论保险公司不动产投资及其风险管理

李琴

（深圳金利通投资有限公司，广东 深圳 518000）

随着保险公司的不断发展与壮大，保险市场竞争越来越激烈。与国外发达国家相比，我国保险业发展相对较晚，而保险公司不动产投资依然处于起步阶段，因此保险公司不动产投资面临着来自诸多方面的风险。尤其是经济全球化发展以后，我国国内的保险公司面临着国际具有专业化技术、雄厚资金实力保险公司的挑战。因此，我国保险公司必须加强风险管理，以此实现自身经济效益的提高，进而确保自身能够在激烈的市场竞争中得以更好地生存和发展。

一、保险公司不动产投资主要方式

按照我国相关法律法规的规定，我国保险公司开始进行不动产投资。现阶段，我国大部分保险公司均采用不动产直接投资的方式来扩大公司经济收益，在这一过程中，保险公司应该注重提高资金运用的安全性，营利性和流动性。

保险公司不动产直接投资方式主要包括直接参与以及租赁。直接参与顾名思义就是指保险公司将投资资金直接用来购买房地产，通过房地产的再次销售或者租赁获取投资效益，或者保险公司直接投资参与大型基础设施和工程等项目建设。租赁主要包括经营租赁和融资租赁。针对现阶段我国保险公司的实际情况来看，其较为适合采用融资租赁的方式进行不定产投资。因为经营租赁通常期限较长，如果保险公司选择通过经营租赁的方式进行不动产投资，那么保险公司不仅需要投入较多的资金，同时还需要投入较多的人力。

在国外较为发达的国家直接贷款曾经是一种十分盛行的保险公司不动产投资方式，然而近些年直接贷款在保险公司整体不动产投资中的比例逐渐降低。其主要原因在于运用直接贷款方式进行不动产投资保险公司需要面临较大的风险，一旦引发风险，就会给保险公司造成巨大的损失，这对保险公司的可持续发展十分不利。因此，我国保险公司在进行直接不动产投资时，应该注重加强对各类风险的防范，以此确保公司的投资收益。

现阶段我国保险业主要实行的是分业经营的模式。例如：人寿保险公司与非人寿保险公司均由各自严格的经营范畴，两者之间是绝不可以混合业务经营范畴。现阶段，在我国还尚不准许保险公司以金融控股的方式直接参与其他金融机构的经营。所以，我国保险公司在通过直接的方式投资不动产时，应该慎重选择投资对象，以此提高不动产投资收益的合法性和合规性。

二、保险公司不动产投资现状

现阶段，我国保险公司不动产投资还尚未形成一定的规模，拥有的不动产比例与发达国家保险公司相比还不是很大，大体均为自用或者在《保险法》出台前，所遗留下来的资产，而这些资产很难成为现阶段保险公司获得利润的来源。另外，我国相关法律法规对保险公司直接投资股权的资质条件做出了明确的规定，要求保险公司上一会计年度末偿付能力充足率不可以低于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不低于150%，同时还要求保险公司上一会计年度盈利，净资产不低于10亿元人民币。我国保险公司在投资不动产时，必须满足所有的资质条件，然而，我国保险行业还处于起步阶段，因此，保险公司不动产投资尚未发展成熟。

三、保险公司不动产投资风险管理的有效策略

（一）强化可持续发展的不动产投资理念

保险公司不动产投资具有周期长、资金大的特点。保险公司在进行不动产投资的过程中，若想有效的规避风险的发生[1]，就需要建立起可持续发展的不动产投资理念。保险公司在做长期不动产投资决策时，公司内部财务部门不仅需要针对投资项目的资金投入要求、项目质量、项目周期以及我国政府相关政策等进行综合考虑和全面分析，同时还需要对项目的整体投资收益情况和投资成本回收期进行系统的分析，以此更加及时的、准确地掌握保险公司资金流的变化，从而及时的预警和识别风险。当保险公司财务部门发现资本市场和不动产市场出现问题时，应该第一时间做出反应，充分把握住问题的最佳处理时机。另外，保险公司投入的不动产投资到期时，财务部门应该加强衔接准备工作，并及时的选择优质的项目进行循环不动产投资，全面地落实可持续发展的不动产投资理念。

（二）加强内部控制治理

保险公司在进行不动产投资前，财务部门应该对投资项目展开全面的系统的分析，以此详细的掌握相关投资项目软性方面和硬性方面的信息，以此为公司决策层的投资决策提供更加可靠的数据信息参考。并且保险公司在进行不动产投资前，财务部门应该从理论和实操两个层面进行深入的研究。同时大量地搜集宏观经济变动、不动产投资市场、消费市场以及资本市场等情况，尤其是当地的实际发展情况[2]。并针对这些内容进行全面的分析，最终为保险公司决定是否进行不动产投资提供重要的参考数据。保险公司在决策不动产投资时，财务部门应该严格遵循以下几个基本原则：第一，保险公司在选择投资商业物业时，应该尽量选择发展较为成熟的物业，并且在分析投资收益时应该将租金回报率作为重点分析对象。第二，科学的、合理的布局与各房地产公司、商业地产的合作战略。随着我国政府对保险公司保险资金投资渠道的放宽，不动产证券化产品会继续丰富，保险公司必须加强内部控制治理，做好充分的不动产投资准备。

（三）合理的选择投资模式

保险公司在不动产投资的过程中，必须明确是通过自身组建的专业团队来进行投资管理，还是采用第三方机构来实施不动产投资管理[3]。现阶段，我国大部分公司采用的是在公司内部成立专门的管理部门和资产管理公司负责管理不动产投资。该专业团队必须设置财务部门，财务部门需对不动产投资进行全流程管理，包括投资调研、开发建设、开业运营等，财务必须深入到业务当中。该种不动产投资管理方式的重要优势在于可以有效地控制风险，降低风险发生的概率。

（四）注重加强对财务工作人员的培养

保险公司若想更好的管理不动产投资风险，就需要加强对财务工作人员的培养。财务工作人员的专业能力和水平直接影响着不动产投资风险管理的效果[4]。在保险公司进行不动产投资的过程中，各个环节中财务工作人员的工作行为都极有可能引发巨大的投资风险。因此，保险公司必须加强对财务工作人员不动产投资风险管理方面知识的学习和培训，注重提高整体财务工作人员的风险意识，因为财务工作人员在保险公司不动产投资中占据着非常重要的位置。并定期的针对财务工作人员的培训情况进行考核，针对培训考核结果较好，且日常工作表现较佳的财务工作人员，应该给予一定的物质奖励和上升空间。而针对多次考核未通过的财务工作人员应该将其调离目前的岗位或者进行劝退处理，因此为保险公司建立一支专业的、优质的财务工作人员队伍，从而确保保险公司不动产投资的安全性和收益性。

四、结束语

综上所述，现阶段，我国保险公司不动产投资方式主要为直接投资方式。保险公司在投资不动产的过程中面临着诸多的风险，保险公司必须强化可持续发展的不动产投资理念，加强内部控制治理，并合理的选择投资模式，同时注重加强对财务工作人员的培养，以此降低风险发生的概率，从而提高现公司不动产投资的收益，进而推动保险公司更加长远的发展。