房地产开发企业财务风险预警管理分析

叶丹

摘要：随着我国经济形势的变动，房地产企业的发展受到抑制，以往凭借房价的攀升可以获得巨额利润的时代已然不在。目前，限购、房产税等政策的颁布降低了人们对房产的购买欲望和投资欲望，房产销售速度下降，因此导致房地产企业的资金回笼时期延长，利润空间也有所下降，使市场变动给房地产企业经营带来的威胁性不断加强，增加了房地产企业的财务风险，不利于房地产企业的稳健经营。基于此，本文从分析房地产企业存在的财务风险以及风险成因出发，以风险预警管理为基础研究优化策略。

关键词：房地产企业;财务风险;预警管理

一、房地产开发企业经营中存在的主要财务风险

（一）资金周转带来的风险

房价一直以来处于不断攀升的趋势，而且随着房地产行业的蓬勃发展，在实际居住角度上，我国目前的房产处于供大于求的状态，空房数据不断增加。房地产企业的盈利受投资者投资偏好的影响较大，使房地产企业在经营中具有高风险的特点。另外，房地产企业的价值增值主要依据于房产，需要房地产企业在前期投入大量的资金。房地产企业的资金回笼和增值也是一个较为长期的过程，房企一般通过负债融資满足资金需求。当经济形势较为良好、上行趋势较明显时，市场推动房地产企业的发展，投资者偏好投资房地产，将缩短房企资金回笼过程，而且企业利润大幅增加，偿还债务的能力较强。但在目前我国经济处于下滑趋势，随着限购、房产税等政策的发布，房地产企业的高风险特点降低了投资者投资房地产的偏好，房企资金回笼时间较长，企业偿债能力较弱，一旦出现应收账款回收不及时，企业资金周转容易出现中断问题，引发财务风险。

（二）资本结构带来的风险

不同来源的资金共同组成企业的资本，而各类资金所占比例也显示了企业的资本结构情况，资本是房地产企业发展的基础准备，所以资本结构的变化也会影响企业财务风险的变动。在房地产企业的发展中，由于前期的大额资金投入使大部分房地产企业过于依赖负债融资，其资本结构中负债占比较高，甚至部分企业超过了60%。这种不合理的资本结构使企业的资金运转存在不稳定性，当外界市场环境发生较大或者突发变动时，财务风险增加，企业经营容易遭受到损失。比如，当国家加强对商业银行贷款的管理后，商业银行将减少在房地产行业的放贷，同时也加强对已放贷资金的回收管理。贷款到期后的还本付息必然带走房地产企业大量的利润，企业经营缺乏资金，各项业务难以得到及时开展，价值增值缓慢，甚至难以覆盖成本支出，进而引发房地产企业的破产风险[1]。

二、财务风险成因分析

通过对上述两个风险的进一步分析，总结出以下引起房地产企业财务风险的因素：

（一）外部原因

影响房地产企业财务风险的外部因素主要是政策导向。政策是国家用于调控经济的重要手段，而且政策的走向也影响着中央银行对各商业银行的管控力度。比如，目前我国针对房地产行业发展的政策中，限购和房产税政策都是抑制房地产企业过快发展的策略。在这些政策下，居民预测未来房价会出现下降，所以投资房产的欲望下降，使房地产企业资金回笼周期延长，同时房产销售量下滑，使房地产企业也难以达到预期利润，企业预期的现金流也相应减少。另外，为了抑制房地产企业的发展速度以及确保银行运营的安全性，国家也加强了对商业贷款的管控，房地产企业难以获得商业银行贷款，资金来源减少，进一步降低了企业的现金流，企业财务风险加剧。一旦出现突发事件，比如长期债务到期，房地产企业将面临破产危机。

（二）内部原因

影响房地产企业财务风险的内部原因可以分为以下几方面：

1.企业人员的财务风险思想认识程度

在目前微利求生的时代下，房地产企业虽然也在寻找“出路”，但受以往经营思想以及经营模式的制约，大部分房地产企业经营的重心依然是在业务开展上，相对忽视了内部建设，企业现代化管理的认知不到位，并未将转型、创新思想落实到具体。一方面使其在财务会计风险防范制度的建设上直接参照常规风险管理制度，未曾结合自身经营的现状，企业所建设的风险防控机制难以满足需求。另一方面也使企业内部并未建立合理的管理制度约束普通员工的行为，一定程度上制约了普通员工风险防控思想的提升和改变。

2.风险预警机制。

财务会计风险也是诸多风险中的一种，但是风险的发生和爆发具有一定的不确定性，受多种因素的影响。而风险识别机制可以帮助企业提前发现经营过程中存在的风险，再借助相关预警信号将风险的威胁程度反馈给管理层。所以，风险预警机制直接影响民营企业防范风险的及时性和有效性[2]。

三、房地产企业风险预警管理机制的建设

风险预警机制并不只包含风险预警，其主要流程分为风险识别、风险评估、风险预警以及风险控制四个环节。房地产企业在加强财务风险预警管理的建设时可以从以下几方面入手：

（一）科学设立风险预警系统

第一点，在管控企业的财务风险时，企业要全方位监管房地产企业经营中的各项活动，从而全面识别财务风险。在这个过程中，房地产企业需要完善信息收集、传导系统，提高财务数据的完整性和有效性，为风险预警机制工作的开展打造一个坚实的基础，从而全面、深入的对企业的经营情况进行监管，及时发现存在的财务管理风险，并制定合理的应对措施。

第二点，合理的对所识别出的风险进行评估和分析，衡量风险的威胁性，并分析影响因素。因而，房地产企业需要构建风险评估分析系统。从目前房地产行业发展的趋势来看，房地产企业面临的市场环境将趋于复杂性，企业经营中潜在的风险也不断增加。同时，不同时期、不同类别、不同环境下的风险威胁性不同，为了保障企业可以抓住直接影响经营的关键因素，企业需要排除风险的威胁等级，借助专门的风险评估分析机制，加强对存在风险的识别和分析，进一步提高风险预警机制的有效性[3]。

第三点，构建预警信号报警以及处理系统。房地产企业需要设置合理的预警信号和预警线，并连接到风险处理数据库。当风险威胁度达到警戒标准线时及时将其反馈给管理人员，并通过数据库分析为管理人员提供风险解决策略，使管理人员可以快速解决问题，提早规避风险带来的损失。

（二）加强财务内部控制

在风险预警管理建设过程中，为了加强风险预警管理效率，房地产企业还需要加强财务内部控制，对企业管理、运营等各环节实施监管，以相应的规章制度为依据，规范员工在各活动环节中的行为，减少人工误差。一般房地产企业组织架构中会设立审计部门担任监管职责，所以在加强财务内部控制时，房企主要从全面认知财务内部控制、提高内部审计权威性两方面进行完善，杜绝管理人员、领导的权利高于审计监管的现象出现，从而保障监管工作高效的在房地产企业内部开展。

（二）打造专业团队

一般而言，大部分房地产企业的风险预警工作由其他财务人员兼任，一方面财务人员自身也处于转型期，岗位职责和学习任务较为繁重。另一方面，所谓术业有专攻，其他财务人员在学习财务知识时一般不会过于深入的研究其他岗位职责。基于此，房地产企业可以成立专门的风险预警小组，主要负责风险预警管理职责，从而提高房地产企业风险分析和预警水平，并促进房地产企业风险管理的效果。除此之外，为了确保风险预警管理人员的能力水平，房地产企业还要设置绩效考核制度和奖惩制度，以员工的实际绩效为依据开展人力管理。

四、结束语

为了保障国民经济发展的稳定性，国家采用宏观手段矫正房地产企业的“畸形”发展，为房地产企业带来了一定的财务风险。另外，在追求利润的目标下，大部分房地产企业相对忽视内部建设，市场环境给房企带来了诸多财务风险。在本文的分析中提出风险预警管理措施，企业可以通过科学设立风险预警系统加强对财务风险的管控。

参考文献：

[1]仇艳.J公司财务风险预警及防范[J].农村经济与科技，2018 （06）.

[2]张小辉.试论房地产企业财务风险预警管理[J].财会学习，2018，189 （15）：68+71.

[3]郦春丽.房地产财务风险预警的案例研究[J].全国流通经济，2018，2179 （19）：79-82.