论《民法典》背景下的物业管理服务及业主权益保护

2020-02-25谭卓婕

法制与经济 2020年12期

谭卓婕

一直以来，我国的小区物业管理服务存在诸多困境，小区高空抛物案件频发[1]，物业和业主长期处于彼此不信任的状态。2020 年5 月28 日，第十三届全国人大三次会议审议通过了《民法典》，开创了我国社会主义法治建设的新时代。《民法典》新增、细化了物业管理与业主权益保护的诸多条款，对于物业管理的规范和业主权益的保护无疑具有十分积极的作用。

一、《民法典》物业管理的立法特点

《民法典》对于物业服务的立法特点主要表现为：1.强化产权理念。《民法典》中关于赋予业主物业服务合同的任意解除权、确定共有部分经营收益的权属规则、物业服务合同期限届满后的存续要求、物业服务人侵权责任之承担等条款充分体现了立法倾向于对业主合法权益的维护，彰显了立法强化产权理念。2.倡导自治理念。《民法典》在总则中确立了自愿原则，尊重社会个体对于私人利益及社会交往的自愿安排。在物业领域也有多处具体体现，如明确了业主大会及委员会的成立程序，对于需要业主共同决定的事项新增了参与业主的比例要求条款等等，可见在“物权编”中尤其是业主之间的关系、业主与物业服务企业之间的关系的处理规定上，都秉承了业主自治原则[2]。3.规范政府监管。《民法典》第277 条规定了地方人民政府的监管责任，对于业主大会的设立和业主委员会的选举给予指导、协助。同时，对于“拒不履行相关义务”的行为，可以向有关行政主管部门报告或者投诉，通过法律规定了政府监管责任，确保业主大会等组织的规范运行。

二、明晰权责，促进物业管理的健康有序发展

物业管理，是指对业主共有物业进行维护和管理的相关活动。我国从最早的《城市异产毗连房屋管理规定》（1989）、《建设部关于城市新建住宅小区管理办法》（1994），到《物业管理条例》（2004）、《物权法》（2007）以及2018 年修订的《物业管理条例》，虽然对于物权有若干具体规定，但并未形成系统性的框架。此次《民法典》的制定，无疑对于上述有关法律条文进行了一定程度的细化和更改[3]，不仅仅以专章形式对物业服务合同进行明确规定，更是在“物权”“侵权责任”两编中规定了物业服务企业的责任。对物业管理而言，《民法典》是一部物业服务的促进法。

（一）增加物业服务合同专章

有鉴于物业管理实践中存在的诸多问题，《民法典》在吸纳《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等相关规定之基础上，增加了关于物业服务合同的规定。通过12 个条文，对物业合同的定义、对象、服务期限等通过独立专章形式予以明确。将物业服务合同由“无名合同”升格为“有名合同”，为现实生活中频发的物业服务纠纷解决提供了法律依据。根据《民法典》第937 条的规定，物业服务合同是指“物业服务企业或其他管理人为业主提供物业服务，业主支付物业费的合同”。《民法典》对于物业服务合同作了如下规定：1.应当采取书面形式，同时作出特别规定，将物业服务人所做的对业主有利的承诺事项列为物业合同的组成部分。2.前期合同具有法律效力，根据《民法典》第939 条、第940 条的规定，前期合同具有法律效力，直至新的物业服务合同签订或合同约定期限届满。3.合同的内容。物业服务合同一般应包括的条款事项如下：服务的事项、内容、费用标准及收取方法、期限、交接、维修资金的使用等等。4.合同的期限。可以提前终止前期物业合同，同时业主对于不定期物业服务合同享有随时解除权，但需提前60 日以书面形式通知物业服务人。此外，《民法典》第937 条还创新性地提出了“物业服务人”这一概念，即包括物业服务企业和其他管理人，并降低了物业服务的准入门槛，使得其他组织，甚至是自然人皆可提供物业服务，而无需符合《物业管理条例》规定的资质要求。

（二）明确物业服务各方权责

通过数十年的物业发展历程来看，只有在立法层面对物业服务各方的权责进行明确规定，才能有效提升物业服务质量和服务意识，推进物业服务迈向精细化、现代化、专业化。此次物业管理的入典，标志着《民法典》通过提高物业服务合同之地位，使得物业服务双方的权利义务关系得到定型[4]。首先，《民法典》使用“物业服务”这一概念替代之前的“物业管理”一词[5]，如此调整，是物业法治建设的一大突破，得以更加清晰的界定物业服务的性质。

对于物业服务人而言，《民法典》第942 条第1款将物业服务事项之范围限定于“业主共有部分”，为物业管理提供了清晰的责任边界。根据《民法典》的有关规定，物业服务人的义务主要体现为五个方面：第一，禁止物业服务人进行整体转委托。根据《民法典》第941 条，禁止物业服务人将全部物业服务转委托给第三人，或者支解后分别转委托。第二，物业服务人应该按照物业服务合同之约定对物业服务区域内的共有部分进行妥善维修、养护、清洁、绿化及经营管理，并且要维护服务区域的基本秩序和保护业主的人身财产安全。第三，《民法典》第942 条规定了对于涉及治安、消防等违法行为，物业服务人的报告、采取合理措施制止、协助处理义务；此外，在物业服务合同终止时，作为曾提供物业服务的原物业服务人应在约定或合理期限内退出并将有关资料交还给业主，配合继任物业服务人进行物业服务的交接工作。另外，物业服务人还负有一项后合同义务。根据《民法典》第950 条的规定，在物业服务合同终止后，物业服务被接管前，作为原物业服务人应当继续履行物业服务合同，继续处理相关物业服务事项，并且有权请求支付继续服务期间的物业服务报酬。第四，根据《民法典》第1254 条的规定，如果物业服务企业未采取必要的安全措施，使得建筑物坠落等造成他人损害的，物业服务企业应当承担相应的安全保障义务未履行的侵权责任。此条是对于频发的高空坠物致人身损害事件的正向回应，无疑具有实践特色[6]，并且明确了物业服务人的安全应急职责。《民法典》第285 条规定明确了物业服务人对于政府的应急处置措施及其他措施应当执行并积极配合。需要特别强调的是，《民法典》还明确了物业服务人的回应询问义务和报告义务。《民法典》第285 条规定了物业服务企业承担回应业主询问之义务，同时明确界定了物业服务人与业主之间应属于委托人与受托人的关系。对于物业服务人，业主所委托之事物是物业服务人的根本义务，故物业服务人作为业主的受托人，对于业主委托的事项理应受到业主的监督，回应业主的询问。在《民法典》第922 条下，受托人实施活动应以委托人的指示处理。可见，物业管理活动中，业主具有主导性。第五，物业服务人具有报告义务。根据《民法典》的规定，在物业服务人已提供了符合约定和相关规定的服务时，业主不得以“未接受”或“无需接受”相关服务而拒绝支付物业服务费，以立法形式保障了物业服务酬金。

对于业主而言，《民法典》第944 条、第945 条对于业主的法定义务进行了明确。包括业主定期交纳物业服务费的义务、装修的预先告知义务、对物业服务人装修检查的配合义务、告知义务（转让/出租物业专有部分、设立居住权和依法改变共有部分）等等。同时，《民法典》第946 条第2 款规定，如果因业主任意解除物业服务合同，致使物业服务人遭受损失的，除了不可抗力等法定免责事由外，业主应当对物业服务人所遭受的损失进行赔偿。

（三）严格规范物业服务

《民法典》对于规范物业服务提供了一定的具体要求，包括：1.实施物业服务信息公开制度。根据以往，在包干制模式下少部分物业服务企业不公开财物收支，致使业主对于物业服务财务支出的知情权无法得到保障。《民法典》第943 条规定了物业服务信息公开制度。要求物业服务人采用合理方式定期将服务事项、对共有部分的经营与收益情况、服务的收费标准等内容事项向业主公开，同时报告业主大会和业主委员会。至此，过往的做法将不再有任何法律依据，物业服务企业的酬金制计费方式将更加透明和规范。2.规范催交物业费行为。实践中，物业服务企业时常采取断水、断电等方式向业主催交服务费。根据《民法典》的规定，物业服务企业不得采取停止供电、水、热等方式催交物业费，物业的霸道收取物业费方式将违法。

三、加大对业主权益的保护

《民法典》的颁布，合理缓解了过往业主的弱势地位，加强了对业主个人的权益保障，以至有观点甚至指出，“《民法典》中的物业服务有关条款是充分吸收业主的建议所起草的”[7]。归纳而言，《民法典》规定了业主享有如下权利：业主享有对物业服务企业的选聘权，物业服务的委托权、指示权，对物业服务的监督权和知情权等等。一言以概之，《民法典》可谓是业主基本权利之宣示法。

（一）保障业主共有权利

《民法典》纠正了过往共有收益归属物业服务企业的模式，第282 条将共有部分的经营活动收益归属规定为属于全体业主所有，当然应当扣除相应的合理成本。这表明了从民事基本法层面鼓励对于业主闲置的共有部分及时改变用途或者对其进行经营的态度。同时，有学者指出，业主之于物业服务人，地位等同于消费者之于商家，因此在民事法律关系的适用上应当有必要给予适当的政策倾斜[8]。

（二）完善维修资金的使用制度

维修资金的使用难普遍存在。《民法典》整体降低了业主对于维修基金的使用难度，能够提高物业服务品质和物业管理效率。其一，改变了旧的表决方式，大幅降低表决门槛，提高了表决效率。在《民法典》第278 条规定下，只要符合会议有效的前提，仅需总投票权数及业主人数皆占1/3 以上即可。其二，新增紧急情况下直接使用的制度，规定在紧急情况下，业主大会（业主委员会）可以申请使用维修资金，这无疑对于社区资源的整合及社区管理制度的完善具有十分重要的意义，对于业主权益维护至关重要。

（三）完善业主表决制度

建筑区分所有权作为物业管理的基础前提，在建筑物区分所有权下，包括专有权、共有权和共同管理权三个具体组成部分。专有权为业主个人专享，共有权则是由全体业主共同享有。共同管理权是对小区进行共同管理的权利，涵盖了选聘物业服务人、选举（被选举）业委会委员、制定/修改管理规约及议事规则等多个方面的权能。该内容事项以业主大会表决实现，因而业主大会表决机制是否完善直接关乎业主组织的运转效率。根据《物权法》第76 条的规定，对于业主表决的事项，分为重大事项和普通事项，分别按照双“2/3”和双“1/2”的比例进行表决。然而，在实际运行过程中人们普遍认为此表决标准门槛过高甚至影响到了业主大会的运转。对此《民法典》进行相应调整，第278 条界分为“业主同意”“参与表决”两个门槛，也即参与表决规则和通过规则[9]。对于须业主共同决定的事项，参与表决的业主必须同时符合专有部分面积占比2/3以上和人数占比2/3 以上两个标准；对于重要事项，必须经过参与表决的业主专有部分面积及参与表决人数占3/4 以上的业主同意。对于其他事项的参与表决门槛，只需要专有部分面积1/2 以上及参与表决人数1/2 以上业主同意即可。通过对比《民法典》和《物权法》的规定可知，将重要事项和普通事项的表决标准由“双2/3”降为“双1/2”和由“双1/2”降为“双1/3”，进一步降低了表决标准，适应了业主组织高效运转的实际需求。

（四）扩大业主权益保护途径

《民法典》第289 条第2 款对于现实生活中时常发生的饲养动物、侵占通道、违规搭建等行为，赋予了业主大会、业主委员会的维权法律依据，同时在第3 款对有关行政主管部门的职责予以明确。上述两款规定，无疑对于化解实践过程中频发的维权难度高具有积极意义。同时，在解聘物业企业方面，《民法典》的规定降低了解聘物业服务企业的难度。既然将物业服务合同认定为委托合同，物业服务企业和业主二者就是平等的民法上的主体，因而依据合同约定双方都享有合同解除权。但是对于业主的这种解除权予以一定的条件限制，即提前60 日以书面通知形式通知物业服务人。如果物业服务期限届满，业主未续聘或另聘物业服务人，物业服务企业仍继续提供相应的物业服务的，此时应视为业主和物业服务企业之间订立了不定期的物业服务合同。当然此时不管是业主还是物业服务人都享有随时解除权，但仍然受到“提前60 日书面通知”方可解除的条件限制。