公允价值模式对投资性房地产的影响——以B公司为例

一、投资性房地产公允价值计量模式的相关准则概述

我国财政部于2006年2月15日发布了新的企业会计准则体系，并已于2007年1月1日在境内上市公司首先实行。新会计准则体系的建立，顺应我国经济快速市场化和国际化的需要。首次构建了与我国社会主义市场经济相适应、与国际准则趋同、涵盖企业各项经济业务、可独立实施的企业会计准则体系，实现了我国企业会计准则建设新的跨越和历史性的突破。新准则体系的一大亮点是在投资性房地产、金融工具、非货币性资产交换、债务重组和非共同控制下的企业合并等交易或事项谨慎地采用了公允价值。2007年之前我国没有投资性房地产这个会计科目，2006年2月我国首次颁布了《企业会计准则第3号——投资性房地产》这个准则，2007年1月1日正式实施。

（一）公允价值在投资性房地产准则中的运用。投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产。在有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续、可靠取得的情况下，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。

（二）公允价值在投资性房地产后续计量中的运用。准则规定，企业应当在资产负债表日采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计八当期损益。投资性房地产的公允价值应该反映资产负债表日的市场状况。之所以强调资产负债表日，原因在于公允价值是指定日期的特定时点上的价值。由于市场状况可能发生变化，因此在另外一个时点上估计的公允价值的报告金额就可能不正确或不恰当。

（三）公允价值在投资性房地产资产处置中的运用。投资性房地产在被处置的过程当中，即投资性房地产被被出售、转让、报废等任何一个环节都要经过资产评估。以公允价值反映该资产的价值，因此，公允价值的变动将对损益造成影响。

（四）公允价值在投资性房地产信息披露中的运用。企业应当在附注中披露与投资性房地产有关的下列信息：投资性房地产的种类、金额和计量模式；采用成本模式的，投资性房地产的折旧或摊销以及减值准备计提情况；采用公允价值模式的，公允价值的确定依据和方法以及公允价值变动对损益的影响；房地产转换情况、理由及其对当期损益或所有者权益的影响；当期处置的投资性房地产及其对损益的影响。

二、案例分析

（一）公司简介。B公司其前身是饭店，经过多年的发展，如今成为一家综合性的企业集团，业务包括计算机软件销售、开发、餐饮、购物、办公、宾馆，隶属于某生产建设兵团。1996年6月B公司顺利地完成股份制的改造，并且在上海证券交易所挂牌上市，成为了兵团首家上市的公司。2019年4月23日，第六师国资将持有的B公司近7953万股股份（占公司总股本的19.86%）转让给HL集团，转让完成后，HL集团将成为B公司控股股东，B公司则从一家国资控制企业变更为民营企业，实控人变更为HL集团。

（二）公司经营情况介绍。上市20多年以来，B公司曾进行多次转型。2014年之前B公司以煤矿和煤化工为主业，由于行业没落，该公司于2014年和2015年相继两年巨额亏损“戴帽”。2016年，在能源结构调整、升级的大背景下，B公司“弃煤从医”。2016年3月7日，B公司以发行股份+现金的方式，将煤和煤化工相关资产全部置出，以总价19.45亿元将南京某医药科技集团有限公司100%的股权收入囊中，谋求向医药行业转型。2016年转亏为盈成功“摘帽”。向医药行业转型后，B公司在2017和2018年又连续两年亏损再次“戴帽”仍未有效摆脱业绩泥淖。

（三）B公司投资房地产会计处理及其问题分析。B公司的投资性房地产从2007年至2018年每年的数据分别为的1.41亿、1.41亿、1.41亿、1.53亿、1.53亿、1.56亿、1.61亿、1.63亿、1.67亿、1.7亿、1.71亿，我们可以看出投资性房地产一直呈现增长趋势。2010年公司将土地使用权计入无形资产中，不继续计入投资性房地产；2010年投资性房地产增加1159万元，是公司将本期出租的房屋从固定资产转入投资性房地产678万元，同时公司根据陕西资产评估有限责任公司对投资性房地产出具的价值分析报告，确认公允价值变动损益481万元。新准则正式实施后，我国绝大部分公司仍然采用成本模式对投资性房地产进行计量，而B公司投资性房地在2007年就首批开始采用公允价值计量模式。2007年至2009年三年间，B公司的投资性房地产的公允价值变动为0，之后每年都有公允价值变动额。该公司投资性房地产的公允价值通过请专门的资产评估公司对房价进行评估来确定，B公司投资性房地产的公允价值在经过评估之后一直呈现出增值的趋势。通过分析，我认为B公司采用公允价值计量投资性房地产存在以下问题。

1.房产评估增值与房价不符，存在盈余管理的误差

2011开始B公司开始有投资性房地产的公允价值变动额，从2011年至2018年数据分别为481万、667万、898万、265万、254万、413万、276万、322万，而对净利润的影响分别为4.29%、15.89%、154.27%、-0.75%、-0.47%、7.36%、-0.49%、-0.40%。通过分析年报数据，我们不难发现B公司净利润为正的几年里投资性房地产的公允价值变动损益占净利润的比例不正常。尤其是2013年，净利润为582万，而公允价值变动为898万，竟然超过净利润1.5倍之多。并且根据历年房价的查询，发现其房产所在地段房价上涨幅度大，但是B公司确认的公允价值变动损益不大。会计准则赋予了每个企业选择投资性房地产后续计量模式的自主权，也就是说企业可以自主地决定是否在报表中确认投资性房地产公允价值变动损益，决定确认多少公允价值变动损益。B公司投资性房地产的公允价值变动损益存在盈余管理的空间，在企业利润亏损的时候做多损益可以转化成利润，成为盈余管理的手段。

2.投资性房地产信息披露不完整。B公司只在年报中指出了投资性房地产所在的地址，没有详细地介绍面积、单位房屋市场价格等信息，让我们无法判断投资性房地产的真实性存在和公允价值变动损益的合理性；此外，其公允价值确定的依据也披露的不够完整。

三、结合B公司案例分析的思考

（一）运用公允价值模式对投资性房地产进行计量的风险

1.公允价值缺乏准确性。对于投资性房地产，引入公允价值计量模式会在一定程度上有利于反映出企业资产的实际价值，与此同时也存在不足之处。对于公允价值的确定，不同企业选取的评估公司不同，所以评估公司所使用的评估的方法、假设和依据也就不同，导致公允价值的确定缺乏统一的标准。因此，在评估时难免会出现公允价值评估不准确的现象。

2.为企业操纵利润提供空间。企业利用投资性房地产操纵利润表现为：房价上涨时，投资性房地产的公允价值变动损益增加净利润；房价下跌时，投资性房地产的公允价值变动损益减少净利润。这对于企业利用公允价值来进行利润操纵提供了可乘之机，当企业有利润操纵的动机时，就可以利用盈余管理来通过公允价值变动损益确认的多少粉饰业绩，达到自己的盈余管理需求。

（二）采用公允价值计量模式的建议

1.完善房产评估机制，提高公允价值确定的可靠性。现在大多数企业投资性房地产公允价值确定的依据都是评估公司出具的房地产评估报告，因此房地产评估机制的进一步完善对于投资性房地产公允价值的确认和计量十分重要。相关的部门应该完善评估机制，严格审核评估机构的资质，规范评估机构的建立和运行，加强对评估机构运营的监管，提高评估人员的专业能力，以此来提高公允价值确定的可靠性，使房地产的评估有据可依，更加规范。除此之外，可以在我国建立一个房地产信息共享平台，为信息使用者提供可靠的参考数据，实现信息的公开透明，不仅有利于投资产正确了解企业的真实情况，也利于更好地实现“互联网+”下的管理和监管。

2.积极建立健全资本市场，推动公允价值计量模式的转变。一方面政府部门应积极建立健全资本市场，同时加强整顿房地产市场，严禁房地产市场中不恰当、不作为的竞争和不真实、不可靠的行为，尽快建立健全完备的产权市场、生产资料市场、完善成熟的国内投资性房地产交易市场。在市场上采取定期公布房地产交易价格的方式用以完善市场信息，推动投资性房地产的后续计量模式由成本计量模式平稳地向公允价值计量模式变更转换，在改变公司所有者权益及净利润等会计指标的同时，不会对公司实际盈利能力产生重大影响。

3.加强对企业操纵利润，粉饰业绩的监管。公允价值模式俨然已经成为了上市公司进行盈余管理的手段，企业利用公允价值操纵利润、粉饰业绩的案例层出不穷。因此对于那些采用的公允价值计量模式的企业进行审计时，审计人员应该将公允价值的变动确定为重点审计领域，保持应有的职业怀疑。这是加强监管的有效途径之一。此外，还要加大对利用公允价值进行盈余管理的这些企业的惩罚力度。

4.提高企业社会责任感，加强信息披露。我国投资性房地产准则对于披露的规定宽泛且简单，因此现实中许多上市企业对于投资性房地产信息披露很随意且并不规范。这样的信息披露，不能使投资者获得完整的信息，也让监管缺乏依据。鼓励上市公司提高社会责任，对于投资性房地产的处理应该自觉主动地按照企业会计准则所要求的的进行披露，尤其是要披露公允价值的确定方法和依据，这样以来企业公允价值变动损益的确认是否合理也就有迹可循，信息披露的完善性提高也会是信息使用者更加了解企业的真实情况。