关于房产税改革的价值考量

河北经贸大学 韩曈曈

1 房产税改革的原因和价值分析

同其他税种一样，房产税也具有增加政府的财政收入、调节收入差距的作用。但是房产税有一个更重要的作用就是发挥税收在房地产领域的调控作用，引导居民合理住房消费，坚决遏制地价、房价上涨势头，加快保障性住房建设，改善居民居住条件，促进房地产市场平稳健康发展，这也是房产税的价值所在。从法学方法论的角度出发，价值其实是一种主客体之间的关系，是客体能够满足主体需要的关系。房产税的客体是房子，根据地缘决定论，中国自古以来就是典型的“大陆文明”，所以“重土安迁”是根植于国民内心的传统。房子对于中国人民来说有着特殊的意义，甚至可以称之为“刚需”。

当今我国房地产市场的现状，房价居高不下，引发了一系列的问题，对于经济和社会的影响很大。从2005 年以来，我国的房价持续攀升，房价的快速上涨导致的高房价一直到现在都居高不下，过高的房价导致了投机性房屋的增长，“炒房”情况越来越严重，这对我国经济造成了极大的影响。其次，过高的房价导致了贫富差距越来越严重，少数高收入者和投机性购房者以及房地产商手中拥有大量住房，但是一些低收入群体却因过高的房价买不起房，收入赶不上房价增长的速度，导致社会矛盾的加剧，引发了一系列社会问题。解决这些的问题的关键就是抑制不断增长的房价，让房价回归一个合理的水平，征收房产税对此是一个行之有效的策略，加快房产税的改革已经刻不容缓。

2 房产税改革的问题

房产税改革，首先，对于一些持有多套住房具有投机性目的的购房者多征税，加重他们的税收负担，降低其购房欲望。房产税改革扩大征税范围，提高购房者的持有成本，这样可以降低他们对炒房的热情，使资金回笼降低房价，促进产业结构的调整。其次，房产税作为地方税种，可以增加地方政府的财政收入，房产税以房屋为征税对象，税源比较稳定，征收成本低，提高了地方政府的征收效率，有利于健全地方税收体系，促进税收职能的有效实现。最后，房产税有利于调节收入分配，缩小贫富差距，在我国，房产占绝大多数居民收入的很大比重，房子在一定程度上能够体现居民的收入和财富水平，通过房产税改革，通过对税率、面积、套数的设定，让房产多的家庭多交税，而让住房面积小、房产少的少交税或者不交税，一些收入较高的群体如果想买多套房，买面积大的房屋就要多交税，把房屋纳入征税范围在一定程度上有利于缩小贫富差距、促进社会公平，有利于社会的进步。同样房产税也会带来很多问题，首先，从征收房产税的标准来看，房产税怎么征、征多少、依据的标准是什么这些问题有很大争议，房产税按照交易价格的百分比征收还是房屋价值征收？如果按照房屋价格征收，那么评估的成本费用谁来承担？如果一方或双方对评估的结果不满意应该怎样解决争议？这些都是房产税改革应当考虑的问题。从另一个方面来说，房产税改革之后，对于政策出台之前的购房者该如何处理？如果所有的房产都要补交房产税，工作量巨大，也很容易引发先期购房者的不满，但是如果无须补交，则会给一些利用政策出台之前趁机投机性购房者带来便利。征收房产税无疑会加重一些想要买房的负担，增加了居民生活的成本，房产税属于物业税种，征收范围较广，由于房价过高，房产的成本较大，买房是一个家庭比较重要的事情，一些普通的老百姓可能需要攒很久的钱才会拥有一套房子，如果开征房产税，可能会给这部分人的生活和工作带来一定的压力。

3 房产税改革的正当性及可行性建议

房产税改革应当具有正当性，正当性是指民众对制度的肯定与认同，关系到制度形成、运行和调整中的价值判断。从价值判断的角度出发，房产税的正当性构建是关系到房产税改革的重要依据。所以，以下将从房产税的正当性构建的角度出发，遵循价值判断和价值考量的原则，对我国的房产税改革提出一些建议：

对于房产税的税负应当确保在公平合理的范围内，要求既要实现组织财政收入的目的，也不能过分侵犯纳税人的财产权。这就要求房产税在计税基础、税率以及税收减免方面做出一个公平合理的设计。从计税基础的角度看，我国现行房产税的计税基础是两分法，即从价计征和从租计征。从价计征是房屋原值扣除一定比例之后按照1.2%的税率计算，从租计征是按照租金收入适用12%的税率。当前这一计税基础的弊端日益显现，房屋原值扣除一定比例后会与房地产市场的价值存在一定差距，使得税基被限制，一些房产时间跨度较大，不能很好反映出真实价值，不利于公平正义的实现。对于从租计征的房产，有些人认为12%的税率负担过重。针对计税基础这一问题我国在进行房产税改革时，应当全方面考虑，借鉴上海、重庆试点改革以及国外一些国家征收房产税的经验，采取房屋价值计征法，对于要征收房产税的房屋进行价值评估，以此确定计税基础。这就要求房屋价值评估制度等一系列与房产税改革配套制度的完善，首先要在立法中明确的确立房屋价值评估的机构，这些机构必须都是中立的、专业的评估机构，可以委托第三方评估机构或者一些独立的有资质的评估专家，评估的成本费用可以获得政府财政资金的支持，最大限度地保持房屋评估的专业性和中立性。另一方面，如果在评估中产生了争议，一方或双方对房屋评估的结果并不满意，在立法上，要建立一套完整的评估争议解决办法，对此，我国在房产税改革中可以参考国外房产税改革对于这一问题的解决经验，建立一套司法或者准司法程序的争议解决机制。要保证房产税征收的计税基础计量准确、公平公正，这样才能获得人民的认同，让房产税发挥出对财政以及在房地产市场领域的作用。

从税收优惠角度看，我国房产税改革应当在保留原房产税税收优惠制度，并且根据当前我国的实际情况进一步调整，优化我国的房产税税收优惠制度。我国原房产税税收优惠中的对公益性和非营利性组织的房产税税收优惠应当保留这些公益性组织和非营利组织自用的房产要确保其公益性。在房产税改革中如何做到税收公平是立法者应当要进行价值衡量的标准，因此可以适当增加对低收入家庭自用房产的税收减免政策，尽量不过多增加低收入群体在房屋方面的生活负担，对于残疾人、老人和一些孤寡群体进行适当的照顾，这能最大程度的体现公平正义的理念，同时也符合我国的社会主义核心价值观。

4 结论

房产税改革面临着多方面的阻力和压力，让很多人对房产税改革有一些质疑。如何让大众更好的接受房产税改革，做到税收的公平正义，实现房产税所要达到的目的，是立法者在立法过程中需要反复思考不断进行价值衡量的问题。根据当前我国实际情况的变化，房产税改革受到越来越多人的关注，房产税改革是社会进步、经济发展的必然要求，需要国家稳步推进，虽然房产税改革也会存在一些问题，但是这是制度革新要经历的必然过程，我们不能因为一些问题和困难就否定房产税改革的正当性。相反，我们要积极主动推进房产税改革，并且寻求解决问题的新思路新方法，通过借鉴试点城市和国外房产税的一些经验，更好的推进房产税改革，让房产税改革的成果更多的惠及到广大人民群众，实现社会的公平正义，保证国家的长治久安。