投资性房地产公允价值计量模式研究

我国会计准则的发展越来越趋近国际化，为了满足我国会计准则国际趋同的需求，2006年发布的新准则中，对于房地产的准则变化，引入CAS3。2014年财政部制定了《企业会计准则第39号—公允价值计量》，将公允价值界定为市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格。

一、案例分析

（一）公司简介

BH股份有限公司成立之初经营活动主要以餐饮为主。BH公司93年上市以来，多次进行转型。第一次转型是从餐饮业到IT行业，在2002年2月，BH软件园正式开园，BH的主营业务变为开发和销售IT产品。2010年完成了资产重组，改变了公司主营业务，BH的主营业务变为开采煤炭和其他能源，即第二次转型从IT行业到煤炭行业。2016年华威医药成为BH的全资子公司，百花村的主营业务变为生物医药研发。即第三次转型是从煤炭行业到医疗行业。

（二）BH投资性房地产采用公允价值计量各年度情况分析

从年报看出，BH投资性房地产在2007-2018年，一直稳步增长，2007-2009年乌鲁木齐房地产市场基本平稳，企业投资性房地产公允价值变动损益为0，这期间投资性房地产包括房屋建筑物和土地使用权，2009年将土地使用权转入到无形资产中，2010年之后投资性房地产只有用于出租的房屋建筑物。2010年投资性房地产本期增加数是0.12亿元，包括公司将自用房地产转入投资性房地产0.07亿元，以及根据陕西鑫联资产评估有限责任公司对投资性房地产出具的评估价值报告，确认公允价值变动损益0.05亿元。2011年企业无公允价值变动额，之后企业每年都有公允价值变动额。

（三）BH投资性房地产采用公允价值计量产生的财务影响

1.增加总资产规模。投资性房地产作为一项资产在资产负债表中列示，会对企业的资产规模产生影响。

由年报看出，BH投资性房地产在总资产中占比的变化：先多后急剧下降之后又逐渐增加，2007年企业投资性房地产在资产总额中占比最大为1.4亿元，占资产总额近百分之二十，即企业将近五分之一的资产是投资性房地产。2008年、2009年同样占比很大，平均在15%以上。2010年占比突然猛跌到3.75%，通过表上数据可以发现，企业总资产突然猛增到40.8亿元，同比增长了425%。根据年报信息知，原因是企业当年完成资产重组，主营业务变为煤炭行业，企业非流动资产大量增加，以及企业将自用房地产转入投资性房地产0.07亿元，使投资性房地产增加0.12亿元。2011-2015年占比稳定，平均在4%左右，投资性房地产稳步增加，且总资产变化不大。2016-2018年占比逐渐增加，投资性房地增加。因此，投资性房地产在企业总资产中一直在增加，投资性房地产采用公允价值模式会使企业总资产规模变大。

2.加大企业净利润波动幅度。2007年1月1日企业执行新准则对投资性房地产的规定，采用公允价值对投资性房地产计量，不对投资性房地产计提折旧和摊销，可能使企业费用减少利润增加；此外，将资产负债表日投资性房地产的公允价值与账面价值之间的差额计入当期损益，在房地产升值的情况下，也可能增加企业利润。

由年报可以看出，BH净利润的波动非常大，而且在企业净利润为正时，公允价值变动损益对净利润的影响最大。尤其是在2013年企业净利润只有582万元，其中公允价值变动损益就占39.69%，说明企业利润将近40%来自于公允价值变动损益。其余几年企业净利润为正时，公允价值变动损益对净利润的贡献率都在5%以上，净利润为负时，对净利润的贡献率只有0.4%左右，两者相差甚远，所以公允价值变动损益可以增加企业利润，加大企业利润的波动。

二、企业采用投资性房地产存在的问题分析

（一）公允价值模式下存在盈余操纵的嫌疑。2006年新准则发布，若投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，对房地产行业来说会影响很大，且随着我国经济快速发展房价持续上涨，公允价值不断上升，企业利润会有极大的提升。

对于BH来说，2006年主营业务是餐饮业，采用新准则且企业被“戴帽”，由年报知，2007年企业投资性房地产占比总资产最大，达到将近20%。此外，通过年报数据知，企业又两次分别连续两年亏损，被“戴帽”，根据《沪深证券交易所的股票上市规则》，上市公司连续两年亏损，就要被冠以ST，连续三年亏损，就要被退市。但BH每次面临退市风险时，总能转亏为盈，避免退市，且公司2019年业绩盈余公告，预计企业2019年度也将实现盈利。究其原因，从年报的公允价值变动损益对净利润的贡献率看出，及查看BH公司2019年度第三季度报表知，其投资性房地产公允价值是1.8亿元，相比2018年期末增长0.1亿 元，比之前任意一年的增长额都要大，对企业的利润贡献也较大，所以BH公司为了避免退市，可能会进行盈余操纵。而且国内很多经验研究都证实了我国上市公司出于扭亏、摘帽、避免退市等规避资本市场监管目的而进行盈余管理，因此上市公司有很强的避免报告亏损的动机。

（二）公允价值获取难度大，评估准确性不能保证。投资性房地产公允价值的评估方法现在有三种，市场法、收益法和成本法。这三种方法的评估难度都很大，需要大量的可靠市场数据收集，建立信息技术处理系统和数据库等，需要有经验的和专业的评估人员。BH公司采用第三方评估机构进行评估，但企业聘请的评估机构资质让人怀疑其是否能公允准确评估投资性房地产公允价值。2007年和2008年评估机构是经中宇资产评估有限责任公司，如今以被吊销营业。2009年评估机构是陕西鑫联资产评估有限责任公司，该评估机构在2008年10月才成立，成立初期，评估机构人员可能还缺乏相应经验，但是2009年企业投资性房地产公允价值就由该评估，以上看来，BH公司公允价值准确性不能保证。

本案例，BH公司在年报中仅主观说本公司地处新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市，存在着较为活跃房地产交易市场；公司能够从房地产交易市场取得同类或类似的房地产交易价格。并没有实际证据可以证明公司所在地有活跃的房地产交易市场，所以，其可信度值得怀疑。

（三）公允价值信息披露不完整。通过查看2007-2018年的年报，发现企业关于投资性房地产公允价值计量的信息披露非常少，只在年报中披露了投资性房地产所在的地址，没有详细地介绍面积、单位房屋市场价格、同类房地产交易价格等信息，让我们无法判断投资性房地产存在的真实性和公允价值估计的准确性。且关于评估公司，也只介绍对企业进行资产评估的公司名称，评估公司资质、口碑等没有披露，也没有披露具体出具的评估报告、评估方法，无法得知评估机构是如何评估出相应的投资性房地产的公允价值。BH公司在2007-2009年投资性房地产公允价值没有发生变化，而2010年公允价值变动较大，2011年没有变化，公允价值出现的这些情况企业也都没有主动说明原因。所以，企业公允价值信息披露存在较大的缺陷。

三、针对投资性房地产公允价值计量模式的建议

（一）完善投资性房地产相关会计准则规定。投资性房地产的计量模式在公允价值模式下，企业准则制度变化，对企业利润，资产和税务等产生较大的影响，需要对投资性房地产会计准则规定进行完善。包括三个方面，一是，企业投资性房地产准则披露上的缺陷，在房地产准则披露上加上对于企业存在活跃房地产的要披露出同地详细的房地产价格和交易信息。二是公允价值反映的是企业投资性房地产在指定时期特定时点上的价格，当市场状况发生变化时，企业投资性房地产公允价值的报告金额可能就不正确或不恰当。准则应当规定，在市场稳定时期，资产负债表日公允价值准确的前提条件。三是投资性房地产进行处置时，需要对其进行资产评估，公允价值模式下，公允价值损益会影响评估价格，故为保证评估价格准确性，对投资性房地产出售、报废和转让的任何一个环节都进行资产评估。

（二）建立有利的评估市场环境。针对目前我国现行少数企业采用投资性房地产新准则，对于房地产评估市场环境改观需求迫切，可以从以下两方面完善。第一，我国资产评估人才缺乏，加大相关人才的培养和培训，会计人员学习资产评估的知识，如果能做到自行评估，可以为企业节约大量成本。第二，企业聘用独立的第三方进行资产评估，获得更加可靠的公允价值，但是我国资产评估制度的建设还不够严格，例如，需要对第三方评估机构的设立、运营和披露等进行严格的监管，制定严格的准入制度，审查机构人员的素质和技能，必须有相关部门的资质认证才能接受业务。

（三）规范信息披露制度。我国投资性房地产信息披露制度需要完善，其制度规定简单宽泛、随意性强、信息披露的透明性低和自愿性信息披露不主动披露等，使外部信息使用者无法获得准确的信息。针对这些问题，需要加强我国的投资房地产的信息披露制度。首先，保证准则顺利实施，政府部门的监管放在第一位，加大对违规企业的惩罚力度。其次，外部审计师保持独立性，对于企业信息披露充分与否明确说明。最后，公允价值信息披露，必须披露估值技术、相关数据获得途径、相关参数、聘请的专业评估机构名称等；成本模式下，也要披露不能采用公允价值计量的原因，估计公允价值范围，使投资者获得有效信息。

（四）加强政府监管。鉴于公允价值计量已经成为我国一些上市公司进行盈余管理的方式，在投资性房地产公允价值计量时，随着房价上涨，公允价值变动损益增加，企业利润增加，同样滋生了企业操纵利润，粉饰业绩的想法。所以政府等相关监管部门需要加强监管，对企业信息披露全面审查，不符合会计准则要求的，要进行严厉的惩罚，处以罚款，并进行警示。另一方面，外部审计的独立性也要加强，审计师独立才能保证审计团体独立，对企业审计的过程恪守职业道德，勇于揭露企业利用公允价值计量进行盈余管理的行为，保证审计意见真实性完整性。