新时期淮南市棚户区改造对策研究

牛 拓

(安徽理工大学经济与管理学院 安徽 淮南 232001)

引言

近年来，国家相继出台一系列政策，以促进棚改项目的实施。淮南市作为资源枯竭型城市，旧城区多为基础设施缺失、空间布局混乱的棚户区，破坏城市形象的同时对城市发展造成一定的负面影响[1]。如何通过有效手段对棚户区进行改造成为淮南市亟待解决的问题，该问题的妥善解决对实现城市发展、提高城市竞争力有着深远意义。

一、淮南市棚户区改造现状

淮南市是传统重工业城市、国家重要的“煤电化”能源基地，上个世纪初至六七十年代，在矿区及城市周边陆续建成大批简易职工住宅，并由此衍生成大片棚户区。为改善棚户区居民的生活条件和居住水平，淮南市于2008年启动棚改工作。“十三五”时期，淮南市计划开工建设棚改任务22717套。淮南市在加快推进集中连片棚户区改造的基础上，将非集中连片棚户区、城中村改造统一纳入城市棚改范围，全面推进各类棚户区改造[2]。

二、淮南市棚户区改造面临的新形势

自2008年淮南市启动棚改以来，改造了大量的城镇棚户区，但是鉴于地方财力和项目地块市场化困难等影响，淮南市仍有部分棚户区项目，一是位置较偏，比较分散，开发价值小，市场运作困难的棚户区；二是建筑密度大，征收补偿成本高的城中村，无法实现收支平衡。

随着近年淮南市商品房市场发展，东部城区住宅均价有了较大幅度提升，对于下一步淮南市棚改实施市场化提供了有力条件。但是，棚改工作将在今年收尾，大量资金将转移到其它基建项目，这也将制约棚改工作的推进。

三、新时期淮南市棚户区改造存在的问题

(一)运行机制不畅

棚改是一项系统综合工程，涉及征拆补偿、安置房配建等内容[3]。棚改项目的审批又涉及多个部门，部门间配合不够，联动机制不完善，部分亟待解决的问题无法快速、有效解决，进而导致征迁迟滞、安置房建设延期等问题。

(二)筹集资金困难

棚改项目资金投入大、周期长，资金短缺已成为制约棚改的重要因素[4]。淮南市剩余未改造棚户区，大多为建筑密度大或地块面积较小的地块，又因城市规划等条件限制，项目区商业开发价值较小，社会资本参与度大大降低。融资渠道窄、资金落实难依然是制约淮南市棚改的重要因素。

(三)征迁难度加大

通过多年改造，淮南市尚未改造的棚户区大多难以自求平衡，市场运作困难。这些棚户区基础设施配套薄弱，所需基础设施配套和公共服务设施配套资金量大[5]。这类棚户区还存在大量违法搭建及无证房屋，合法建筑面积认定难，征收难度较大，信访压力不断增加。

(四)安置周期较长

淮南市棚改项目住宅类房屋征收补偿一般实行货币补偿、产权调换等方式，又以产权调换方式就地安置为主。但是，棚改安置房的建设、交付又受棚改资金、征迁进度及工程建设等一系列因素影响，安置房很难在约定期内建成交付，导致被征收人回迁安置难。超期安置，又会导致双倍临时安置费的支付，给当地政府带来新的资金压力。

四、新时期淮南市棚户区改造对策建议

(一)优化棚改工作流程

对棚改工作流程进行全面优化，加强部门间协作配合力度，建立棚改项目预审制度，突破项目审批条框，解放审批事项约束。优化国有土地上棚改项目前期工作流程，建立棚改安置房提前开工绿色通道。

(二)积极拓宽融资渠道

积极争取上级专项资金，引导社会力量参与。对接棚改融资平台，积极争取农发行、国开行贷款。积极争取棚改专项债券，降低资金使用成本。落实税费减免政策，降低保障性安居工程建设和运营成本。

(三)合理制定棚改方案

与房地产市场有效衔接，及时调整完善安置政策。因地制宜，合理推进货币化安置。科学布局安置房建设，变“先拆后建”为“先建后拆”，实现“零周期”回迁，真正实现从“有居”到“优居”转变。

(四)科学规范依法征收

成立棚改平台公司，对尚未改造的棚户区进行统一规划、开发，最大限度实现区内平衡。组建高素质专业化征迁队伍。尽快制定国有土地上房屋征收范围内未登记建筑的调查、认定、处理办法，以规范征收行为，提高征收效力，减少法律纠纷。

五、结语

2020年被称为棚改的“收官之年”，棚改货币化安置正加速退潮，实物安置成为“房住不炒”政策的重要支撑。《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的出台，意味着以往“大拆大建”“拆旧建新”的棚改模式将逐渐退温，对“老旧小区”的改造完善将成为未来一段时间城市更新和开发建设方式转型的重要内容。本文通过对新时期淮南市棚改存在的问题进行研究，提出了相应对策。随着新政策的出台，淮南市要因地制宜调整完善棚改政策，将棚改与老旧小区改造有机结合，继续推动城市有机更新。