营改增后房地产企业税收筹划策略的相关研究

费光雁

摘要：2011年“营改增”税收政策的推出可以说是我国税收改革上的一次飞跃，有利于完善我国的税收制度。新制度堆出势必会对相关行业产生影响，对于各行业来说，这既是挑战，也是机遇。房地产行业作为我国经济发展的重要支柱，“营改增”政策的推行对其的影响也相当的大，再加上如今的房地产行业竞争日趋激烈，那么更应该针对“营改增”政策做好税收筹划工作，减少“营改增”对房地产企业的影响，提高企业的市场竞争力，让企业自身的利益不受到损失。为此，本文就对“营改增”政策给房地产企业带来的影响做了一些分析，并提出了六点“营改增”税收政策下房地产企业的税收筹划策略。

关键词：房地产企业;营改增;税收筹划;策略

“营改增”的初衷在于通过减轻赋税促进经济增长，这样可以让我国的财税体质更加符合新时期的经济发展形势。但同时也会对房地产企业的很多方面产生影响，如果企业不能及时的做出调整的话，那么将会影响企业的稳健发展。因此，房地产企业应该针对“营改增”税收政策对企业的相关工作做一定的改革，做好房地产开发过程中的成本控制，对建筑物料、营销模式、劳务支出等方面展开税收策划，促使企业能够在税收制度改革的背景下合理合法的获得更多经济利益。

一、“营改增”给房地产企业带来的影响

（一）对企业开发成本的影响

1.影响房地产建筑材料的采购：“营改增”税收制度是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。在“营改增”后，房地产企业和施工企业纳税的税率均变为11%，由于房地产企业在运营的过程中，涉及很多的建筑施工内容，需要采购大量的建筑材料，小到钉子、铁丝等这类零散材料，大到钢筋、水泥等这类大型材料，就容易出现一些赋税不能被抵扣的情况，这无疑是让企业的纳税负担加重[1]。

2.影响房地产企业的人力成本：在房地产开发的过程中，需要涉及大量的施工人员，而从目前我国大部分房地产企业的情况来看，建筑施工的施工人员大多都来自农村，没有专门的劳务中介企业进行管理，流动性比较大，所以建筑施工企业会将这部分人力资源成本算在总包成本中转移给开发，导致房地产的开发成本居高不下。

（二）对企业现金流量的影响

房地产开发的周期比较长，在开发建设前期阶段需要投入大量的资金，而“营改增”税收政策推进后，企业开发前期需要额外承担大额进项税金成本，使企业的现金流量受到极大的影响，不得不对开发前期投入的资金进行整合与优化配置，这样一来就会影响到企业的整体效益，不利于企业的长远发展[2]。

（三）对房地税收的影响

房地产开发是一个比较繁琐的过程，涉及的范围广、周期长、参与人员多，而根据我国税务法律法规，房地产企业需要缴纳土地税和企业营业税，所以在税收的过程中很容易产生重复征税的现象，使得企业的运营成本增加。而“营改增”税收政策推行之后，能够将上层企业缴纳过的增值税进行扣除，从而避免了重复征税现象的发生，这一点对房地产企业的房地税收来说具有积极意义[3]。

二、“营改增”税收政策下房地产企业的应对策略

（一）对营改增税收制度进行深入学习

“营改增”税收政策改革对房地产行业来说，既是机遇也是挑战，为了能够更好的抓住“营改增”政策带来的机遇，房地产企业应该对“营改增”税收制度进行深入学习。要想更高的落实“营改增”税收制度的学习工作，第一步就是要提高企业工作人员对“营增改”的了解，然后分析出“营增改”政策的推行会对企业运营的哪些方面产生影响，这样才能更好的做出应对策略。可以通过对员工进行定期的培训，让相关的工作人员能够及时的了解和掌握“营改增”税收的相关法律法规，提升员工的专业素养和职业素养[4]。之后，企业制定相应的制度和策略来积极应对“营改增”政策给企业带来的风险，从而促进企业的健康发展。

（二）对房地产开发成本展开税收策划

房地产开发是一个比较繁复的过程，例如建筑的材料采购，建筑用地的筛选等，这些过程会产生大量的增值税，增加企业的开发成本。但是如果房地产企业能够对将建设工程划分为多个部分，然后将各个部分承包给其他单位进行处理，这样可以把增值税分担给其他单位，大大降低了企业的开发成本。因此，房地产企业应该在房地产项目开发之前对开发成本做好税收策划，为开发过程中的各个环节探索出有效的税收分摊措施，降低企业的开发成本，提高经济效益。

（三）对房地产建筑物料展开税收策划

在房地产开发的过程中，建筑物料的采购是非常重要的一个环节，为了能够减少这个环节中是增值税，那么就有必要对建筑物料展开税收策划。在我国如今的经济体制下，可以通过招标的方式来购买建筑物料，以达到减少支出税款的目的，而且这样也能够有效保证建筑物料的质量。

（四）对房地产营销模式展开税收策划

当房地产工程建完以后就需要向客户出售，当客户购买时，房地产企业还需要缴纳一定的土地增值税，而且这个增值税会随着所售房产地价格的增加而增加。所以，房地产企业应该对房地产营销模式展开税收策划，可以通过调整销售模式来减少这部分的增值税。例如可以将整个销售过程分为房地产销售与房屋建筑装修两个部分，这样的话相应的增值税会减少，从而提高企业的营业利润[5]。

（五）对房地产企业的劳务支出展开税收策划

根据“营改增”税法规定，劳务支出的税收款必须由劳务企业来缴纳，但是由于在建筑施工的过程中，建筑施工方使用的施工人员大多都是来自农村，没有专门的劳务中介企业进行管理，施工方为了保证自己的经济效益只能将这部分人力资源成本算在总包成本中转移给开发商[6]。这样一来，就会让这部分劳动支出不能获取增值税发票，使房地产企业在此方面的成本增加。所以，房地产企业与建筑施工方应该提前明确好相关的经济条款，减少不必要的支出。

（六）梳理企业业务流程，缓解资金压力

为了能够有效降低“营改增”政策对企业带来的不利影响，那么就需要对企业的业务流程进行详细梳理，加强企业的财务管理，来完善对企业资金的管理，缓解其资金压力。

三、结束语

总而言之，“营改增”政策的推行对房地产来说有有利的一面，也有不利的一面，为了能够更好促进企业的发展，房地产企业应该加强对“营改增”政策的认识，充分了解和掌握相关的内容，充分把握好“营改增”改革所带来的机遇。可以从房地产开发成本建筑物料、营销模式、劳务支出等方面展开税收政策，尽可能的降低企业的税收成本，保证企业的经济利益，从而促进企业的稳健发展。

参考文献：

[1]甘琪.营改增背景下房地产企业增值税纳税筹划[J].统计与管理，2016 （12）：65-67.

[2]李君梅.营改增对企业税负影响及完善对策研究[J].黑龙江科技信息，2016 （2）：294-295.

[3]张泽洋.浅议营改增对房地产企业税收的影响及筹划对策[J].中国乡镇企业会计，2014 （12）：60-60，61.

[4]陈玉娇.试论“营改增”对房地产企业财务管理的影响[J].现代经济信息，2015 （3）：265-265，267.

[5]徐秋玲.營改增后房地产企业的税收筹划探讨[J].财经界，2016 （11）：328-328，330.

[6]夏侯伟.房地产企业“营改增”政策分析及税收的筹划[J].全国流通经济，2017 （11）：92-93.