房地产企业土地增值税税收风险及筹划

陆洁芳

摘 要 房地产产业的发展为我国经济社会的发展提供了强劲动力，是当前重要的经济行业之一。但是房地产行业的发展也遇到很多问题，土地增值税的征收问题直接关系着企业的经济效益。合理的土地增值税税收筹划可以帮助房地产企业实现减少税收风险的目的，提升企业的竞争实力，增加企业的收入。

关键词 房地产企业 税收风险 税收筹划

一、引言

近年来，政府对房地产行业的宏观调控继续发力，各地地方政府也出台相应的法规来规范市场秩序，打击不正常交易;房地产企业面临激烈的发展形势，为了更好地节约运营成本，提高自己的核心竞争力，如何在合法的条件下，合理的范围内，进行税收筹划是企业拓展市场的重要手段。此外，增值税的改革，如何清算房地产企业土地增值税工作也是急切需求解决的问题，而土地增值税在各项的税收支出中占有重大比例。在此情况下，为了使企业效益达到最大化，使其企业得到快速发展，就要求房地产企业防范各种税收风险，制定科学合理的税收筹划。

二、土地增值税与税收筹划概述

（一）土地增值税

土地增值税是指按照国家相关规定，转让国有土地的使用权、地上上的建筑物，及附着物获得的所有形式的收入，都要按照规定的税率向国家缴纳的一种赋税。土地增值税具有四个显著特点：一是以转让房产所产生的价值增长额度作为计税的依据;二是广泛的征税面;三是实行超率累进税率，按照增值税额在扣除项目金额的资金中所占的比例，分30%～60%各级别的税率进行征收;四是按次进行征收。

（二）税收筹划

税收筹划，又称为“合理避税”，是指在必须符合国家法律及税收法规的前提下，为了降低税负成本，利用缴税的时间先后，渠道以及税法中的漏洞等所采用的方法。税收筹划是具有合法性、事前筹划性、明确的目的性、时效性、谨慎性等特点。税收筹划是在法律许可的范围内合理进行，严格遵守不违背税收法律规定的原则。也同时要求遵循事前筹划的原则，着眼于企业的长远收益，不能将格局放在眼前，要实现企业利润的最大化。

三、营改增、土地增值税与房地产企业的相互影响

（一）土地增值税对房地产企业的影响

土地增值税作为房地产企业承担的主要税负之一，会对其产生非常重要的影响是影响。首先，增值税直接影响企业获得的收入，由于房地产企业对公共的土地资源进行开发，制定较高的销售价格，使房地产企业获得丰厚的收益，损害了公众土地资源的利益，国家对此进行了税收政策调整，使房地产企业的收益大幅度的縮水;其次，针对当前房地产企业的现状，结合土地增值税对其的重要意义，政府针对性的调整土地增值税的预征率，必然会给其带来很大的资金压力，如若房地产企业无法客观且精准把握土地增值税对经营发展的影响，而存在税收筹划层面的工作缺失和管理漏洞，则极易对土地增值税的清算产生错误判断和预期偏差，进而产生企业资金管理风险，不利于房地产企业的健康长远发展。

（二）营改增对土地增值税及房地产企业的影响

毫无疑问，营改增影响着土地增值税，同时也影响着企业的发展。一方面，营改增影响企业的财务管理。营改增后，改变了计税依据，企业从原来的价内税变成价外税，缴纳的基数从含税收入转变为不含税收入。而相应法规规定，对单位开具发票也有了新的要求，规定房地产企业在领取、开具、作废发票时的工作量要大于营业税发票。同时为了更好地核算成本，也要按照规定，区分普通发票和专用发票;另一方面，营改增影响着企业的税负。针对国家出台的税收优惠政策，要求企业的财务人员要对其关注了解，为企业更好地出谋划策，制定合理的税收筹划。

四、房地产企业土地增值税的税收筹划分析

（一）合理运用清算技巧

如何正确运用清算技巧，是税收筹划面临的重要问题。一方面，企业为了加强资金的流动循环，减少在房地产企业的资金占用量，要适度的延迟清算时点，但仍需注意是在国家规定的清算时限内运用;另一方面，房地产企业为了更好地适应营改增政策，如何合理的运用清算技巧，实现更深层次的优化完善，是企业进行税收筹划的基础。

（二）有计划性地选择税收筹划方式

税收筹划在不同的阶段需要选择不同的方式。在保有阶段，企业要根据自身的生产、经营特点、环境、合作商等因素，选择合理的投资方式，享受国家给予该行业的税收优惠政策。在销售阶段，土地增值税实行较以往更高的税率，企业为了尽可能少的纳税，要在每一级税率的边界进行核算，来确认是否增加销售价格。企业也可以设立专业的公司，分解应税收入，分散销售收入。

（三）重视财务人员培养

国家出台的各项税务政策条例，实施细则，如果因为企业的财务人员专业技能以及主观因素不能更好地将其“吃透”，导致在缴税申报中企业多缴纳赋税或承担税务风险，法律风险和经济危机等，造成严重后果。因此，企业要重视财务人员的专业技能，培养高素质的财务人才，定期培训学习等，提高财务人员的工作效率及能力，更好地为企业的财务管理出谋划策。

五、结语

房地产经济作为我国重要的经济形势，对积极社会的发展起到重要的积极作用。但由于高额的收入，行业垄断，严重破坏了土地公共资源，国家对此实行了税务调控，实行土地增值税、营改增。这迫切的要求房地产企业加强税收筹划，税制的改革给房地产行业带来了巨大的影响，但同时也给企业发展提供了机会，如何突破，实现经济的增长，需要企业为了美好的发展趋势努力。

（作者单位为中铁房地产集团华东有限公司宁波事业部）

参考文献

[1] 傅小丹.房地产企业土地增值税税收筹划及清算技巧探究[J].纳税，2018（24）.