我国确立居住权制度的背景及意义

蔡冰琪

摘要：党的十九大报告提出，要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。因此，《中华人民共和国民法典》在物权编中设立了居住权制度，以保障弱势群体的居住权益，实现“居者有其屋”。

关键词：居住权 起源 背景 畅想

1. 居住权的含义及特征

1.1 居住权的概念起源

居住权最初来源于古罗马法。罗马法早期，先于居住权产生的是用益物权，用益物权产生于公元前3世纪末到公元前2世纪末。公元前1世纪左右，罗马法出现了使用权概念，它与用益权的差别在于权利人没有收取孳息的权利，直到优士丁尼时期作为独立物权形态的居住权制度才得以确立。但当时的居住权属于“人役权”概念，居住权人对所涉房屋终身有居住权，但无收益权，不可赠予、转让。

1.2 居住权的内容

居住权是人役权的一种特殊形式，是指排除所有人而将建筑物或建筑物之特定部分作为住房使用的权利。其权利内容，主要为居住的权利，可以因居住之目的而使用房屋，并可排除房屋所有人或第三人对其使用权的干预。

居住权的客体可适于已经存在且适合居住的建筑物比如房屋。居住权的范围，不仅满足个人需求，也包括与其同住的家庭成员、负有照顾义务的人或是允许共用之人。此外，宠物也包括在居住权的利用范围之内。居住权人的基本权利与义务，依照物权的基本法理，居住权人一般应享有基于房屋而享有的专有权与共有权。另外，居住权不可让与他人而形成他人的单独使用。

1.3 居住权的设定与属性

1.居住权是用益物权。居住权是以满足特定居住需要的用益物权，专指在他人房屋上的居住权，由房屋所有权人以外的人享有，体现了房屋所有权的权能分离。相比于债权性質的租赁权，居住权不仅具有占有、使用的权能，还具有排除妨害的对抗第三人的物权属性，在居住权遭受侵害时，居住权人可以行使物权请求权以保护其权利。

2.居住权是人役权。居住权是为特定人的利益设定的人役权，具有较强的人身依附性，一般只能由特定权利人享有，不可转让或者由他人继承，原则上设立居住权的住宅不得出租等。其流通性和继承性受到极大限制。居住权的历史渊源决定了其具有人身专属性、终身性和无偿性。

3.居住权可以依照合同、遗嘱设立，这些规定体现了居住权的人身性和保障性，立足于满足 “居者有其屋”“住有所居”的朴素追求。居住权的增加也贯彻了物尽其用的立法宗旨——让有限的资源最大程度地发挥其效用。

1.4 国外民法典对居住权的规定

现代社会设立居住权的国家有德国、瑞士等，有的国家已对居住权传统定义进行突破，增加了与经济时代发展相适应的规定，如《瑞士民法典》规定，居住权人对于物的违法或者不适当使用，所有权人可以提出异议（第776条至778条）;《法国民法典》对居住权通过合同自由原则进行创新，其第628条规定，使用权与居住权依设定行为的规定，其范围，依设定行为约款决定，不再限定于传统居住权的人身属性。《德国民法典》对居住权的创新体现在其1093条第1款的规定，限制人役权之设定，亦得以利用建筑物或建筑物之一部分，排除所有权人之干涉，充作住处为其内容。前段规定之权利，准用第1031条、第1034条关于用役权之规定。

2. 我国民法典设立居住权制度的背景

2.1 民法典设立居住权的必然性

我国宪法第33条规定：“国家尊重和保障人权”。作为生存必然所需的居住权，应该为民法典所覆盖，达到实现宪法目的的作用。《中华人民共和国物权法》并未涉及居住权，但“单纯所有权的分配是一种非此即彼的关系，而居住权使得财产分配更为多元，由此使得有限的资源满足多个主体的需求”，因此，设定居住权更有利于实现物权中所有权的多样化发展。居住权可以依附在物权之上，约束权力设立人及后续的权利受让人。即使居住权在权能方面受到限制，其经过登记公示、占有支配、物权优先权行使等方面均具有债权不具有的先进性，因此，从必然角度出发，居住权应当在民法典中予以规定。

2.2 民法典设立居住权的现实性

首先是保障“住有所居”的必然性。“公租房”“经济适用房”“集资房”等的出现，将承租人的权利解释为租赁权，显然不具有稳定性、公示性，不足以对抗所有人及第三人。因此，从国家的长治久安角度看，对上述房屋设立居住权具有重要的意义。其次，投资房产的产生让居住权的设立具有现实的迫切性。近年来，随着社会经济的快速发展，人对于物权尤其是房屋物权的需求已经从“居住所有一体化”到投资、居住、利用全面发展，比如“民宿主人既可以是民宿业主，又可以是酒店经营者，前者作为房屋所有权人经营民宿自然无需绕道他处，但后者的情形，相较于租赁合同而言，居住权所能提供的物权保障无疑更为周全”。因此，设立居住权，很有现实意义。

3.居住权的未来畅想

结合居住权的立法目的、《民法典》的规定、经济生活的实践和居住权产生以后的场景预估，笔者认为，居住权至少可以在如下现实场景中落地适用：

3.1 老人以房养老

以房养老目前而言更多是一个商业概念，并非法律概念，大意指老人将名下所有的房屋出卖过户给他方，但房屋出卖以后老人仍然保留房屋的居住权继续居住，直至去世或者至约定的时间，出卖房屋所得的房款由老人自己作为养老资金使用。

在该种落地场景中，老人将房屋出卖后仍然保留居住权，可以通过《民法典》的居住权规定，设立居住权并进行登记，实现老有所居和老有所养的双重目的。

3.2 老人遗嘱指定居住权人

老人在遗嘱中将其所有的房屋权属特别规定属于某方，同时老人还对于某个继承人或者非继承人的居住权进行特别照顾规定，在老人去世后，由需要被特别照顾者继续居住，直至该居住权人去世或者至遗嘱规定的时间。此种情况中，往往是老人有一些需要进行特别照顾的继承人或者其他自然人，前者比如老人后代继承人中经济情况较差者，后者比如和老人共同生活的非婚姻生活伴侣或老人的日常生活关照者等。

在该种落地场景中，居住权可以满足老人处置遗产过程中的多元化愿望，拓宽遗产处置的方式。同时，继承房屋所有权的继承人继承的即为附带了居住权权利限制的房屋所有权。

3.3 离婚财产分配中对无住房一方的关照

关于离婚时对无房一方的特别照顾，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》（2001年发布实施）最早进行了规定，该解释第二十七条第三款规定：“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”该司法解释的规定可以说是最早的居住权雏形，但该条未能为离婚时无房一方的特别照顾提供一种建制化保护，更遑论司法化的保护。

《民法典》实施以后，如果双方在离婚时约定对无房一方设置居住权并进行居住权登记，则可以从民事基本制度层面为无房一方的特别照顾提供法律和司法层面的保护。

4. 农村宅基地上建房屋的居住权设立

在现行法律框架下，继承人可以依法或者依遗嘱继承农村宅基地上建的合法房屋的所有权，但是对于没有这种继承机会的主体来说，要实现返回农村居住的田园生活方式，只能通过房屋租赁的方式来实现，但租赁有20年的期限限制，而且其本质是一种债权，履行过程中存在解除等风险，相对而言不利于租赁权人长期稳定居住。

《民法典》实施以后，宅基地上建房屋的所有权人和居住权人可以签订居住权合同，并进行居住权登记。同时，居住权可以有偿的方式设立，宅基地上建房屋的所有权人可以通过居住权的设立获得相应的经济报酬，且不受租赁20年的期限限制。这样，居住权人就能获得登记的法定用益物权保护。

从居住权的起源和我国居住权设立的初衷来看，其目的都在于保障弱势群体的居住权益，待《民法典》正式实施后，居住权能够在弱势群体住房保障中发挥强有力的效能。

【参考文献】

[1]居住权制度的起源及“入典”的意义.河南省淮滨县人民法院.民主与法制社.

[2]辜明安，蒋昇洋.我国民法典设立居住权的必要性及其制度构造.西南民族大学学报，2020（2）.