警惕长租公寓暴雷演发社会问题

长租公寓暴雷，早就不是什么稀罕事了，但近日蛋壳公寓卷入其间却引人瞩目。

这家今年一月份才在纽交所上市的公司，如此迅速坠入深渊，让不少人都颇为震惊。

从蛋壳公寓的发展史来看，这家长租公寓标杆企业成立5年间，从仅有0.2万套房源，迅速暴涨至今年1季度的41.9万套，翻了209.5倍，房源规模冲上了分散式长租公寓的前列。

与规模扩大如影相随的是，从成立至今，蛋壳公寓一直处于亏损中。2017～2019年，营收分别为6.57亿元、26.75亿元、71.29亿元;净利润亏损分别为2.72亿、13.7亿元和34.37亿元，3年合计亏损50.79亿元。

今年以来叠加疫情的影响，蛋壳公寓遭受了更严重的危机。1季度亏损高达12亿元。也就是说，从成立至今，蛋壳已经亏损了60多亿元。

答案已经不言自明了。这是一家融资驱动型的科技公司，成立至上市前，蛋壳公寓完成7轮融资，共获得60多亿元，年初上市又募了1.49亿美元。不过，完成规模跨越需要大量资金支持，在激进扩张规模的号角下，所有融的钱都已经花得七七八八。而长租公寓的运营，从物业获取、装修改造到招租，涉及到大量现金流出，一旦扩张节奏过快，或者前端空置率上升影响租金收入，就容易导致资金链断裂。

摇摇欲坠的蛋壳公寓只是多米诺骨牌即将倒下的最新一张。据不完全统计，2017～2019年共有69家长租公寓机构资金链断裂。其中，2019年就有53家。今年年初疫情再次给了长租公寓行业“当头一棒”，形势进一步恶化了，年初至9月末，传出暴雷消息的企业已超20家。

究其原因，主要还是因为企业对趋势、行业规律以及企业本质运营的模式了解得不够透彻。

首先，长租公寓企业对国内租房市场的投资回报率增长过于乐观。有专家曾透露，长租公寓拿投资时的一个关键逻辑是假定未来的租金会以每年5%～10%的速度增长。显然近几年在国家稳房价稳地价稳租金的措施下落空了。

其次，长租公寓普遍采用“高进低出”模式，以高价从房东手中收购房源，再以低价出租给租客。这种互联网烧钱模式通过亏损来抢占市场，背后需要有实力强大的资本持续支撑，难以为继。

第三，引入了过高的金融杠杆，比如业内普遍采用的租金贷模式，引入金融机构，金融机构替租客一次性付清全年房租，租客向金融机构按月还贷款。本来应该吃“差价”的房产中介公司，变成了金融公司，却没有金融行业的风控和监管，仅靠自律。于是，拿到了资金纷纷用于扩展规模，造成杠杆率很高，放大了行业下行时的资金崩盘风险。

此外，受疫情冲击，年初以来长租公寓出租率明显下降、违约率提升，导致企业现金流紧绷。加之部分城市加强监管、要求缴纳风险控制金，一些通过“高进低出、长收短付”圈钱的企业，被动离场了。

曾站上风口的长租公寓行业陷入了风雨飘摇之中。本应为租房者提供更好租住生活而存在的产物，但行业中部分创业者并没有这样的初心，偏离了房产中介实体公司的轨道，沉迷于资本的游戏，从而导致了一地鸡毛，需要买单的却是整个社会：房东租金收不回、租客房财两空，数万人可能因此面临无家可归的局面。

鉴于目前的行业乱象，我们认为，应积极探索建立租金托管制度，设立机构租金专用账户收付租金，实行租金银行托管;动態上报和监测长租公寓租金贷的合作方、比例、流向等，明确租金贷只能用于前期装修、营销等战略性投入，不能用于房源扩张。此外，监管部门应明确租金贷准入规则，银行要开发针对租客融资的普惠性租金贷产品等。

在“租购并举”的政策背景下，希望看到对长租公寓进行系统性的产业规划，辅之以立法和行业管理，尽快建立行业标准、行业规范和发展监管机制，引导行业重新走上健康可持续发展的道路。（文章来源：中国房地产网）