浅析民法典物权编之居住权的完善

程昕 单博

引言

2018年8月27日， 第十三届全国人大常委会审议的《民法典》各分编草案， 将居住权作为新创设的用益物权类型于物权编草案第十四章中予以规定， 符合十九大报告中要加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居的政策相符。2019年4月20日，草案二审稿中进一步细化了有关居住权的相关规定，明确居住权无偿设立，并对居住权合同的内容进行了规范。即便如此，对于草案第十四章仅有的四个条文 （第159-162条） ， 仍有再次完善之必要。

1明确居住权的内涵

作为用益物权类型之一的居住权的涵义应与用益物权的一般规定相协调。根据《物权法》第117条规定：“用益物权是对他人之物享有占有、使用、收益的权利”。而物权编草案第159条却只规定了居住权人对他人的住宅享有占有、使用的权利。其中没有规定收益权能，这是否与用益物权应具有 3 项权能的规定不符？对此，有学者认为，居住权设置的目的和本意是为了保障居住需要，而非增加收益，因此在居住权中增加收益权能有违立法目的。但本人认为应当考虑增设，理由有三：第一，法律的科学性不仅在于体系的逻辑完整性，还需要内容的协调一致性。具体用益物权应与用益物权的一般概念的内容相一致，农村土地承包经营权、建设用地使用权、地役权都具有收益的权能，居住权当然不应缺少该项权能。第二，物权编草案规定，居住权依合同、遗嘱方式设立，表明居住权的设立应尊重当事人意思自治。那么如果当事人于签订合同或立遗嘱时自愿约定或表示在保障生活居住需要的同时允许居住权人合理收益的，只要不损害第三人利益，其意思自治也应当受到法律的保护。第三，我国《澳门民法典》第 1411 条规定：一、使用权系指权利人及亲属得在本身需要之限度作用他人之特定物及收取有关孳息之权能。二、涉及住房之使用权称为居住权。为居住权上确立收益权能提供了立法参考。例如， 对附属于房屋所在土地之树木的果实等自然孳息的收取权，理应赋予居住权人。當然， 若当事人另有约定或居住权人与房屋所有权人共同居住于房屋时， 孳息收取权仍应归属房屋所有权人。

2增设居住权的设立方式

物权编草案第159条和第162条规定了居住权根据合同约定或遗嘱方可发生或设立。这表明了居住权的意定设立方式，即只有所有权人表示同意时，居住权人才能取得居住权，这与设立居住权制度的目的不符。因此为了真正保护居住权人的居住权，有必要增设居住权的法定设立和裁定设立这两种设立方式。法定居住权主要存在于配偶、父母、子女之间，当然，为防止无法列举穷尽法定居住权的情形， 使法定居住权保持体系开放性， 《民法典》物权编可仅规定“居住权可由法律规定设立”， 但不列举具体情形。居住权的一般性内容于《民法典》物权编中规范， 与物权法定原则相契合， 而涉及婚姻家庭、继承等内容的于相应各编中规范， 助力民法典体系的科学性。若法定居住权入典， 司法机关在案件中就可考虑特定群体的居住利益， 依法裁判设定居住权。以设立裁定居住权的方式解决居住权争议，使其产生对抗包括房屋所有权人在内的第三人的效力。

3完善居住权的消灭事由

居住权一般为无房可住之人而设， 期限一般较长，至居住权人死亡方为消灭。但若当事人约定了居住权的存续期限， 自当尊重， 约定期限届满之后居住权消灭。为此物权编草案第161条规定， “居住权人死亡， 居住权消灭， 但当事人另有约定的除外”， 值得肯定。但居住权的消灭事由绝不止于此，还应进一步完善。第一，权利混同。在居住权存续期限内， 居住权人购置该房屋而使居住权人与房屋所有权人归于一人， 此时居住权因权利混同而消灭。第二，居住权合同瑕疵。若居住权合同无效或被撤销， 也会影响居住权的效力， 毕竟居住权合同是居住权产生的前提。第三，抛弃和解除。居住权人可以主动抛弃将使居住权归于消灭；所有权人也可以行使法定或约定的解除权使居住权消灭。第四，房屋灭失。房屋灭失属于居住权构成要件的欠缺， 也应成为居住权消灭的事由。另外， 房屋被征收时是否导致居住权消灭， 应具体分析。虽然房屋灭失将导致居住权消灭， 但当被征收人因此获得新的安置房屋时， 为保护居住权人利益， 居住权也应恢复

4修改以遗嘱方式设定居住权的规定

物权编草案第162条规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照本章规定。首先，本条规定过于笼统，且一旦增加了法定居住权和裁定居住权，“参照本章规定”就指向不明。应修改 “参照本章规定”为“参照本章相关规定”。其次，以合同和以遗嘱设立居住权在设立方式、生效时间、登记程序等方面均存在差异， 能否仅凭“参照”予以解决， 还有待商榷。物权编草案第159条第3款规定的居住权自登记时生效主要是针对以合同设立的居住权。而遗嘱是单方法律行为，与合同约定设立居住权应有所不同。《物权法》第29条规定，因继承或受遗赠取得的物权， 自继承或受遗赠开始时发生效力，无需登记。因此为实现制度的协调一致性， 《民法典》物权编应对草案第159条增设但书规定， “居住权自登记时设立， 但法律另有规定的除外”。对于草案第162条应增设一款规定 “以遗嘱设立的居住权自遗嘱生效时设立， 但不经登记不得对抗善意第三人”。以此登记对抗效力来区别于以合同设立居住权的登记生效主义。

5结束语

房价居高不下的现实使人人取得房屋所有权的目标根本无法实现， 加之养老、丧偶、离婚等原因使特定群体的居住难题更加严峻， 《民法典》物权编草案确立的居住权回应了由“居者有其屋”到“住有所居”的时代需求。但既有规范对居住权的内涵界定、设立方式、消灭事由等方面还存有缺陷，仍有完善和修正的必要。

参考文献

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[2]陈华彬.人役权制度的构建——兼议我国《民法典物权编（草案）》的居住权规定[J].比较法研究，2019（02）.

[3]单平基.《民法典》草案之居住权规范的检讨和完善[J].当代法学，2019（01）.