万达从“买买买”模式转变为“卖卖卖”模式研究分析

2020-02-25韩皓宇

福建质量管理 2020年18期

韩皓宇

(青岛理工大学山东青岛 266520)

一、公司简介

万达集团创立于1988年，形成商业、文化、网络、金融四大产业集团，2017年位列《财富》世界500强企业第380名。其中，万达网络科技集团是实业+互联网大型开放型平台公司，拥有飞凡信息、快钱支付、征信、网络信贷、大数据等公司，运用大数据、云计算、人工智能、场景应用等技术为实体产业实现数字化升级，为消费者提供生活圈的全新消费服务。万达商业地产股份有限公司是全球商业地产行业的龙头企业，已在全国开业109座万达广场，持有物业面积规模全球第二。万达集团酒店管理公司目前已在全国开业运营71家五星级和超五星级酒店。同时，万达拥有全资的万达嘉华五星级酒店、万达文华超五星级酒店和顶级的万达瑞华酒店品牌。万达文化产业集团是中国最大的文化企业，已进入电影院线、影视制作、影视产业园区、舞台演艺、电影科技娱乐、主题公园、连锁娱乐、报刊传媒、字画收藏、文化旅游区等多个行业。

二、背景简介

王健林曾豪气地说：“外界说万达就知道买买买，那我们就继续买买买。”但从2017年7月开始，画风突变，“卖卖卖”成了万达业务发展的主题。当年6月中旬，金融监管部门紧急要求银行排查对部分大财团的授信和海外融资特别是并购贷款、内保外贷等业务的风险。其中包括万达、海航、复星等数家企业，它们都是近年来海外投资比较凶猛的民营财团。

央行行长周小川亦强调，海外投资存在一些过热的情绪。这其中有一部分实际上跟我国对外投资的产业政策要求不符合，比如投一些体育、娱乐、俱乐部，对中国也没有太大的好处，同时在外面还引起了一些抱怨。因此，进行一定程度的政策指导，我们认为是有必要的，也是有成效的。

因此，万达的这场风波源于海外疯狂投资后银行对其融资的收紧，在整个中国都在去杠杆的情况下，万达也不得不回收现金，准备过冬。

三、案例分析

2017年7月10日，万达集团突然宣布，以438.44亿元亿元将13个文旅项目的91%股权、以335.95亿元将76个酒店转让给融创中国，之后，富力地产临时入局，仅以199.06亿元就收购了万达77家城市酒店全部股权。

一年多后的10月29日，融创中国又以62.81亿元收购万达旗下原文旅集团和13个万达文旅城的设计、建设、管理公司。而根据之前的协议，万达城的设计、建设，自持物业的管理、运营，全部由万达负责，融创未来20年支付万达品牌许可费共计130亿元。

这么做的原因，主要是由于缺钱。融创收购文旅项目的价格只是这些项目的注册资本金，融创官方也测算，13个万达城91%股份对应的净资产公允价值约为人民币670亿元。富力地产更不用说，以六折价格收购了77家酒店，一举成为全球最大的五星级酒店业主。

对于融创的目的，一是万达的土地储备与地产业务，能满足融创对土地的渴求，可直接入账2000多万平米的土地资源；二是万达文旅、万达影业等相关业务，能与乐视打包经营，取长补短。

(二)万达手中百年人寿的股份卖于绿城中国

王健林除了卖掉万达城项目，现在还将手中所持有的百年人寿的股份全部卖了。12月17日，绿城中国公告称，公司与卖方签订股份转让协议，以现金27.18亿元收购百年人寿9亿股股份，占比为11.55%。但此次收购是否成功，还需要等待银保监会的最终批复。如果该笔收购最终得到批复，也就意味着万达不再拥有保险业务的金融牌照。

百年人寿成立于2009年，总部位于大连，是东北地区首家中资寿险法人机构。主要经营人寿保险业务，从事提供人寿保险、健康保险、人身意外保险、再保险、获批准使用自保费产生的所得款项及中国银保监会所批准的其他业务。

对照组用雌激素软膏（国药准字：J20090033）治疗，清洗外阴后将药物涂抹于阴道内，1次/d；观察组在对照组的基础上给予保妇康栓治疗，清洗外阴后将药物置于阴道内，1次/d。两组均治疗14 d。

万达此前已出售多项资产，而转让百年人寿股权，意味着其出售资产的范围已延伸到金融领域。2015年万达启动第四次转型后，即形成了商业、文化、金融、电商四个支柱产业，其中，万达金融集团旗下拥有保险、投资、资管、网络小贷、私募基金等业务板块，保险板块即对应百年人寿。

绿城中国收购百年人寿的目的：绿城中国表示，收购百年人寿符合公司作为一家“中国理想生活综合服务商”的商业理念，并能使其的业务种类更多元化。由于公司的主要客户群与百年人寿的保障型保险顾客群具有一定重叠，预期将会有交叉销售的潜力，产生协同效应。收购能扩大公司的收入基础及增其财务状况。

(三)海外地产项目或将清盘

万达集团频频出售海外地产项目。具体为，出售首个海外地产项目万达·伦敦ONE60%股权给富力地产，另外40%股权仍由万达香港持有。此次交易价格为3560万英镑，同时，富力同意代表伦敦项目公司向万达酒店偿还债务约1.59亿英镑，两项合计为17.21亿元。伦敦项目系万达于2013年斥资10亿英镑买入，为万达集团的首个海外项目，也是万达集团高档酒店全球化布局的开始。

2月15日，万达又以约为50000万欧元出售了马德里竞技俱乐部17%股权。3个月后，万达再次大甩卖。其在澳洲黄金海岸项目及悉尼项目也被出售，价格为3.15亿澳元。此次的接盘方为玉湖集团，玉湖集团还需向万达集团偿还债务8.15亿澳元，包括现有贷款及额外贷款。

9月18日，万达集团还向三五集团出售位于芝加哥的摩天大楼。加上去年出售的西班牙大厦，至此，万达集团位于海外的地产项目仅剩下位于芝加哥的万达大厦。

11月16日，万达集团同意将位于美国加州比弗利山庄一地块出售给英国伦敦一家房地产公司。此外，万达集团位于芝加哥的万达大厦项目似乎也已有买家在洽谈之中。

四、万达“卖卖卖”的目的

(一)为了偿还债务，降低负债率

王健林在接受财新采访时透露了收回资金的用途，那就是：“通过给荣成的资产转让，万达商业负债率将大幅下降，这次回收资金全部用于还贷，万达商业计划今年内，清偿绝大部分银行贷款。”也就是说，用“卖”文旅项目和酒店的钱去还万达商业的银行贷款。

截至2016年底，万达商业地产已经发行的公司债券共8笔，合计350亿元。其中，两笔2020年到期，合计100亿元；6笔2021年到期，合计250亿元。从万达商业地产募集的资金用途来看，大多是偿还公司金融机构借款或补充公司流动资金。

截至2016年底，万达商业地产货币资金为1002亿元，总资产为7511亿元，负债合计为5278亿元，资产负债率为70%。其中，短期借款为12亿元，一年内到期的非流动性负债达233亿元；长期借款和应付债券分别为1183亿元和817亿元。

根据万达商业的说法，2016年末公司短期借款同比减少22.78%，原因是公司增加了成本较低的债券、中期票据等筹措资金的方式。债券的偿债资金将主要来源于公司经营活动产生的收益和现金流。2016年，其合并口径营收和净利润分别为1298.55亿元和379.76亿元。

这就透露了重要信息，万达商业的负债率是70%。

(二)为了资产转型，去地产化，万达要以“轻资产”形象经营

2016年万达集团基于对房地产未来发展趋势的分析,逐步降低房地产的比重,开启“轻资产”转型的改革。万达集团“轻资产”模式即万达只负责选址、策划、管理等,将万达广场的建设项目外包,他人出资线上信息化管理,收益从租金中抽取比例。这是一种全新模式,万达从2014年开始研发,现在已开始运行。

针对去年以来万达集团“买买买”模式戏剧性地逆转为“卖卖卖”模式，除了受传言中监管层排查其银行授信等因素外，万达运营风向突变或是在去杠杆、去地产化。通过处置地产项目，实现轻资产转型。

去年以来，万达集团内部实施了架构调整，此前，万达集团旗下四大产业集团为商业、文化、金融、网科。其官网显示，如今，四大产业集团调整为商管、文化、地产、金融，曾经的网科集团退出。而最大的变化是商管集团成立。根据今年初王健林在万达集团年会上讲话，商管集团定位于纯粹的商业物业持有和运营管理商，万达的地产业务由独立的地产集团运营。今年3月，万达商业更名为万达商管。

万达官网显示，地产集团开发的产品包括万达广场、万达酒店、万达城、万达茂等商业地产产品，以及万达旗下的住宅项目。可见，通过架构调整、资产处置，万达集团似乎已经实现降杠杆、去地产化目的。

万达的轻资产有两个战略目标:一是2020年开业400个至500个万达广场，到2025年争取开业1000个万达广场；二是2020年万达商业地产净利润的三分之二要来自租赁收入。将来万达商业地产股份有限公司可能去掉“地产”二字，变成万达商业投资公司或商业投资管理公司，去房地产化，也实现万达商业地产的全面转型。

2015年,王健林提出在三到五年内把“地产”去掉,完成彻底转型的目标。按照万达集团的设想,去地产化并不意味着完全告别房地产,而是要从房地产为主的企业转型为以服务业为主的企业。

根据王健林在2017年万达集团的工作总结中所说,万达转型的关键是万达商业转型,而万达商业转型关键是从单一重资产企业转为轻资产为主、轻重并存发展的企业。按照王健林的设想,万达的轻资产分为两类,一类叫做投资类,一类叫做合作类。投资类就是别人出钱,万达助其找地、设计、建设、招商、竣工运营后移交给对方,其中还有一个资本化程序。合作类就是万达既不出钱,也不出地,觉得项目合适,跟别人签合同,帮别人建设,建成后租金三七分成。目前万达主要推行合作模式。

同时，万达想回A股，必须“去地产”化。2016年万达商业从港交所退市时和投资方签订了对赌协议，如果退市满2年或2018年8月31日前未能实现在境内主板市场上市的目标，万达集团以每年12%的单利向A类投资人回购全部股权，以每年10%的单利向B类(境内)投资人回购全部股权。

事实上，万达商管自2015年9月2日以来就一直谋求在A股上市，但是截至今日，万达商管在A股IPO已经排了三年多的队，却迟迟没有进展。万达商管的A股难上市最重要的原因就是公司的地产属性十分明显。民生证券此前指出，2010年“国十一条”出台，证监会要求房地产公司IPO和再融资都需要征求国土资源部意见，实质上叫停了房地产企业的股权融资，房企IPO也基本停止。