收入准则对房地产企业的影响

□ 文| 高 明

引言

为了有效提高对外披露会计信息的质量，逐步实现会计准则国际趋同，避免信息不对称情况的频繁发生，需要不断增强企业之间会计信息的可比对性，所以我国的财政部对企业会计准则进行了修订和完善。新收入准则发布之后，大多数房地产企业需要一定的时间进行适应，并且现阶段我国的房地产企业正在逐渐地适应新收入准则的变化，根据企业自己的实际情况以及新收入准则的具体内容进行调整。房地产企业的适应过程当中，会计管理人员要根据新收入准则的具体内容和要求进行详细的学习，逐渐地培养财务思维，切实促进房地产企业的发展。

收入准则发生的主要变化

房地产企业在现行收入准则与新收入准则下收入确认的差异

在现行收入准则之下，房地产企业的收入确认条件主要是“风险报酬转移”。由于房屋是一类较为特殊的商品，所以我国为了保护购房者的权益，在房屋销售方面，制定了一系列的法律法规进行约束，因此对于房地产企业来说，现房销售和分期付款，都只有在房屋交付给客户之后才能够真正地满足商品的风险和报酬转移的客户的收入确认条件，所以在房屋交付之前，房地产企业收到的款项属于预收款项。在新收入准则当中有明确的规定，房地产企业销售收入的确认条件主要是要履行合约当中的义务，所以商品房的控制权已经转交给了客户，关于在特定的时间段之内履行相应的义务，主要应当按照合同当中规定的时间进行确定。

当下列的条件当中有一条满足的时候，就属于在某一时间段之内履行履约义务，否则属于在某一时间点履行履约义务。首先，客户在房地产企业履约的同时能够立即获得并且消耗企业在履约过程当中带来的经济效益；其次，客户可以控制房地产企业履约过程当中带来的经济效益；最后房地产企业在履约的过程当中，产出的产品应当具有不可替代的特性，并且房地产企业在整个合同规定的时间段内，有权累计至今已经完成的履约部分收取款项。所以对于房地产企业来说，现房销售应当在某一个时间点确定具体的收入，但是对于分期付款的业务来讲，则需要在一段时间才能确认收入。

通常情况下分期付款的业务客户已经确定了购买的具体时间时房地产企业不可以将客户已经确定的房产再作他用，并且房地产企业的剩余房款的收款权受到了相关法律的保护。因此，如客户没有按合同约定进度付款，则房地产企业不能直接对已完成的已履约部分进行收入累计，须根据合同的相关条款进行相关核实，才能明确是否确认收入。

重点确认交易价格和确定价格时考虑的内容

我国现阶段的会计准则，没有交易价格的详细解释和规定，但是在新收入准则当中则对交易价格进行了明确的区分。交易价格主要指的是企业在对资产进行转移时，可以收取的对价资金。新收入准则为了进一步明确企业的交易价格，防止虚增收入，还对几种特殊情况进行了明确，因此房地产企业应结合业务性质来综合把握。其次，房地产企业对标的价格要明确，特别是对于房地产企业促销、售价是否包括装修等需要进行明确，以便房地产企业在确认收入时将房产销售收入与其他收入进行合理划分。与此同时还要加大对非现金对价的关注程度，如果公允价值能够合理的进行估计，那么非现金对价则应当以公允价值进行计量，如果达不到这一要求，则应当以直接售价或者非现金资产（例如部分房地产企业的合作建房等视同销售行为）的市场价格作为确认收入的基础。最后是融资成本，融资成本在整个交易价格当中属于较为重要的部分，对于含有重大融资成分的合同主体更应该对承诺的对价金额进行调整，从而准确的反映货币的时间价值。

收入准则对房地产企业的影响

房地产企业应将先行时点确认方式调整为时段收入确认方式

这也是当前房地产企业收入准则影响最大之处。在原来的房地产收入确认中，一个主要的条件就是房屋交付作为确认收入的重要节点之一，但是在新收入准则下，以“商品具有不可替代用途+可收款权”作为收入确认条件。这就意味着房地产企业的收入确认相比原来可能提前。以碧桂园为例（2017年在香港上市板块执行新收入准则），全年收入2201亿元，其中608亿元就是按时段确认收入的方式进行处理的。简言之，因为客户通过合同和前期付款已经锁定了房屋用途不可替代性与对客户的收款权，确认了相关的收入。但此类情况由于对于“不可替代”的情况在国内存在争议，比如客户退房重卖，因此按此方法直接确认收入存在一定障碍，因此房地产开发商应着力从“定制合同”或“代建合同”等方式来明确其不可替代性，同时对于已完成部分的产品拥有成本加成以取得合理利润的权利，才能使房地产企业按时段确认收入更加稳健。

要求房地产企业增强契约意识

在房地产企业确认收入标准修订的前提下，企业签署的合同并不能完全作为收入的条件。在新收入准则当中有明确规定，企业在执行5步法模式的时候，每一步都需要将合同的内容作为根本依据，并且将其贯穿于整个模式当中，所以要求企业招聘或者培养具有法律意识，同时会计素养较强的复合型人才，从而不断地强化房地产企业的法律意识。房地产企业的性质较为特殊，一般会和客户签署许多种类型的合同，当前，房地产企业以《制式合同》+补充条款的方式进行约定，合同及细则较多，合同的条件也较为复杂，最终导致合同的风险较高。所以说房地产企业在未来经营的过程当中，需要对合同的细则以及具体规定的内容进行多加注意，认真识别合同的履行义务，明确房地产企业和客户的权利和义务。

要求房地产企业重视信息披露的影响

在新收入准则当中增加了预估和判断的内容，准则的执行人员要充分的利用行业的知识，对具体的条款内容进行判断，从而结合自身的职业能力去合理的确定事项。与此同时，收入确认以及重大融资成本的发生，或者合同成本存在资本化要素等事项，都会给房地产企业的信息披露带来各种影响。房地产企业需要对相关信息披露的内容进行完善，从而减少会计估计和按照时间段确认收入的方式对企业的盈余管理带来的影响，房地产企业应更加及时、全面的履行企业应有的责任，对现有的流程进行合理地筛减，加强合作交流，从而保证信息的实效性和准确性。

要求房地产企业对财务人员加强培训

新收入准则在时间以及确认金额上进行了一定的改变，同时房地产企业的财务报表披露信息也发生了不同程度的变化，为了保证财务工作人员能够适应新收入准则的相关要求，需要定期地对员工进行业务培训，从而让财务管理人员尽快熟悉和掌握新收入准则的内容。同时还要对房地产企业当中的财务系统设置进行更新，保证操作人员能够熟悉系统的操作知识，使得企业能够顺利向新收入准则进行过渡。

另一方面还需要加强财务人员的职业道德培养，在工作的过程当中能够认真执行新收入准则的相关要求，坚决杜绝利用会计估计等投机虚假事件的发生。最后，在新收入准则以及面向全国推行执行的情况之下，房地产企业还需要保证新旧会计准则之间的平稳过渡。

结束语

为了促进我国的会计准则以及国家的财务报表准则具有相同的方向，应用全面推行新收入准则，进而摈弃传统的会计准则带来的缺陷，提升我国的会计信息质量，保证资本市场的健康和健全发展，最大化地保证我国大企业的被认可程度以及国际化水平。 在这样的时代背景之下，房地产企业需要进一步明确自己的定位，不断的对企业的经营方式进行创新完善和优化财务管理系统，并且能够熟悉的理解和掌握我国相关最新的财会政策，对企业的盈余管理和资产负债结构管理进行科学的规划。