产局五级审核；“二监督”即监察局和信访局全过程监督；“二公示”即由户籍所在地、实际居住居委会组织在社区和全市公示；“多部门协查”即通过公安、房产、金融、税务、工商、社保、交通管理等各职能部门，依法提供申请人户籍、房产、收入、资产等信息或证明。

在退出管理方面，香港地区房屋委员会针对不同的公屋计划设立一系列严格的退出机制。公共租住公屋满10年以上的租户必须两年申报一次家庭收入和资产，不申报或超过准入上线的，给予按市场租金租住1年的宽限期，到期立即终止租约。对于长者安居乐住屋计划的老年人租户，户主或配偶去世后，需重新申报准入条件，否则及时收回。此外，为鼓励条件改善租户主动退租，给予一定额度的无息贷款和一定期限的安居还款补助金，有效减轻腾退租赁，节约行政资源。精准细致的准入条件、灵活的动态监管和分级分类的退出管理机制，有效保障了公租房的公平性和配置率。

(四)人性化的配套管理服务

陕西省为了推进公共服务均等化、普惠化、便捷化，将公共服务、社会管理资源及其平台下沉到公租房小区。组织教育、警务、社区管理、就业援助、商业服务、文化、文艺、医疗养老、体育健身等基本公共服务向小区延伸，设立办事机构。发挥司法、环保、工会、共青团、妇联等部门和组织的作用，在小区开展社区公益活动，免费提供法律援助、纠纷调解、儿童课外辅导、心理疏导等服务。将所有入住的公租房纳入社区管理，支持居民依法成立自治组织，建立居民自治议事制度，引导居民参与社区共建。厦门市针对不同的租房群体，推出“安居公舍”系列产品，涵盖健身、社区便利店、咖啡馆、公共厨房、公共洗衣房、贴心管家等，打造“安心居住、优质服务、共享空间、智慧管理”的公租房新社区。同时，组织编制《厦门市社会保障性住房小区管理服务规范》，从小区环境、配套设施、客服品质、企业建设、社区文化、人才管理六个方面作了规范管理。

(五)严厉有效的惩罚机制

中国香港地区和新加坡保障性住房政策有效推进的经验之一是实行严厉的惩罚机制。任何违规申领公租房、利用公租房牟利的，一经查出，必受严罚。中国香港房屋署成立专责调查机构实行动态监督机制和严厉的惩罚措施，对虚报材料、违规入住的，立即终止租约，根据法律检控一经定罪，可判罚款2万港元及监禁6个月。新加坡规定租屋在申请5年之内不得转让或用于商业性经营，否则将处以高额罚款或者牢狱惩罚。租户必须如实向建屋局提供详细的财产、收入档案资料，一经发现虚报、瞒报，处以5000新元罚款或监禁6个月，严重者两者兼施。实质性的追究与惩罚机制，使申请者的违法违规成本加大，促使恶意申领租户退出公租房，确保真正需要的居民享受应有的公租房保障。

四、对策和建议

(一)制度先行，完善公租房保障体系

1.完善公租房运营管理实施办法。随着发展公租房重点转向后期运营管理方面，自治区本级应出台加强公租房运营管理服务的指导性文件，进一步明确和规范运营管理实施主体职责、组织构建和人员配备、房源接管、租房及租户管理、配套事务管理、监督评价和绩效考核等方面的要求。出台政府集中投建、商品房配建、长期租赁等政府所有产权的公租房分类管理办法，明确管理主体和租户的权责，规范房源使用、物业管理、配租管理等。制定面向环卫、公交、教育、卫生、辅警等公共服务行业特定人群的定向配租管理办法，实行分类管理、定向配租、集中审核、联合监管等方式，提高保障对象精准度。制定公租房租金收缴管理办法，明确租金收缴的程序、使用范围、资金监管、惩戒处罚等，规范财政资金的使用管理，提高资金的安全性。

2.制定公租房运营管理服务和绩效考核标准。建立公租房运营管理服务标准化目录，统一规范小区社区服务、物业服务、维修养护管理、信息化建设等标准，明确参与运营管理单位责任清单，建立管理主体红黑项目库，强化物业服务、承接主体和运营管理服务绩效考核量化指标，注重对运营管理机构经租管理的配套商业住房收益指标的考核，明确考核指标和奖惩办法，不断提升管理服务水平。

3.制定科学合理的运营管理服务定价机制。例如，武汉市联合专业机构开展政府购买公租房运营管理服务定价模型构建及动态调整机制研究，按照“以事定费”的原则，统筹考虑经济性、公益性、社会性、服务性、项目规模以及财政资金使用效率等因素，依据经济社会发展，拟采用两部定价法的方式构建基础项目预算定价模型，测算政府购买公租房运营管理服务价格，形成价格动态调整机制。广西应结合经济社会发展水平、承接主体实力、市县财力等因素，建立全区运营管理服务定价机制，指导市县提高资金使用效益。

4.完善公租房监管机制。建立住房保障内部审查惩戒机制，规范审核人员的审批职权，提高违规审批、信息泄密风险，保障租户的合法权益。建立联合巡查审查机制，与民政、公安、税务、社保、公积金、车管等部门实行数据共享、联合督查机制，强化联网数据比对，动态监测租户的准入条件。出台公租房信用体系建设实施意见，建立以“制度建设为核心、联合惩戒为关键、信息平台为支撑”的信用体系，实施负面清单管理制度，明确失信行为目录及认定标准，对申请审核、分配供应、配租使用、退出管理等各个阶段实行全过程监管。

(二)因城施策，科学选择运营管理主体

建立以政府为主导，专门机构负责运营管理的模式，将运营管理服务职能逐渐从政府部门中剥离，推进运营管理服务市场化、专业化和规范化。首先要整合各部门资源，原则上一个市县确立一个政府责任主体，负责区域内住户资格审查、监督管理、运营管理服务等工作，避免多头管理。对于承接主体比较成熟的市县，可采用政府购买公租房运营管理服务方式，根据小区特点和运营管理现状，将入住和退出、信息采集、住户档案、租金收缴、维修养护等事项纳入购买内容，明确服务标准和量化指标，加强绩效评价和结果运用。特别是委托如房管所等公益二类事业单位运营管理的市县，要结合事业单位分类改革财政补助方式，逐步将财政大包大揽的补助方式转变为政府购买服务方式，积极引入社会机构参与竞争，提高管理服务的质量和水平。对于商业配套设施较多的小区，可将商业配套经租管理打包委托企业实行市场化运营。结合小区地段、周边商业氛围、商业配套标准等开展市场调查，明确经营收益、托幼、养老、家政等配套服务方面的运营管理量化指标，并将考核结果作为续约、支付管理费用等重要参考。对于公租房筹集任务重，并已成立住房保障中心的市县，建议将建设运营管理职能从事业单位中剥离，整体改制为企业或非营利性机构，统筹负责区域内公租房的投融资、建设收购和运营管理职责。

(三)精准灵活，完善准入退出机制

1.精细化准入条件，科学配租。一是制定公租房准入操作细则，针对不同行业、不同类别人员收入水平、家庭成员、住房支付能力、就业状况等设定精细化的准入标准并设置相应权重，实行精准计分制；明确审批操作规程、配租规则和程序，减少自由裁量权。二是坚持适当混居和分类配租相结合。合理安排特困群体、新市民、刚毕业大学生等各类群体混居，避免群体分化带来的社会矛盾。同时兼顾租户工作、生活便利性，根据不同群体的需求科学配租。若租户家庭成员中有老人、残疾人、慢性病人等特殊人群，应优先配租至医疗、交通、养老、家政等配套服务较为齐全的整租式公租房。若租户中有幼儿、适龄儿童等，应优先配租至托幼、教育、培训等配套服务较为完善的公租房。三是探索实行长中短不同租期的公租房。目前，公租房最长租期为5年，期满后需及时腾退。随着城镇化进程加快，大量人群涌入城市，不同层次群体的住房保障需求不同。对于中等收入群体、新毕业大学生等存在阶段性住房困难的群体，可配租至短期(5年)公租房，提高公租房周转率；对于稳定就业农村转移人口，环卫、公交等特定人群，可配租至中期(10年)公租房，缓释购房压力，保障住房需求；对于优抚对象、孤老病残、低保等特困群体，可配置至长期(20年)公租房，实行救助制度，保障最低收入群体的长期住房需求。

2.加强档案信息管理，实行动态调整。通过巡查、普查等实地摸排方式，结合“互联网+政务服务”等大数据手段，强化与民政、公安、税务、社保、公积金、车管等部门的数据共享，建立分行业、多层次、分类别人员档案，切实做到高效、精准。提高收入核查审查技术手段，强化租户信息动态调整。建立房源和租户信息数据库，利用大数据平台实施动态监控，通过水电气缴款情况、门禁系统、租金缴纳等核查房屋使用情况，定期上门复核保障对象人口、住房和经济状况变化情况等。

3.激励与惩罚并重，实行分类退出机制。对于入住后财产收入或其他资产条件改善不符合租住条件的，应以激励方式引导其主动退出，如提供经适房优先购买权、降低首付比例、购房补贴等。对于租期已满仍符合准入条件且无其他房源的租户，应提前半年介入租户资产审核，积极与经适房等房源对接，提供购房咨询，激励其尽快拥有自有住房。同时，适当放宽退出期限，按照市场化资金给予6～12个月的缓冲期，建立延租住户档案，加强日常监管。对于瞒报、虚报财产收入违规入住、恶意拖欠房租、无正当理由空置、转租、转借、经营等租户，执行严格的“一票否决”退出机制，及时解约，限期退出公租房。以押金扣留、门禁失效、补贴暂停等方式辅助退出，同时列入房产登记、银行税务、住房保障等联网失信名单，并在居住地、单位、户口所在地等实行公示惩戒。

(四)“六位一体”，提升管理服务水平

1.健全房屋管理、物业管理等日常监管机制。建立房屋使用管理台账，规范房屋使用范围，预防监管自盗。要加强对水电路气、小区环境等公共设施的维修养护，利用人脸识别、门禁系统等信息化手段，推动日常管理的智能化和精细化。建立租户评分体系，对按时缴纳房租、物业费，落实垃圾分类，合理使用公共设施的租户予以加分，对恶意破坏小区公共设施和环境、拖欠房租和物业费的，予以扣分。评分结果影响租户续约、购买经适房、申领租金补助等。

2.实现公租房小区社区管理全覆盖，强化自治管理。以居民自治为方向，践行共建共享共治理念，统筹各类资源，成立公租房社区管理委员会，专职对接民政、公安、市政、园林、街道办等相关事宜，负责社区事务的综合协调和服务。在社区内部，构建以居委会为主体，警务室、房管中心、物业公司、卫生服务站、治安巡逻、文体娱乐于一体的社区组织体系，实现小区公共服务全覆盖。利用自治管理加强社区精神文明建设，通过从租金收入中安排一定的社区活动经费，组织夕阳聊天室、青年议事小组、舞蹈队等，丰富居民的业余文化生活，增强归属感和认同感。

3.强化社区公益服务。支持有条件的小区建立公益服务站，以驻点形式把志愿服务常态化。引导志愿者协会、社会公益组织、企业、卫生机构等向小区居民提供定点帮扶服务，如为老年人、残疾人提供理疗按摩，为适龄儿童提供课外辅导，为低保、就业困难家庭提供职业规划、就业培训等。

(五)多措并举，强化监管惩戒效果

1.强化常态化监督和巡查审查并重。加强公租房审批人员、运营管理人员业务培训、职业道德教育、法律法规教育和警示教育等，实行审批人员定期轮岗和谈话制度，强化内部监督和管控。实现房源信息、租户基本信息、配租轮候信息、审批意见等全信息公开公示，通过网站、微信公众号、纸媒等渠道，有针对性地在工作单位、当前居住地、户口所在地、拟承租社区等实行公开公示，开设日常线上反馈和线下监督举报电话，及时受理投诉举报。坚持年度专项检查、季度随机检查、月度定点检查、日常巡查等，持续保持公租房管理监督态势。

2.加强财务管理，确保租金足额上缴。一是建立租金收缴台账和明细清单，按月清理租金台账，设立欠缴预警通报，督促管理主体及时上缴租金收入，对于违规截留财政资金计入绩效考评结果，予以相应处罚，并扣减运营管理经费。二是明确财政补助资金的使用管理范围，对领取租金补贴的特困群体，要定期核查申领条件，及时追讨违规、重复申领资金。制定公租房维修养护支出范围和标准，明确租金收入、公共维修基金的管理使用，提高资金使用的精准度。三是建立租金担保机制和抵扣制度。实行工作单位担保机制，通过完善定向单位定向管理办法，对于定向配租人员欠缴6个月以上的，可约定从其工资账户中直接扣减；对其他租户，若为公积金缴存户，直接从公积金中抵扣。

3.强化信用信息归集和应用，建立守信联合激励和失信联合惩戒机制。对公租房申请、使用、退出等全过程实行分级分类管理，严格实行惩戒措施。将严重失信行为纳入失信名单予以联合惩戒；对较重失信行为或多次轻微失信行为，列为重点关注对象，取消其申请保障性住房实物和货币补助的资格。

(六)聚力共建，提升可持续运营能力

1.鼓励非营利性机构参与投建运营。非营利性机构以支持社会公益性事业发展为目标，参与公共物品、准公共物品的供给，并提供社会服务、评价和裁断。非营利性机构与政府和市场主体相比具有独特的优势，不但能通过政府资助、向社会募捐、企业融资、吸引社会闲散资金等方式筹集资金，缓解政府投建运营压力，而且其非营利性质促使其将盈余转投机构运转和公租房投建和运营管理，弥补市场主体参与运营的挤出效应。公租房市场发展较为成熟的美国、英国、瑞典等国家，非营利性机构如美国社区开发公司、英国住房协会、瑞典全国住房合作社联盟HSB在住房保障领域作出了突出贡献，对于减轻财政压力、拓宽融资渠道、缓解住房困难发挥了重要作用。鉴于广西非营利性机构尚不成熟，相关制度保障有待完善，建议利用行业协会商会与行政机关脱钩的契机，选择有筹集公租房需求，已设立专门社会保障服务中心的县区，统筹整合现有资源，试点培育非营利性住房保障协会，从试点政府购买公租房运营管理服务开始，逐渐扩大购买内容，逐步完善相关体制机制，逐步过渡到将公共租赁住房投资建设、运营管理等事项交由协会负责，充分发挥非营利性机构提供公共服务的能力。

2.科学规划提高公租房社会效益。一是科学规划，有序选址。公租房投建应坚持“大分散、小聚集”原则，满足不同群体就业、就医、教育等需求。要在城市居住区总体规划的指导下，将公租房选址纳入“居住社区”规划范围。综合考虑新市区周边配套齐全、商业活力足，近郊区地价低廉、出行成本高，老城区就业机会大、土地紧缺等优缺点，平衡好公租房在各区域的选址。二是社区混合，避免分化。大片低收入同质社区的建设容易造成城市内部的二元结构分化，不利于社会和谐稳定。在片区规划中，要以合适的规模将公租房纳入其他商品房社区中，促进不同阶层居民的交往交流，充分利用“互补性”就业机会，为低收入群体拓宽提供钟点工、保姆、清洁、养老等家政服务，从事超市售货员、安保、物业等岗位的就业机会。

3.充分发挥财政资金的引导效应。充分利用公租房和商业配套设施租金收入、机关企事业单位售房款等，按年度制定资金使用方案，分项设置公租房投建引导资金、运营管理资金、补贴奖励资金等，提高资金使用的精准度和有效性。