不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策

唐荣跃

【摘要】近年来，中国的经济飞速发展，各项成就举世瞩目。随着人们生活水平的不断提高，不动产权人的合法权益也越来越受到重视。做好不動产权籍调查，不但可以保护不动产权人的合法权益，而且能为国家安定提供重要保障。在现代信息技术飞速发展的今天，不动产登记信息已经实现了区域化共享，并且给广大业主的自由交易提供了极大的方便。为了保障不动产权人的合法权益，需要做好测绘工作，但是还是会有些许差异存在与相关测绘工作中。基于此，本文就不动产登记中测绘与规划面积差异分析及对策进行详细探究。

【关键词】不动产登记;测绘;规划面积;差异分析;对策

【中图分类号】P271

【文献标识码】A

1、引言

在建立不动产登记制度之前，所有类型的不动产业务都是分别进行登记的，这导致测绘工作必须由不同的机构实施，而各种不动产测绘的标准存在一定差异，使得登记信息难以共享。在不动产登记中，不动产和地籍测绘数据是最基本的数据，两者的整合已成为不动产登记数据库建设的重要内容，因此加强不动产与地籍测绘数据的差异分析尤为重要。

2、不动产测绘

相关部门开展土地产权管理、土地开发建设工作的基础为不动产测绘。地形图绘制、土地面积测量计算、测量报告生成等各个方面都是不动产测绘的主要工作内容。在不动产测绘工作中，土地归属权、界址、数量、面积等调查都要以各个区域土地实际情况开展，根据调查结果完成土地相关使用情况的图表数据绘制。在开展不动产测绘工作时，测绘技术需要根据不动产区域实际构造、位置等情况进行合理地选择，然后确保测绘技术能够切实得到应用，保证能够准确测量不动产。在测绘过程中，使用者基本权益为开展不动产测绘工作的基础，需要在整个测绘工作当中充分融入区域地质条件，从而有效分析测绘工作经济性和技术可行性。在具体开展测绘工作过程中可以有效合理地转换同一个区域内的地籍图。在不动产测绘工作开展中要坚持统一化、标准化行业管理原则，保证数据准确性，进而确保高效准确地开展后续查询、统计等相关工作内容。通过合理开展不动产测绘工作能够保证地籍、产权信息更加精准全面，能够以此为基础评估不动产的价值。根据测绘结果还能够对当前我国产业发展规划情况进行充分融合从而保证相关测绘策略和技术方法更加科学合理。在具体开展测绘工作过程中，应当注意加强不动产测绘质量和效率水平的提升，保证不动产测绘的准确性。

3、不动产登记中测绘与规划面积差异分析

3.1测定标准差异

虽然在不动产权籍调查方面国家要求必须统一标准，但是在实际执行过程中，涉及的部门较多，各部门的规定各有不同。在不同的规定下，测绘方法难免多样化，在同一个不动产计算出不同的数据的风险就会非常高。在工作人员登记时往往会陷入困惑，也会造成较多的争议与纠纷，阻碍不动产权籍调查的发展。针对此问题，国家推出了一系列举措，但是执行情况不佳，短期内这样的情况难以避免，已有的数据难以统一整合[1]。

3.2规划设计变更差异

开发建设单位由于某些原因，需要对原规划设计进行变更，使建筑物或构筑物的诸如井深、开间或使用功能发生变化时，建筑面积相应的也会跟着变化。另外房屋公共部位使用功能的变化也会影响到公用面积的分摊，进而引起分户面积的改变。

4、不动产登记中测绘与规划面积差异对策

4.1对相关机构进行整合处理

当前情况下，多部门同时影响不动产权籍调查测绘工作的情况不可能短期之内得到改变，“一刀切”未免太过武断。因此，为了提升不动产权籍调查测绘的工作效率，可以考虑将多个部门做到最大限度的整合，使得一项测绘工作的进行由唯一的一个单位为主，其他机构为辅，避免传统的“九龙治水”的情况。若遇到相互矛盾的地方，可以由主要单位出面沟通协调，尽量以主要单位的计算方法为准，最大限度的做到权籍调查测绘工作的标准统一[2]。

4.2重新核实

在实务中，当房产测绘面积与规划测绘面积相差较悬殊时，就有可能是各相关测绘部门在面积核算过程中出现了错误。因此，登记机构可以本着合理审慎的审核原则，请申请人携带相关测绘报告回原部门进行重新核实确认，以便准确登记。但是如果是由于其他原因引起的面积差异，可以按照比例控制及约定俗成的方法处理。建设工程规划许可证上的面积与实测面积允许误差3%以内。不过这样处理的依据并非特别充分，只是源于商品房销售法中面积多与少的处理规定，目的是为了保证买卖双方的合法权益，并不是为了登记。如果误差在3%以上，多出规划许可部分的面积应按违法建筑处理，但具体仍需要按各地实际情况处理。

4.3对房产单位进行编号编制并检查

图形和土地登记是第一个标志，根据统一的编码规则来开发新的统一代码，以确保土地可以完成代码转换。转换时，必须将先前的编码值更改为现有的编码值，并确保数据转换工作的准确性，确保原始土地注册可以与图形工作的一致性进行联系。使用数据库地图在地图上找到合适的位置，并按一定顺序借助一定编码完成编译工作，确保房屋的转换数据被正确记录在合适的表中。完成统一的宗地编码，按照房地产登记管理的要求分析原有的房产土地和房屋登记信息，并继承原登记证信息等[3]。在统一代码登记备案系统下，根据登记信息和房地产份额来统一房地产单位和编号，并建立房地产登记表以实现抵押登记、预测和扣押等财产登记活动等各种分类信息的分类，然后对转化后的数据进行全面审核以确保数据的准确性。在数据的核查过程中，可以从空间数据和非空间数据两个方面开始。对于空间数据审核，主要是用检查规则通过计算机图形管理系统进行检查活动，包括房屋的平面图、地籍区域的空间位置和空间重叠等的检查。而非空间数据审核可以通过计算机审核和手动审核两种方法完成。

结语：

综上所述，在不动产登记过程中加强房产测绘与规划面积差异分析的重要性和必要习性不言而喻。房产测绘不仅能有效推进不动产登记工作的开展，也能较好维护房地产行业秩序。因此，一方面需要主管部门从房产测绘行业层面加强监督和管理，另一方面房产测绘行业执业机构及从业者也要不断提高自身资质和能力，这样才能有效提高房产测绘成果准确性。

参考文献：

[1]杨军.不动产测绘中测绘工程技术的实践应用分析[J].住宅与房地产，2018，（25）：13.

[2]江泽敏.浅议不动产测绘中测绘工程技术的实践应用[J].西部资源，2018，（04）：142-143.