我国推行住房反向抵押贷款的困境及对策

崔琳涓

摘 要： 近年来，我国人口老龄化问题日益突出，养老难问题备受关注。老年人口住房持有率高等现状使住房反向抵押贷款成为解决该问题的一条出路。通过对比我国多个试点城市的情况，发现住房反向抵押贷款存在传统观念根深蒂固、养老服务建设不足、政府参与力度不够、金融市场发展不成熟等问题，并相应地从加强宣传、加大政府推进力度、重视专业人才培养、完善金融和养老体系等角度提出合理化建议。

关键词： 住房反向抵押贷款 以房养老 人口老龄化

随着国民经济的发展，居民生活水平不断提高，我国医疗卫生事业取得显著进步，我国人口平均寿命呈现逐年增加的态势，老年人口数量增多，从而导致人口老龄化问题日益严峻。

根据联合国公布的有关老龄化标准，当一个国家（或地区）60周岁以上的老年人口占总人口的比例超过10%，或者65周岁以上的老年人口超过总人口的7%，表明该国（或地区）已经进入老龄化社会。2017年发布的《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》显示，我国60岁以上的老年人口已达到我国总人口的17.3%，可见我国人口老龄化已经达到很严重的程度，当前社会的养老负担逐渐增大。

在此背景下，政府逐步展開对我国养老问题的多方位探索。住房反向抵押贷款养老保险作为第三支柱养老体系的重要内容，为解决我国当前的养老难题提供了新思路。因此，深入开展住房反向抵押贷款养老保险研究，探索这一新型养老模式在我国的发展道路并提出相应对策，对于解决我国当前社会养老难问题具有现实意义。

一、推行住房反向抵押贷款的现实基础和可行性分析

住房反向抵押贷款，是指老年人将拥有产权的房屋抵押给银行、保险公司等金融机构，同时金融机构对抵押人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及未来房产的价值进行综合评估后，对房屋估值并减去预期折损和预支利息，将价值分摊，按月或年支付现金给抵押人。房屋产权以及房产的升值部分最终由金融机构取得。

（一）老年人口住房持有率较高

中国家庭住房资产在家庭财富中占比很大，尤其老年人口的养老储备更是呈现储蓄少、房产多的特征。中国养老金融2017年调查数据显示，我国老年群体中72.3%的老人拥有房产，且年龄越大，房产越多，60岁 以上的老人中拥有房产的比例超过83.5% 。可以看出，房产已经成为我国老年人养老储备的重要来源，这为住房反向抵押贷款的推行提供了基础物质条件。

（二）住房反向抵押贷款的配套市场不断完善

目前我国的二手房市场日趋活跃，交易量持续增长。二手房市场的蓬勃发展进一步推动了二手房交易过程和结果的公开透明，为住房反向抵押贷款提供了良好的价值评估环境。

同时，近年来我国金融市场也在不断完善，银行、保险公司等机构的稳定发展和金融资金的投入为住房反向抵押贷款这一产品的落地提供了良好的保证。其中保险业的发展水平更是稳步提升，人们对于保险产品的认可度和需求度不断增强，新产品的上市势在必行。

（三）贷款银行风险可控

推行反向住房抵押贷款对于银行来说会面对很多风险，如：长寿风险、房价风险、利率风险、政策风险等。但随着我国银行贷款体系的不断完善，其面对风险、抵御风险的能力也在不断提升＼[2＼]。当前银行投融资范围的扩大、灵活性的增强都为房产这种不动产实现其抗通货膨胀性提供了条件;银行人才的培养为风险预测、寿命模型的搭建等提供了进一步完善的可能，也使得风险的可控性加强。这些多方面的风险管理控制体系为住房反向抵押贷款项目的推行提供了保障基础。

二、推行住房反向抵押贷款的现状和现实困境

原保监会自2014年提出设立住房反向抵押贷款养老模式试点后，各城市开始探索这一养老模式，如：南京作为第一个试点城市在2015年开始试行，它规定年龄在60岁及以上无人赡养的孤寡老人可以入住老年公寓并将自有住房抵押收取租金用于覆盖公寓费用，房屋产权最终归养老机构所有;北京在2017年也推出类似的“养老房屋银行”模式，但规定年龄在60岁及以上的老人即可申请，且房屋所有权一直属于老人;同年上海市公积金管理中心推出了“以房自助养老”的养老模式，它的年龄限制提高到65岁及以上，符合条件的老人可将住房卖给上海市公积金管理中心，再返租回来。

参考试点城市的实施情况，可以看出住房反向抵押贷款的门槛并不低，但家境较好的老人对此需求也并不高，而有需求的老年人大部分不能满足申请要求 ，这也成为这一养老模式实施效果不理想的主要原因之一。

（一）传统观念根深蒂固

中国传统观念以家庭为重，过去通过养育多子女来实现老有所依，也就是养老依靠子女的财力、精力。在这种文化背景下，住房反向抵押，在情感上会被认为是子女不孝，让老人迫不得已抵押房子。同时，老人离世后将财产尤其是房子留给子女是天经地义的事，住房反向抵押贷款将房产提前变现作为老年生活的保障，在老人去世后房产理所当然地归金融机构所有，无法遗留给子女，这有悖于我们传统的子女继承观念。

（二）养老服务建设不足

虽然当前我国养老难问题很突出，但养老服务建设一直处于难以满足消费需求的状态。一方面服务内容发展缓慢，服务项目层次较低，医养结合没有深度融合，难以满足老年人多方面深层次的需求 ，另一方面养老服务从业人员的素质有待提高，很多护理员并未经过系统训练，存在学历低收入低社会地位低而年龄偏大的现象。整体来看，我国的养老市场难以提供满足需求的优质服务，这也是大部分老人抵触抵押房产进入养老机构养老的重要原因之一。

（三）政府参与力度不够

1.宣传推广责任缺失。我国原保监会在2014年提出设立两年试点期，在部分城市试点实施住房反向抵押贷款养老保险制度，并明确把保险产品的宣传推广工作转交给金融机构。但在我国，金融机构缺乏威信力，并且机构从业人员专业知识不足，导致老年群体对该产品了解度、认可度不高，开展该全新养老保险产品的推广过程中困难重重，使该项目的实施一直无法收到理想效果。

2.监管力度不足。政府的监管不足主要表现在三个方面：针对抵押人，在老人使用住房过程中，如果疏于对房屋的维护和管理，会加速房屋價值贬损，损害贷款机构利益，而政府对此又缺少相关的监管条例，贷款机构参与积极性大大降低;针对贷款人，各大金融机构在提供贷款过程中由于专业知识壁垒导致的信息不对称等问题，会损害借款人的利益;针对房产评估机构，在房屋估值过程中政府疏于对房产评估机构的监管，会为贷款机构与房产评估机构相互勾结提供机会，通过故意低估房子价值，损害抵押人利益。

（四）金融市场发展不成熟

1.金融产品研发能力不足。消费者对住房反向抵押贷款的养老产品需求具有多样化的特点，对保险公司的产品设计提出了较高要求。虽然目前我国很多保险机构拿到了试点资格，但只有幸福人寿和人保寿险的产品通过批准。这也反映出我国保险公司的产品研发能力不强，难以为消费者提供足够多的选择。而且如此长周期的运作过程中需要根据整个市场的变化来随时完善产品以满足客户需求，这对于我国保险业仍然是一个巨大的考验。

2.金融机构抵御风险能力较弱。随着金融市场的发展，正向抵押贷款的风险越来越低，但是反向抵押贷款与此相反。人口平均寿命越长、整个保险周期就越长，利率、房价等不确定因素的波动干扰越强，反向按揭的风险也就越大＼[5＼]。我国金融机构目前面对该类风险缺乏完善的风险管理体系，导致风险影响双方利益的可能性随之增大，从而阻碍金融机构展开反向抵押贷款业务。

三、发展住房反向抵押贷款的对策

（一）加强宣传，培育新型养老观念

对于住房反向抵押贷款的宣传推广不能仅仅依靠金融机构，政府应承担起一定的责任。在此可参考美国联邦政府在推出保险示范项目之前成立NCHEC（国家住房资产价值转换中心）的做法，向民众宣传普及住房反向抵押贷款，并提供相关信息咨询服务，加强民众对于以房养老的了解，破除传统观念制约。

（二）加强相关法律法规建设

政府应出台或补充与反向抵押贷款相关的法律条例，杜绝相关参与方钻法律的漏洞。比如进一步完善社会保障法，以及与房地产抵押、转让等活动相关的法律规定;进一步稳定房价，并规范清晰完备的手续办理程序，为住房反向抵押贷款实施过程提供更完善的政策法规保障，摆脱无章可循、少法可依的窘境，使该项工作开展得更加顺利。

（三）充分发挥政府职能

建议有关部门针对借款人、贷款人以及房产评估机构出台相关政策规范，避免因监管不到位造成参与方恶意行为损失他方利益的问题出现。比如对借款人缴纳保险费和房屋使用进行规范，同时也保障其在完成抵押的房屋中居住直至死亡对房产不再有需求的权利。对贷款机构支付款项、制定费率进行详细规范、进一步完善房产的价值评估标准。此外，政府也应提供一定的优惠政策，如：税收优惠政策、补贴政策等，尽可能消除金融机构面对以房养老中存在的预期寿命不定、利率房价波动大等因素带来的高风险恐惧心理。

（四）重视专业人才培养

住房反向抵押贷款的推行需要金融机构针对借款人的身体状况、预计寿命、房屋的现值、增值、折损情况进行综合评估，这些内容涉及财务、房地产、税务、评估、金融等领域的专业知识 ，对人才能力要求很高，国家应大力培养相应人才，提高机构研发能力。一方面可以考虑出台相关政策鼓励人才往该方向发展，另一方面可以引进国外先进地区的相关专家，以解决因研发能力不足造成的产品种类单一问题。

（五）鼓励各类金融机构积极参与

推行住房反向抵押贷款需要金融机构提供对房地产市场价格走势、客户预期寿命、房屋价值以及按揭利率等因素的预测及评估，这些复合知识对保险公司或银行都是一个极大的挑战，政府可以鼓励各类金融机构参与进来，进行资源整合、合作互补。比如：允许非保险类金融机构参与进来，与保险机构相互补充共同研发产品。同时，拓宽保险公司关于住房风险抵押养老保险产品的投资方式和渠道 。通过这些方式进一步提升金融机构抵御风险的能力。

（六）加强养老机构服务体系建设

针对养老服务的不足，首先要提高养老市场所能提供的服务质量，为我国老年人群体的需求，提供不同层次多样性的选择 ，让不同生活水平的老人都可以根据自己的经济水平选择满意的服务产品。另外要完善养老市场综合监管机制，加强行业的规范性，保障老年人的合法权益。同时也要通过相关政策支持与资金投入唤醒养老市场的活力，并设立相应的人才培养机构，提高从业人员素质和收入，为激活养老市场注入源源不断的活水。