城市特殊类型社区与末端配送匹配研究

2020-02-27王艳

时代经贸 2020年1期

王艳

一、超大规模社区

超大规模社区一般指占地面积大，楼盘多且密集，通常由多个细分社区构成，居住密度大，常驻人口多，经过多年发展后，商业业态会比较齐全。

文本以天通苑社区为例进行调研，此社区位于北京市昌平区，占地面积约48万平方米，规划建筑面积600多万平方米，雄踞奥北核心，距奥林匹克森林公园仅3公里。社区以西主干路为八达岭高速，以东为京承高速，立汤路贯通南北，地铁五号线、地铁13号线交汇于此，地铁17号线正在建设中，多条公交线路直达小区，交通网络发达。天通苑常驻人口达到40万人左右，号称亚洲第一大社区，有三个配套地铁站，分别为天通苑站、天通苑南站和天通苑北站。

（一）超大规模社区特点分析

1.商业配套比较齐全、出行便利。此类超大规模社区由于常驻人口非常多，周边的商业业态构成也会非常细化和多元化。比如，天通苑各大社区周边有诸多商业，大型购物中心、大型综合超市、家具店、建材城、便利店、菜市场、饭店、快餐店等应有尽有，生活十分便利。地铁五号线在天通苑地区设置了三个地铁站点，还有多路公交，可以很方便地实现到望京、上地以及各个地方的通勤，不过，由于居住人口过多，地铁5号线上下班高峰拥堵也是著名的城市一景。

2.社区居住人员构成复杂。天通苑是北京有名的经济适用房社区，社区物业差，居住环境脏乱差，诸多业主将自己的房屋出租。外地务工人员多，租户多，群租现象非常普遍，社区大户型居多，很多业主委托给小中介后打隔断出租，以赚取高额租金。社区还有大量的地下室出租，居住人员构成复杂，社区管理难度大。

3.居住人口多，网购数量多。天通苑作为经济适用房占比高的大型社区，楼盘密集，户型差，居住密度大，常驻人口达到40万人左右，外地务工人员多，年轻人占比大，网购数量多，快递数量多。顺丰、中通、申通、圆通、韵达等多家知名快递企业都在社区设有快递站点，居住在附近的消费者可上门自提，并为居民寄件提供服务。据不完全统计，菜鸟驿站至少有十处以上，供在淘宝、天猫购物的消费者自取商品。

4.物业管理水平低。此类超大规模社区，经济适用房占比高，物业费偏低，物业管理水平低，此类物业参与末端配送的积极性偏低，不愿意为业主代收快递。社区居住密度大，安装智能快递柜选址困难，后期管理难度也大，居住人员杂乱，后期可能会造成设备损坏、快件丢失等现象，容易出现责任难界定现象。

（二）构建与超大规模社区相匹配的末端配送模式

1.有效利用地铁口。超大规模社区通勤人口多，每天乘坐地铁上下班流量极大，可通过相关部门统一协调和管理，在地铁出口设置智能快递柜，供快递公司和快递员免费试用，给予消费者48小时内的免费存储时间，供下班出地铁人员取件，不过如何提高智能快递柜的周转使用率，是值得考虑的问题。以京东为例，在末端配送上不断推陈出新，京东推出了“移动自提车”的新的末端配送服务，在北京的天通苑、回龙观等人流量非常大的地铁口设置京东移动快递车，供在京东下单购买商品的通勤人员顺便取快递。与一般的定时定点的快递服务不同，京东的“移动自提车”从每天中午12点到晚上22点提供服务，在此期间，消费者可以在自提车窗口，领取自己购买的商品包裹，此“移动自提车”很像移动售货车，车身侧面开窗递出货品，把窗子一关就可以随时开走，非常方便快捷。不过，在地铁口设置自提点的方式适合小件快递，方便消费者携带，一旦快递较大，消费者还是倾向于选择离家更近的快递自提点或者送货到家。

2.社区内设置自提点。超大社区居住密度大，人口数量多，网购有效人群多，快递数量大。若全部由快递员上门送货，将需要大量的快递员，在劳动力成本逐年提升的当下，这是最不经济的做法。超大规模社区商业业态齐全，可多依托小超市、烟酒零售店、洗衣店等进行合作，这些业态合作意愿高，管理灵活，通过吸引客流增加收入，双方提前界定好货损责任，基本可实现互赢互利。据不完全统计，天通苑社区有至少十家与天猫、淘宝合作的菜鸟驿站，除了顺丰、京东、苏宁，三通一达等，大多数快递公司已经习惯使用菜鸟驿站。

3.逐渐推进末端智能投递系统。天通苑地区由四个园区构成，每个园区又包含多个社区，不同社区物业管理水平不一，经济适用房物业管理水平，甚至某些社区靠近周边的村落，村落群租现象相比社区更为严重，导致这些社区居住人员繁杂、管理杂乱，推广末端智能投递难度大。不过，有些社区管理较好，比如某些商品房社区，物业费较高，物业管理水平高，物业为社区居民服务意识高，可选择这些管理水平较高的社区安装智能快递柜，逐渐推进末端智能投递系统，也符合首都建设智慧城市和智慧社区的政策导向、统一规划和未来的发展趋势。

（三）超大规模社区的末端配送模式构建如图1所示：

二、平房社区

图1 超大规模社区的末端配送模式构建图

大城市的平房大致可以分为两种：一是核心城区的大量平房社区，比如首都北京，市区内的“三合院”“四合院”等平房，集中分布于东城区和西城区，少量分布于朝阳、海淀等地区。二是乡村平房。本书研究的平房社区主要为第一种。本文以汪芝麻社区为例进行调研，汪芝麻社区位于景山地域东北角，以平房为主，有少量楼房。社区东临东四东大街，北临平安大街，南与魏家胡同相临，西与美术馆后街相临，占地面积约48100平方米。包括协作胡同、汪芝麻胡同、南剪子巷、利薄营胡同、山老胡同、西扬威胡同以及刚察胡同七条胡同等主要地区。

（一）平房社区特点分析

1.普遍年代久远。以北京为例，核心城区的平房建筑年代较早，诸多平房以北京胡同的方式呈现，北京的胡同大多形成于13世纪，到现在已经经过几百年的演变发展，遍布在北京的老城区。新中国成立后，平房的产权归属复杂并几经变更，导致很多平房社区无人管理，脏乱差现象较为普遍。

2.生活环境差，改造难度大。随着居住人口的增加，很多居民私搭乱建，各种合法不合法的建设破坏了胡同平房的原有格局，导致多半规整的平房四合院变成了大杂院，房屋紧密，高密度的居住环境，建设格局不规则，居民随意堆放各种杂物，随处散落的电线，道路过于狭窄，火灾等安全隐患极大。平房社区水电改造难度大，绝大多数居民只能用公共厕所，一家一户的卫生间几乎不可能，已经无法适应现代居住的需要，彻底改造只有拆迁和腾退。

3.老龄化程度高。以北京为例，平房社区老龄化程度明显高于全市平均水平，老龄化趋势显著。另外，空巢水平高，多数老年家庭处于空巢状态，老人照顾老人现象突出。老年人占比高，平房社区居民收入水平相对较低，有效网购人群少，快递数量低于楼房社区。

4.群租群住现象严重。电子商务、外卖业的兴起，北京、上海等一线城市快递员、外卖员等服务业人员需求量巨大。本地人极少从事这类职业，大量外来务工人员的涌入，导致平房社区群租群住现象严重，居住人员构成复杂，居民素质参差不齐，管理难度大，存在快递丢失的可能性。

5.社区商业业态不健全。平房社区商业业态不成熟，因为空间有限，很多社区内部只有面积很小的小卖部或烟酒零售店等，超过50m2的小超市或便利店都不多见，大型综合超市也非常少见，遍布较密集的就是各种风味的小餐馆。居民日常购物通常会走出胡同，去更为宽敞的街面上的小超市、便利店和菜市场购买，或者在网上购买。

6.社区完全开放，无物业管理。近些年，北京的很多胡同区域被改造为旅游文化区，吸引了很多外来观光游客参观游览，商户逐渐增多，住户与商户的纠纷时常发生。平房社区无围墙，完全开放，居民出门即是胡同，安全隐患大。此类社区通常也没有物业公司管理，通常依靠居委会统一协调管理，居委会职责较多，不可能像物业事无巨细地处理社区事务。2017年初，北京市政府又出台了《首都核心区背街小巷环境整治提升三年行动方案》，这份方案细化了之前的整治内容，确定了整治目标，随着集中整治行动的逐步推进，相信平房社区的居住环境将会有所改善。

（二）与平房社区相匹配的末端配送模式

1.上门投递为主。相比楼房，平房社区老年人数量占比高，网购概率小。另外，平房社区全开放，人员出入自由，快递员上门投递无障碍。相比楼房社区，平房社区的常住居民熟悉度高，可以互相代收快递，可以大大减少二次投递的概率。不过，平房社区安全隐患大，快递员与消费者沟通后，将快递放在指定地点，存在快递丢失的可能性。

2.提货点为辅。平房社区可以依托小卖铺、烟酒零售点等商业业态设置自提点，不过，此类社区内部的小卖铺通常是为了满足居民的日常急需，面积和空间都非常有限，很难有多余的空间来放置快递。以汪芝麻社区为例，截至目前，周边还没有菜鸟驿站等自提点。自提点可以设置在胡同外较宽街道旁的小超市内，可以为小超市增加人流和潜在购买人群，不过，选择能作为社区末端配送自提点的小超市并不容易，需要位置合适。

3.推进末端智能投递较为困难。平房社区居住拥挤，过道狭窄，有限的空间也经常被居民用作储物使用，社区外胡同本就不宽，还停满了私家车。社区内部和外部周边地区都很难找到空间安装智能快递柜，更谈不上后期的管理，被人为破坏的可能性极大。顺丰、京东、苏宁、阿里等研发的无人车、无人机等末端智能投递设备在平房社区，更是无法大显身手。

（三）平房社区的末端配送模式构建如图2所示

图2 平房社区的末端配送模式构建图

三、别墅类社区

别墅通常指在郊区建造的园林式住宅，是改善型住宅，除了住宅的基本功能以外，更主要体现生活品质及享用特点的高级住所，包括独栋别墅、双拼别墅、联排别墅等类型。别墅为独门独院，拥有配套车库，房屋周围有面积不等的绿地、院落，私密性强，市场价格较高。

本文以燕西别墅区为例进行调研，燕西别墅区地处城六区的丰台区境内，既具备城市便利的交通条件及生活配套，又拥有优质的山水自然资源，堪称京西第一城市山水别墅区。区域交通便利与北京中心联系紧密，与天安门直线距离约30公里，距三环18公里，距王佐镇中心（南宫村）约3公里。整体属于北京西部生态保护带，京石、莲石两条主要交通路线30分钟内通达别墅区内。

（一）别墅类社区特点分析

1.离核心城区较远，入住率较低。以北京为例，很多的别墅区都位于昌平、顺义等远郊区县，离核心城区较远。本次调研的燕西别墅区是城六区内极少有的纯别墅社区，是北京著名别墅区里离核心城区最近的别墅区。由于离核心城区较远，别墅区入住率较低，别墅业主们通常都有多套房产，因此，并不经常居住在这里，通常会选择节假日来此处休养。

2.别墅区业主收入高，追求品质生活。别墅区居民收入高，追求生活品质，对饮食、休闲、健身、娱乐都有一定的需求。这类人群属于社会成功人士，基本实现财务自由，购物有自己习惯常用的渠道，很多商品通过私人订制获得，也会在某些知名网站购买高品质产品。比如，日常所需的蔬菜，很多业主会租赁有机菜地，委托专人打理，菜地工作人员会定期为业主配送有机蔬菜。

3.全封闭管理，私密性要求高。别墅区实施绝对的全封闭管理，外部人员不经过允许，难以进入。业主对私密性、安全性要求极高，不会轻易透露私人信息，网购概率低，即使需要网购，也会委托他人进行，不需要自己处理。

4.社区可能位于不可准时配送区域。别墅区相对私密和独立，与其他建筑相隔距离较远，通常没有公共交通可以直接到达。位于远郊区县的某些别墅区，位置相对隐秘，很多别墅不在行人的视野范围内，需要从主路入口开车一段时间后才能到达。入住率低，网购概率低，周边没有设置快递站点，社区可能不在正常可配送范围内，配送时间可能会延迟。离城区较近距离的别墅区，居住率相对较高，网购会方便很多，网购次数也会大大增加，由于社区全封闭，也不方便快递员上门投递。

（二）与别墅类社区相匹配的末端配送模式

1.代收模式为主。别墅类社区属于特殊社区类别，业主大多属于社会成功人士，日常生活通常由工作人员协助打理，业主通常不会亲自出面。除了他人代收模式，也可以委托物业代收，此类社区物业收费较高，物业服务水平高，居住密度低，业主数量少，物业对业主熟悉度高，代收快递是物业的举手之劳。

2.尝试推进智能末端配送系统。第一，尝试安装智能快递柜。离核心城区较近的别墅区，居住率较高，可与物业协商，选择大门周边区域安装智能快递柜，方便业主进出社区时取件。由于居住密度极低，网购数量有限，智能快递柜使用率、周转率偏低。智能快递柜前期投入较大，快递存取业务利润微薄，速递易、丰巢等快递柜企业在此类社区安装智能快递柜的意愿不高，这是较为现实的问题。第二，尝试使用无人配送车。2016年以来，阿里、京东、苏宁、美团相继推出适合末端配送使用的各种类型的无人配送车，目前已开始在某些区域正式上路试运行。比如，2018年6月，京东的无人配送车驶上北京的街头，尝试了社区配送、园区配送、快递员接驳等多种实践场景，实验了多车型、多线路的循环配送。技术上已较为成熟，但鉴于城市的日常道路状况，普通社区道路不宽，有各种私家车停放，相关部门还不允许无人车上路运行。相比普通社区，别墅区道路宽阔，路面上车辆较少，适合无人配送车运行，居民房屋前拥有开阔地面，可以设置专门区域供无人配送车停靠，实施起来较为可行，快递企业可在政策允许下，首先在此类社区投入使用无人配送车。第三，尝试使用无人机。亚马逊在2017年开始研发无人机快递，无人机主要针对市区内进行送货，采用混合式驱动，可垂直起降，送货距离为24公里。近年，饿了么、京东、阿里、苏宁、顺丰都纷纷布局无人机物流产业，目前，已在某些地区的偏远山区试运行，取得较好的效果。对于离核心城区较远的别墅区，如果政策和相关部门允许，无特别的航空管制措施，可以尝试使用无人机送货，对于别墅区业主群体，收入高，重视生活品质，这样创新性的送货方式有可能激发消费者的购买欲望，这与当下消费者愿意为消费新体验买单的新变化不谋而合。