房地产企业土地增值税纳税筹划分析

雷智颖

(河北地质大学 河北 石家庄 050000)

一、概念

土地增值税实际上就是反房地产暴利税，是指房地产经营企业等单位和个人，有偿转让国有土地使用权以及在房屋销售过程中获得的收入，扣除开发成本、期间费用等支出后的增值部分，要按其对应的比例向国家缴纳税款的一种税。房地产企业在定价的过程中应该找到税收和利润的平衡点，合理定价，这也是土地增值税被称为反房地产暴利税的真正含义。当前中国的土地增值税适用的是四级超率累进税率，据专家测算，若一个项目的毛利率达到34.63%以上，就需要按一定比例缴纳土地增值税。

二、对房地产企业土地增值税进行纳税筹划的意义

(一)减负增效。土地增值税属于企业的一项费用支出，过高的土地增值税会增加企业的经营成本，从而减少利润。同时，土地增值税是房地产企业的一项独有的税费支出，其所占比例比较大，给房地产企业带来不小的压力。对土地增值税进行合理的纳税筹划不仅能够降低税负给房地产企业带来的压力，还相当于减少了企业的经营费用，提升自身经济效益。

二、有助于调控我国房地产市场价格

研究表明，目前我国地价和税费大约占据整体房价的一半左右，而国外的地价和税费只占据房价的20%，这也正是我国房价让人望而却步的真正原因。为让老百姓都能住得起房，国家也在大力调控我国房地产市场价格，而对土地增值税进行纳税筹划，降低税费在整体房价中的比例就成为降低房价的一项重要举措。

(三)改善房地产行业市场风气。我国房地产市场“囤地炒地”现象严重，而土地增值税的出现就是为了遏制此现象的肆虐。我国土地增值税采用的是四级超额累进税率，房地产企业会因为利润的增长同时也要缴纳更多的土地增值税。面对较高的税率，企业就会制定一个合理的房价来保证其在一个正常的水平上，使其在提高经济效益的同时还免于缴纳增值税。

三、房地产企业土地增值税进行纳税筹划具体措施

(一)制定合理的销售价格。税法中规定，对于建造普通标准住宅出售，但是增值额不超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的，应就其全部增值额按规定计税。由于土地增值税实行的是超额累进税率，对待增值税率差异极大的两处房产我们可以提前测算其合并开发与单独开发所产生的土地增值税额的差异，从而再对其选择什么样的开发方式进行决策；而对销售定价处在两档土地增值税率临界点的房产，我们可以适当降低售价，使其处在较低一档土地增值税率，从而减少土地增值税的缴纳，无形之中也减少了经营费用的支出，提高了利润。

(二)扩大开发成本。税法规定，在缴纳土地增值税时允许按取得土地使用权时所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20%扣除。而三项期间费用即管理费用、财务费用、销售费用在土地增值税清算时不以实际发生数扣除，而是根据利息支出能否依据房地产项目计算分摊且是否能提供金融机构证明，按照房地产项目开发成本的相应比例进行扣除。企业扩大开发成本的方式有很多，第一，房地产企业可以设计开发精装修房。丈量好增值率与利润的一个合理指标，对出售的房产进行精装修，装修费计入开发成本。第二，房地产企业可以适当的对小区的硬件设施进行改善，像扩大绿化面积、修建公园等都可以计入开发成本。第三，通过事前筹划，公司可以将总部的员工安置到项目中的管理岗位，这样员工发生的费用都可以记到开发成本中去，同样可以起到减少节税的目的。

(三)分散经营收入。我国相关税法规定：土地增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减去规定扣除项目金额后的余额。房地产企业在出售精装修的房屋时就可以根据上述规定进行纳税筹划，具体的操作是房地产企业可以与业主协商分别签订两份合同，一份是为进行装修的裸房签订的合同，另一份是装修合同，这样由于装修是服务型工作，并不需缴纳土地增值税，企业只需对第一份合同按一定比例缴纳土地增值税，从而达到节税的效果。

四、房地产企业土地增值税案例研究

以甲地为例：甲地土地增值税征收标准适用国家标准，且甲地普通住宅交易均价设为7000元/平米，且对以下案例中的纳税人都加计20%扣除。

案例一：乙房地产企业所建乙住宅小区，小区信息：建筑容积率1.5、建筑总面积311m2、售房均价10000元、共计40套售价12440万元，根据土地增值税税法规定可扣除10458万元的售房金额。乙小区减去扣除金额后增值税额为1782万元，增值率为1782/10458=17.04%，小于20%，根据规定可以免交土地增值税。

案例二：案例一的小区其他信息不变，售房均价由10000元改为10200元，则售房总价为12688.8万元，在减去可扣除的售价金额后增值税额为2230.8万元，经计算得出增值率为2230.8/10458=21.33%，已超出免税点，则乙企业需进行缴纳30%增值税，缴纳税额为669.24万元。售房均价虽增加但经济收益比案例一低12440-(12688.8-669.24)=420.44万元。

案例三：乙企业进行商品房开发，小区建筑容积率为1.5、房屋建筑面积150m2，售房价15000元，售出20套，所售总价4500万元；普通住宅建筑面积311m2，售房均价10000元，售出40套，所售总价12440万元。两种住宅的可扣除金额总计为13536万，进行增值税计算后得出增值额为4500+12440-13536=3404万元，土地增值税税率30%，缴纳土地增值税1021.2万元。

案例四：在案例三的基础上进行扣除金额的分开计算，其中的商品房住宅扣除额3078万元，普通住宅10458万元，在其他信息不变的基础上进行增值税的计算需分开计算，其中精装修住宅增值额4500-3078=1422万元，普通住宅增值额12440-10458=1782万元，计算后发现普通住宅增值率地面免征税率点可免交土地增值税，精装住宅仍需缴税，合计比案例四少缴税121.41万元。

五、结语

综上所述，当前房地产市场中房地产企业正在面临竞争愈发激烈的场面，而作为这场“战争”中的每个成员，房地产企业们要想要在其中保持住竞争力，提高经济利润，就需要重视土地增值税的纳税筹划。在遵循法律法规的基础上，企业根据自身情况合理进行土地增值税纳税筹划，不仅能为企业降低税负压力，同时还能提高自身的经济利润，从而在房地产市场中具备更大的竞争力。